2016樓市走勢預測#1032

 http://homebloggerhk.com/43663/

香港樓市在2015年9月見頂，至今下跌達4個月。本文引用部份筆者於1月20日在NOW財經台<名家給力場 >受訪之內容，為大家解構2016樓市走勢。
*下video: 本文部份內容的video版本。全內容及圖見下方文章
-
現時每月二手樓市成交宗數在4000-6000宗，比2014年平均成交在6000-10000的宗數水平少。更遠比2010年之前每月約20000宗的少。意指高位接貨既業主相對數目少，另外就當2013年先買樓既人，跌到今日都仲有10%水位，加上若當時九成上會，即係今日價(134點)再跌20%先至負資產。係咁既情況下業主要拋售樓宇之誘因不大。
-
下圖土地註冊處所示數字亦符合此說，可見自15年9月跌市以來，樓市成交金額進一步萎縮，見上年2014年12月成交金額有43億，而2015年同月只29億。自中原城市指數由2015年9月開始由146點下跌，2015年10,11,12月的成交都比2015年9月之前少。出現跌市成交跌的現象，此況下要出現雪崩式下跌不太可能。筆者預計2016年上半年會陰乾式下跌。
-

另一件事，今時買樓借錢的人所做槓桿不高。 根據金管局既按揭統計結果，2015年11月新取用按揭貸15.6億。而假設10月買樓既人會係11月成交取用貸款，土地註冊處數據顯示2015年10月樓市成交金額為22.5億，即成交左22.5億，借走為15.6億，即全港按揭平均借貸成數為15.6/22.5 = 69%，平均買家為7成上會，那樓價唔跌三成變唔到負資產。此情況同97年比，當年同一比率高達100%以上，筆者看法今時樓市水平仍屬健康。只出現有秩序式既下跌。2015年9月至2016年1月4個月中原城市指數共跌7.5%
-
回望1997年，當時樓市下跌回望係由貨幣市場混亂所引起，由泰國引伸至香港。當時97年10月見頂後一個月樓市即跌10%，一年後1998年10月中原城市指數由100點跌至45點，跌幅50%以上。今日與往時相比下跌步伐相對慢，引起樓市大跌的條件今日不復見，政府確用極多政策管制樓市買賣、不濫借、無摸貨。至於預期跌幅，可見跌至120點。見下圖中原城市指數在2013年6月至2014年7月型成一個橫行區，指數在120-122點窄幅上落。此將成為今時下跌樓市之一大支持位。因:
-
1. 投資人永遠規避損失，寧願賺少一點無妨。正因如此，2013-14年買樓的業主當今時賣樓都傾向放盤係返佢地入貨價，即120點個位
2. 2013-14年買樓的業主至今已過3年SSD、或已過兩年賣樓只需付較少的SSD。佢地放盤的誘因較大，而賣價因原因1多以120點做底線
3.上次97年的高位，即中原城市指數=100點，在本浪上升時成為了阻力位。見中原城市指數於2011年4月橫行至11月才能突破向上。證明樓市都是人的買賣行為，阻力/支持位有預告性。
4. 賣樓者或因股市輸錢而帶動，上次金融海嘯股市由23000水平跌至10676點低位，而中原城市指數只由72點跌至58點，跌幅20%。未見因股市可大大推低樓市。

預期2016年下半年樓市會走好，年尾美國大選，在美國過去11個大選年當中，美股有8次上升。始終股市走好有利當家者(民主黨)選情。而係耶倫的預期只放在一年加1.375%之下，任何的不加息會議記錄都有助利好股市向上，香港是外向經濟，美國投資氣氛好可消除今時影響香港樓市的外圍因素。
 -
建議棄細樓換大樓
另一點要留意，細價樓升幅已在上年開始走強弱。如樓市投資者建議棄細樓換大樓。理據在明天文章再談。

[汪敦敬]我對樓市的十大忠告2016(上)

http://homebloggerhk.com/43367/

今年是我第9年於年初撰寫十個樓市忠告給讀者參考，去年的忠告也一如過往，大部份也與後來市場變化吻合，今年繼續：

(1) 上半年價格見底，後市以匯率為依歸
2014年我提出的「先跌後升」、2015年提出的「先升後跌」及「個人認為樓價調整會在下半年出現，但跌完仍高於執筆的今天。」也不出所料，今年我認為上車盤的樓價會在上半年找到谷底，而全港樓價亦在年中稍後見底，因為2015年尾的「劈價勢」令樓價跌幅遠高於應該微調的程度，因此樓價必會過度尋底後回升。

當樓價在谷底回升後，後市將以匯率為依歸，樓價中期將與人民幣兌換美元的匯價同勢上落，去年我提出的人民幣「單邊升勢」過去、匯率市場「水無常形」的局面繼續出現，其實97後香港樓價的表現也最受匯率走勢影響，未來，人民幣價格下跌時，樓價下跌的動力便較大；相反，人民幣價格上升時，樓價上升的動力也較高。

(2) 勿低估中國實力，勿迷信美國神話
無論輿論長期如何看好美國經濟也好，美國的國力日益衰弱及影響力減少；無論輿論長期如何看差中國經濟也好，中國的國力日益強大及主導世界，經濟體系泡沫日少，以上的觀點是否正確不單是過去幾年投資勝敗的主因，未來一年更是關鍵，中國經濟包括貨幣將在10月進入國際貨幣基金組織的特別提款權後出現令人意外的景氣。

(3) 租金也尋得谷底
除了2015年外我多年也認為租金應持續向上的，今年的租金也會隨著樓價見谷底也同時重新慢升。


(4) 新資訊常態顛覆時代
繼政治新常態顛覆時代後，資訊新常態也正在顛覆時代，手提智能電話配合互聯網令世界人人也公平地運用資訊，任何弱小社群也能有充足的志同道合者，小眾代表甚至騎劫大眾的機會大增，在公眾未能適應及學懂如何面對前，市場上將不斷出現錯誤的報導，詮釋，趨勢甚至結果。–

今日地產新聞摘要 20160120

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP
2016年1月20日

【太陽報】報道，餐飲舖續租，逆市咬高35%。零售市場走下坡，核心區舖租亦持續向下。不過，由「本地薑」商戶承租嘅舖位竟逆市加租，資深投資者黎永滔同劉Sir講，旗下由本地茶餐廳集團翠華（01314）承租嘅旺角文華MPM商場地舖，最新以約60萬元續租，逆市加租逾三成半，反映本地民生行業依然可以企穩陣腳。

【星島日報】指，元 朗 南 擬 建 新 城 可 建 27700 單 位。元朗是未來土地供應的重要「產地」，發展局昨展開元朗南房屋用地規劃研究第三階段諮詢，擬發展一百八十三公頃土地，興建二萬七千七百個單位，可容納八萬五千人口，預料首批單位於二○二六年落成。

【文匯報】指，世邦魏理仕：經濟放緩減工廈需求。世邦魏理仕昨日就工業及物業市場發表報告，展望今年首季工廈租金可保持平穩，不過需求依然疲弱，主要由於本港經濟放緩及疲軟的貿易和零售銷售增長，將令今年倉庫空間的租賃需求減少。

【明報】指，峻巒首現撻訂，連錄兩個案。踏入1月下旬，據本報統計，全港主要私宅新盤本月迄今累錄約9宗撻訂，最新兩宗取消交易個案，屬新地（0016）元朗錦田北峻巒1A期。

【香港商報】謂，政府對樓價毫無責任？剛發表的施政報告提出一個房屋政策思維，表示政府「有責任供應土地和公營房屋」但「沒有責任保證樓價只升不跌」。這句話大體上是對的，不過需要一個註腳，就是「除非構成系統性風險」。

【成報】說，經絡：拆息短期料續升，幅度溫和。近日港匯繼續走弱，徘徊於7.8的強弱分界線，香港1個月銀行同業拆息（HIBOR）由本月15日的0.22厘，升至今日的0.27厘，累計增加0.05厘，為2013年1月10日後高位。

【信報】謂，上月商舖登記百宗跌8%。美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，上月僅錄得100宗商舖買賣登記，按月跌8%；總值約19.5億元，升42%。

【東方日報】指，晉科申改商用，團體擬抗議。常有水貨客出入，上水的水貨分銷工廈晉科中心，大業主新鴻基地產決定為大廈的用途正名，向城市規劃委員會申請將工廈改作商業用途，有關申請的公眾諮詢期昨結束。

【蘋果日報】說，寶湖車位最貴售219萬。年近歲晚，車位隨時先炒一轉！資深投資者蔡伯能持有大埔寶湖花園停車場120個車位計劃本周四開賣，項目昨日開價，其中一個貨車車位定價219萬元，若成功沽出，有望創大埔最貴車位紀錄。

【晴報】說，單身客帶旺九龍區租務。近期租金回軟，九龍區部分大型屋苑租金普遍較半年前回調約一成，吸引單身貴族出動租樓，租務市場暢旺。

政府不要錯判樓市

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=65742


施永青
中原集團創始人
兼董事

上周五公布的，反映香港二手市場樓價走勢的中原城市領先指數，已跌至134.41點，按周跌1.05%，跌幅明顯擴大。這個指數其實已連跌了九個星期，期間共跌了5.4%。如果連同之前的跌幅，這個指數已從去年9月份的高位146.92點下跌了8.5%。跌勢看來已經形成，市場的心態已經逆轉。

很可惜，特區政府似乎對市勢的轉變敏感度不足。當市場已開始擔心樓價的跌勢可能失控的時候，特區政府卻還在擔心樓價很快又會掉頭上升，堅持拒絕檢討之前訂定的遏抑樓市的干預措施。若然政府未能及時醒覺，香港可能需要再付一次比八萬五還要更沉重的代價。

同類的代價，董建華年代已付過一次。當時，亞洲金融風暴已令香港的樓市出現根本性的改變，已由牛市變成熊市，但政府仍堅持八萬五的每年建屋目標不變，結果跌勢一發不可收拾，樓價先後跌了七成，跌勢持續了六年，大量小業主變成了負資產，社會失去了消費意欲與投資能力，通縮的惡性循環令經濟久久沒法跳出困境。希望梁振英政府不要重蹈覆轍。

其實，眼前的形勢遠比亞洲金融風暴年代惡劣。當年，受影響的主要是中國以外的亞太地區，中國的經濟卻依然動力十足，對香港多少有點裨益。但今次卻遇著中國的經濟開始出現下行的壓力，而歐洲與日本更是一池死水，QE了這麼久都未見有復甦跡象。即使是最有苗頭的美國，現在亦開始擔心，未必可以獨善其身。

以2016年頭半個月金融市場的表現來看，市場的根基看來極之不穩固，小小波動就很快會產生蝴蝶效應，投資者已信心動搖，連原先形勢最好的美國，股市也一跌再跌。道瓊斯指數已跌破一萬六千點。市場瀰漫著一片悲觀情緒。

美國的經濟好轉，原先就是靠QE的偉哥效應換來的，基礎並不鞏固。若然股市下跌，很容易產生負面的連鎖反應。美國的企業大都已面向全球，當全球的經濟受惠於美元充斥時，這些企業就能盈利。但現在美元開始回流美國，世界將轉向不景，美國企業亦很難維持原有的盈利水平，股價下跌在所難免。

現在看來，聯儲局真是不應該加息。把美元引回美國有甚麼好呢？美國根本不需要這麼多的美元。美元是國際貨幣，流回美國只會凸顯一國發行太多貨幣的弊端，令美國經濟百病叢生。

以現時全球股市的表現來看，聰明錢已預期世界的經濟要走下坡。現時油價已跌破30美元一桶，這是否意味著世界可能要走向通縮？在這種大環境下，香港的樓市真是易跌難升。

中原城市領先指數，嚴格來說並非真正領先市場，它只是比差餉物業估價署的樓價指數領先罷了。上周五發表的指數，所反映的其實只是去年12月21日至27日的市況，還未反映今年初全球股市大跌的悲觀情緒。因此可以預期，隨後公布的指數，跌幅將會進一步擴大。政府應及時根據新的形勢修訂抑市策略，出手太遲會錯失時機。因為，一旦市場出現非理性恐懼，局勢就不易扭轉。

(轉載自2016年1月19日am730C觀點)

跌市下優先股與債券作10%收息? #1029

http://homebloggerhk.com/43484/

諗sir您好！追蹤諗sir個blog已有一段時間,覺得諗sir有很多觀點與本人十分之志同道合，例如有得借就盡借，盡拖長年期去抗銀紙貶值，有幸參加了收息101，發覺班上坐滿了同路人。課後整理了notes，想請諗sir幫手分析下我應如何部署

本人37每月收入50k，男友穩定職業，不想將佢錢財訐算。而家持有下面3個物業, 全過SSD期
荃灣2房，自己名持有，2010買入400萬7成按,H+0.65%,30年，租出21000K，銀行欠250萬，市值約700萬，月供15k，公司租客。另美孚2房已補價居屋，從我投身社會一直供比母親的。現已供完租出去收10K ，市值約350萬，穩定租客。自住紅磡3房，2011買入樓花600萬現自住，3.15% , 40年，銀行欠380萬，月供15k。現市值約800萬。

還有現金HK$500k。基金月供5k，現值280k。一年內供滿

問題如下:
1. 是否需要逢3退1保留現金跌市再買返，如果是，沽出哪個物業較好？或者租出紅磡3房，租返約1萬左右物業，由於一個人住所以無需3房，以租養租
2. 若加按或利用手上資金，已聽了收息堂的直債、年期3-5年雖然保本，但我想再買多一間樓，有感樓市將在2018年或之前完成調整。今年2016開始買直債未到2019都攞唔返。知道諗sir又唔建議買股收息，那除了債基…ETF外，仲有咩建議呢?
希望可以回覆，感謝您的寶貴時間, 謝謝!

ANSWER:
讀者一個人收入五萬，未有家庭買樓靠自己一個，未到四十已近完成一生三宅實在可喜! 近月樓市下滑，三宅業主應否減磅沽出樓房? 另雖讀者喜儲樓但有朝需將樓換成不同資產才是萬全之策。樓房不是全天侯適合投資的。尤其年老者應喜債惡樓。因買樓時可利用的高槓桿借貸，老年人用不著。先建議讀者將現金流產出提升至5萬為目標，即唔使做都有人出50000人工比佢。
ACTION 1: 提升借貸力
除了年歲、收入及現金水平都好影響筆者判定案件讀者應行怎樣的路。先講本案讀者借貸力實在用得太盡，雖手上三單位市值高達1400萬而平均欠款少於市價50%，惟個人收入只5萬，暫不計男友個份，那家庭借貸力算為50000/10000*2.59*50% = 6.47mil
現時已近乎全用掉: (250+ 400)/647 = 100%

補回借貸力有一法，利用荃灣2房及紅磡3房的按揭結欠比率少於市價50%，可向銀行申請轉用途即令租約作下次借貸時的入息證明，提升個人借貸力。就以荃灣2房而言，15k租金當中70%即約10000元可計作新加的入息。加入後總借貸力為(50000+10000)/10000*2.59*50% = 7.77MIL。

ACTION 2: 逢3退1
借用湯博士的詞語，「逢3退1」適合本案讀者。留意有三間樓既人，才需考慮在中原城市指數由中期高位約146點跌至134點之際賣走其一物業。若你是無樓或一房業主，不要試圖捕捉高位再等低買回。你買股票可以咁樣，買股洗費少而你不用「住係股票入面」。買樓洗費高而樓更是必需品之一，請勿試圖估高位再放空去賺錢。

讀者要沽走的應為細單位居屋。未來資助房供應大增，加上買居屋最應利用其省回地價的優點。既然美孚樓已供完及將價都補埋，最應放走。賣走套回450萬，避免估計持有跑輸大市的樓房、同時提高讀者手上資金水平。

ACTION 3: 優先股
讀者問唔買直債、又擔心買股票收息波幅太高，那買優先債可是「債」同「股」之間的收息選擇? 不少人稱呼優先股為「債」同「股」的Hybrid(混合物)，實質上優先股可隨時買賣、持有人沒有公司投票權、同股票一樣有價格升跌，派息可以是固定的，好似下圖的美國天然氣公司之優先債派固定9%或LIBOR+771點子，如公司萬一倒閉持人有享有(直債>優先債>股票)的派息順位。
最近派息公告如下:

Targa Resources Partners LP announced today that the board of directors of its general partner has declared a monthly cash distribution of 18.75¢ per Series A Preferred Unit, or $2.25 per Series A Preferred Unit on an annualized basis, for November 2015. This cash distribution will be paid December 15, 2015 on all outstanding Series A Preferred Units to holders of record as of the close of business on November 30, 2015.


最近一次派息大增至$2.25，用18.10作價即年派息率為2.25/18.10 = 12.4%。宜緊追看油價如由低位回升，可財息兼收。當然筆者開得名免費比大家知既投資品，總是一些反面教材，例如上投資物面對波幅過高問題。較好而近功能的選擇會放在收息及ETF課。

在油價下穿$30之際亦有人對能源公司”Targa Resources Partners “不存期望，有見及此提出另一隻美國專買優先股的ETF，不需太用理會單一公司的升跌，最近一次派息年度率為9%，可隨時賣走。下圖ETF買左一堆優先股收息、減低單一公司倒閉的風險。詳細在3月ETF課再討論。



筆者旨在提供除ETF、直債及債基外其他收息選擇。香港太狹窄，小股民思維被控制到只知買股好，不知除了股票、窩輪外有其他更好的投資選擇。讀者將套出450萬分別投於債基方案收12-15%一年、另美國科技股ETF收息年9%、最後用上方優先股ETF收9%一年。平均已過10%一年，即每月$40000收入是達到了，而三者相關系數較低，大家應準備好了解上述投資物特性近接買貨機會!

今日地產新聞摘要 20160119

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP
2016年1月19日

【太陽報】報道，代理難搵食，業績恐見紅。地產代理業僧多粥少，近月一、二手都唔係咁多成交，但係代理業界都未見有大幅裁員潮，兩大龍頭代理行美聯及中原，近期都已經分別流失約100人，其中後者更預計本月生意麻麻，營業額將會見紅，真係搵食艱難。

【星島日報】指， 家暴受害者申訴，批公屋準則不一。為使家庭暴力受害者盡早遠離施暴者魔掌，社署設「有條件租約計畫」，讓正辦理離婚手續的家暴受害者申請暫時入住公屋，但申請人須同時符合「體恤安置」的基本條件。

【信報】謂，長實海壇街項目，申增單位料過關。近年發展商紛紛興建細單位，不少官方批出的地皮，發展商實際興建的單位數目都較市場預期多。長實（01113）在2014年年底投得的市區重建局深水埗海壇街、桂林街及北河街項目（下稱海壇街項目），去年向城規會提交發展方案，擬提供877伙，較市建局原預計的845伙增加約3.8%。

【東方日報】指，港加息提速樓市危。本港有機會加快加息，息魔隨時殺到，近期急跌的樓市更雪上加霜。有資深投資者指出，港若提速加息，樓市「唔捱得耐」，元朗、將軍澳等多供應地區樓價隨時再跌多一成；亦有投資者由睇升轉睇跌，樓價年底隨時錄10至20%跌幅。

【蘋果日報】說，港舖租今年料跌15%。國際物業顧問世邦魏理仕總結去年本港舖租市況，整體舖租按年跌17%，本港最貴零售地段銅鑼灣區租金跌幅最大，按年跌24%。該行預期，本港舖市兩年無運行，一線舖租今年再跌10%至15%，其中尖沙嘴部份舖位今年續租，料尖沙嘴租金跌幅更大。

【文匯報】指，南豐資源30億賣中環商廈。新一年才開始半個多月，市場即傳出「大刁」成交。消息人士披露，南豐資源或相關人士旗下中環威靈頓街184-198號TheWellington商廈全幢以30億元成交，平均樓面呎價高達34,959元，逼近去年11月灣仔美國萬通大廈每方呎3.62萬元的「天價」水平。

【明報】指，去年公二居二1557宗17年新低。去年二手成交慘淡，全年二手私樓註冊量更創下25年新低紀錄，至於公屋及居屋成交亦同樣低迷。

【香港商報】謂，陳茂波重申增加房屋供應決心，港府不因司核停賣地。面對本港樓市市道略為回落，發展局局長陳茂波昨日指出，大部分市民仍然難以負擔現時的樓價，不過當局沒有就樓價跌幅訂定「硬指標」;他申明，政府於2017年供應1.8萬個單位的目標不變，也沒有計劃撤銷樓市「雙辣招」。


【成報】說，樓價跌現承接力，35屋苑交投升至24周新高。隨着樓價回落，業主減價放盤，吸引部份準買家趁機吸納，承接力出現，上周35屋苑二手住宅交投進一步向上。

今日地產新聞摘要 20160115

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP
2016年1月15日

【太陽報】報道，2字頭上車代理都撲入。近幾個月樓價急步下跌，唔少未上車嘅市民都心郁郁留意有無筍盤。最近再有熟悉樓市行情嘅地產代理，把握上車機會，有大型代理行代理都執平貨，早前以唔使三球樓價，買入粉嶺碧湖花園兩房戶上車。

【蘋果日報】說，新地今年推6,000伙，97後新高。一手供應排山倒海，新地今年推六千伙「炸冧」樓市。新地（016）副董事總經理雷霆表示，集團今年賣樓會多過2015年，計劃推出14個新盤，涉約6,064伙，推盤量有機會創集團1997年後新高，揚言繼續「月月有樓賣」，甚至一個月會推兩至三個盤。

【文匯報】指，本港暫緩加息，業主仍可享低息。二○一五年按揭市場競爭激烈，不少銀行透過現金回贈、客戶推薦計劃等吸客，除H按計劃依然為最多人採用之外，下半年定息計劃重現，及至發展商加入戰團提供高成數一按，無不各出奇謀爭取按揭客戶。

【明報】指，2015年首11月私宅落成量跌23％。雖然近年政府積極推地，但實際私樓落成量卻仍未達標。屋宇署公布，去年11月全港共有6個私宅落成涉及979伙，較10月的1121伙減少12.7%；總計去年首11個月，累積有10,032個單位落成，除按年減少23.7%外，亦僅達政府全年預測量13,290伙的75%。

【香港商報】謂，「樓市25年來最健康」，陳啟宗認同港府不減辣。特首梁振英在新一份施政報告中重申，不會為保證本港樓價升勢而作出減辣，加深了部分業界人士對未來樓價走勢的憂慮。不過亦有市場人士認為，樓市現狀正好屬過去25年來最健康，同意現階段非減辣時機之餘，亦對本屆政府的樓市政策予以肯定。

【成報】說，房協20屋邨加租8%，大部分每月多繳少於150元。新一年度開始，香港房屋協會已急不及待增加租金，其管理的20個屋邨，約3.2萬多個單位受影響，加幅為8%，高於通脹，大部分的租戶每月因加租多繳付的租金將少於150元。新租金將於本年4月1日生效。

【星島日報】指，世 宙 擬 加 推 三 房 戶。一手交投慢熱，發展商為加快銷情，變陣推出全新付款方法，力吸市場各路客源。長實旗下元朗世宙，發展商表示，有機會於農曆新年前後加推，暫未有計畫下調定價。

【信報】謂，豪宅連環蝕讓，天巒輸600萬。近期雖然屢見一手豪宅以高價成交，但受中港股市大跌、外圍經濟轉差影響，二手豪宅市場走勢顯著轉壞；曾錄得多宗蝕讓的上水天巒，最近有單位以3800萬元沽出，賣方賬面蝕342萬元，連同其他使費（律師費、經紀佣金等）損手約600萬元。

【東方日報】指，雷霆：樓價不見下跌空間。樓市轉勢，但普遍發展商預計樓價難以大跌。新地（00016）副董事總經理雷霆直言，建築成本高企，不見樓價有下跌空間，料今年整體樓價平穩，豪宅樓價更料可升5至10%。


【晴報】說，新盤迎入伙潮，租盤大增，瓏門呎租24.7元，創新低。在多個新盤陸續入伙後，市場上租盤驟增，不少近年新入伙的項目，均要減租迎戰。