今日地產新聞摘要 20151221

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2015年12月21日

【太陽報】報道，工廈爭改裝，申活化爆錶。活化工廈政策即將喺明年三月底到期，唔少工廈業主都趕搭尾班車，令新申請數目顯著上升。地政總署資料顯示，今年頭十一個月共錄得34宗有關工廈整幢改裝的申請，已經打破歷來按年紀錄。

【星島日報】指，房協「雋悅」，收242宗申請。被視為「白金長者屋」的房協北角丹拿山非資助長者屋項目「雋悅」六百個只租不賣單位，明天截止申請。

【文匯報】指，湯文亮：樓市不跌神話破滅。美國加息，香港銀行界因為目前本港資金充裕未有跟隨，令很多人暫時鬆一口氣。不過，如果因此認為樓市未受影響就錯了。紀惠集團行政總裁湯文亮就指，「唔加息我都唔知道香港業主對加息是如此敏銳，加息後，不少劈價盤出現，但這又難怪他們，因為，支撐樓市不跌神話逐個破滅。」

【明報】指，一手住宅登記，料8年次高。雖然二手及整體住宅註冊量創20年新低，不過，由於政府近年推出的土地都已逐漸製成「麵包」，今年市場就有多個新盤推出，加上各大發展商都趕在美國議息前推盤，故今年一手銷售量仍有機會維持約1.6萬伙的高水平。

【晴報】說，劏房租金3年升5成，勁過細單位。近來樓價回調，惟有研究發現，劏房有愈租愈貴的現象，較差餉物業估價署顯示的細單位租金更高。

【香港商報】謂，息魔來襲，港樓市沉寂。儘管本港銀行息口未有即時跟隨美國上調，惟本港二手交投亦未因此迎來曙光，加息後的首個周末，超過一半藍籌屋苑「捧蛋」。有代理更直言，市場氣氛一片死寂下，不少準買家甚至乘勢「鋤價」，還價幅度普遍高達一成以上，令交投停滯，料聖誕及新年期間仍難見起色。

【信報】謂，市建局助永安樓聯權出售。黃大仙環鳳街於今年4月發生的車房爆炸事件的永安樓，市區重建局將以中介角色，協助居民聯合業權出售物業，預計最快於明年第二季成事。

【東方日報】指，細樓「息」驚，買家鋤價15%。息魔終殺到，準買家鬥壓價。代理指，美國加息後買家問盤愈問愈平，「期望價」較現市價低約10至15%，對息口敏感的細價樓勢成跌價重災區，屯門、馬鞍山、粉嶺、沙田及天水圍最高危。

【蘋果日報】說，新盤兩日僅20宗成交。樓市淡靜，臨近年尾發展商賣樓收爐，本周末日一手錄僅約20宗成交，按周跌逾70%，主要因為缺乏大盤支持，當中主要靠恒地（012）加佣促銷的兩盤土瓜灣迎豐及大角嘴利奧坊．曉岸撐場，共錄7宗，前者佔5宗。


【成報】說，逸瓏園今日截票，周二發售。新盤市場，發展商仍按計劃積極推盤，信置（0083）營業部聯席董事田兆源表示，本港銀行未有跟隨美國加息，買家入市心態正面，旗下西貢逸瓏園將於今晚截止登記，並於周二公開發售。

今日地產新聞摘要 20151218

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2015年12月18日

【太陽報】報道，銀主盤劈價翻叮勢續來。近月市場上銀主盤有增加嘅趨勢，早前已經有業內人士預計明年底銀主盤會倍增，估計高逾百個。劉Sir最近就發現咗新增唔少銀主盤，部分更加係割價翻拍；將軍澳領都有一個2座銀主盤放售，實用面積約822方呎，叫價約莫765萬元，而上車盤屯門市廣場亦有一個低層銀主單位月底推拍，開價280萬元，較兩個月前劈咗40萬元。

【星島日報】指，翁悔還公屋買樓高院拒受理覆核。患白內障七旬翁聲稱遭建築師兒子誘騙簽署一份「稅務文件」，惟該文件實為同意將與患「漸凍症」六旬妻子一同居住逾三十年的公屋交出，讓兒子可透過房協的「置安心」計畫購入青衣綠悠雅苑一單位。

【信報】謂，煥然壹居樓換樓抽籤。市區重建局昨日就啟德煥然壹居樓換樓計劃進行抽籤，以決定4名選擇同一樓層區域開放式單位業主的揀樓先後次序，而4人最終選購的單位，實用呎價約1.12萬至1.15萬元。

【東方日報】指，港半年後恐加息。美國近十年首次加息0.25厘，金管局因應美國加息，將香港貼現窗基本利率由0.5厘上調至0.75厘。惟本港資金充裕，港息有條件暫不跟加，本港銀行家普遍指，港銀最快要到明年下半年始加息。然而，美國最新利率期貨顯示，美國明年六月加息機會超過六成，而聯儲局官員預測一六年底前美國有機會加息4次。

【蘋果日報】說，司法覆核陰霾，掃管笏地估值降。今日截標的屯門掃管笏路住宅地及元朗東頭工業區商貿地，勢成美國加息後的市場指標，不過，屯門地皮受司法覆核陰霾影響下，多少影響發展商的出價及投標意欲，估計標書數目難達至雙位數。

【文匯報】指，加息影響，發展商未驚過。美國聯儲局加息四分之一厘，本港銀行暫未跟隨，本港發展商均表示，加息消息早已被市場消化，對推售新盤步伐未有影響。

【明報】指，12月暫錄近30宗一手撻訂。美國聯儲局落實加息四分一厘，綜合各主要新盤成交紀錄冊顯示，昨日至少有3宗新增一手單位撻訂，令12月迄今累積錄得的取消交易個案直撲30宗；當中，恒地（0012）上月至今累售逾110伙的土瓜灣迎豐，新增取消交易個案為17樓D室（實用271方呎1房戶），成交價逾433.8萬元，買家本月9日才購入單位，意味於一周內撻訂，相信是近日最快離場的一手盤買家，估計被發展商殺訂5％涉21.7萬元，亦成為迎豐第4宗撻訂。

【晴報】說，加息趕出貨，小業主紛降價。美國決定加息，面對未來繼續加息的小業主議價空間增加，個別甚至主動減價求售。至於豪宅市場，市場連日傳出大幅蝕讓個案，例如中半山麥當勞道11號高層A室，估計實質蝕讓786萬元。


【香港商報】謂，美加息港樓市受壓，料明年降價。美國聯儲局正式宣布加息後，香港銀行雖暫未有跟隨加息，市場卻已普遍預期本港樓價將受壓，明年有機會最多跌一成；部分二手樓業主更立即大幅減價，意圖走貨。

湯文亮﹕未來1年聯儲局只加息一次

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151217/columnist/en79_en79.htm
2015年12月17日

【明報專訊】有老友睇完我這篇初稿，問我點解咁夠膽下定論，不少名家都預言明年底之前美國會加息1厘，最少都有0.75厘，而我說只加0.25厘，若非有重大理據，就是我不懂得美聯儲局運作。老實說，我真的不懂，不過，難道那班美國佬又懂香港地產？過去十年，又有幾多次估中。有時候，去到10月還對該年樓市作出預測，我真的很佩服他們，我雖然不懂得聯儲局操作利率的程序，但我話到明年底只加一次是有多少理據的，但我不敢肯定是今次加抑或下一次加。

或效法曹操 採望梅止渴
我相信耶倫現在相當頭痛，如果是由她全權負責，今次就多數都不會加息，但若果今早凌晨唔加息(編按﹕筆者寫稿時聯儲局還未公布議息結果)，不但有損聯儲局威名，而且對於那些實牙實齒話加息的分析員，經濟學家更加難交代。

但如果加息，那些經濟學家又會得寸進尺，估計下一次議息又會加息，即是面對同一問題，我估計耶倫會效法曹操，採取望梅止渴之方法，即今天不加息，但明確表示下一次議息時一定會加息，即是任何人，無論他們認為今次加息，抑或下一次議息時才加息的人都沒有錯，耶倫又不用擔心要連續加息兩次。

總統大選完結前 美更不敢亂加息
到明年6月，加息議題已經不重要，新聞界都會集中注意力在美國總統大選，希拉里當然唔想在這個時間加息，偶一不慎，將這個手到拿來的總統寶座送給米特朗，而米特朗上任，又將利息回復至0利率水平，所以，未選出新總統前，一定唔會再加息，耶倫亦樂得清閒，毋須要度橋諗不加息理由。

一年之後，如果美國經濟繼續向好，就算加息都冇人會反對，但如果經濟轉壞，減息就一定唔會，保持現狀將會是最正確做法，所以，我認定到了明年底，美聯儲局只會加一次息，千祈要同我賭，我一定輸，今年已經輸了一次大大鑊，唔想再輸，如果冇人同我賭，我的勝算就相當大，大家拭目以待。
[湯文亮 敢說亮話]

今日地產新聞摘要 20151217

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2015年12月17日
【太陽報】報道，商場劏舖平租谷唔旺。近年有唔少商場劏舖攞出嚟賣，售價細都幾受街坊投資者歡迎。但每個劏場項目至少百幾個舖位，搵租客都唔係咁易，雖然部分業主願以低廉嘅租金吸客，開業率依然奇低。

【明報】指，浸大地理系教授李思名：港樓長遠供不應求，宜加快造地。本港二手住宅樓價指數已由9月歷史高位回落5.9%，再跌多少才完成調整期呢？浸會大學地理系講座教授李思名接受訪問時表示，本港住屋需求仍然殷切，料是次樓價跌幅在三成以內，像1997年第四季至2003年第二季般勁跌七成的機會不大。

【東方日報】指，上月僅錄74宗，公居屋買賣破底。失去「白居二」支持，加上新居屋供應增加，公屋及居屋第二市場成交量跌至低位。房委會稱，十一月僅錄74宗同類成交，創○二年有紀錄以來新低，而十二月上半月暫只錄6宗，期內九龍居屋及公屋竟然仍未「開齋」。

【蘋果日報】說，聯儲局公佈議息結果前夕，業主斬纜，二手連環蝕。市場引頸以待整年的美國加息行動，今早麈埃落定，雖然地產界已表明市場已消化這次「遲來的加息」，對樓市影響極有限，但來年新供應陸續到位，內地經濟能否化危為機，仍會相當困擾香港樓市。

【文匯報】指，屯門地風險大，中小財團料卻步。政府近年推地，屢屢遭到市場司法覆核影響，明日截標的屯門第56區掃管笏路住宅地亦不例外。中原測量師行執行董事張競達表示，地皮正面對司法覆核，加上中標發展商須負責斜坡維修保養、保育等，不明朗因素增加，影響發展商入標意慾，尤其是中小型發展商，未必願意和可以承受相關風險，亦不排除政府會推遲截標。

【星島日報】指，元朗世宙年內不加推。臨近聖誕及元旦等傳統節日，其中長實元朗新盤世宙，發展商表示，現已累沽逾六百五十伙，預料年底前不會再度加推。


【信報】謂，旺角水務署地用途明年定案。政府上周推出旺角工業貿易署大樓招標，市場關注同區的洗衣街前水務署設施一帶用地的發展方向，發展局局長陳茂波表示，顧問正進行研究，預料明年諮詢區議會。

今日地產新聞摘要 20151216

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2015年12月16日

【太陽報】報道，德福廣場補3億擴舖。近排零售市道確實係放緩咗，尤其是街舖市況表現更加係走晒樣，之不過大型購物商場出租率依然高企，仍然有可觀租金收益。劉Sir收到風，港鐵（00066）最近就以超過2.98億元完成咗九龍灣德福廣場2期嘅補地價，將7至8樓嘅寫字樓樓面轉做零售用途，計番每方呎補價約莫8,156元。

【星島日報】指，新 盤 平 過 二 手 樓 「 租 平 過 供 」 時 代 來 臨。加息陰霾逼近，加上未來住宅供應高企，有代理行預測，加息後短期樓價將下調百分之三至五，明年全年跌幅則料達一成。

【信報】謂，內地險資料湧港覓購甲廈。仲量聯行研究部主管馬安平表示，11月錄得兩宗中資企業購入全幢甲廈成交，反映市場對商廈投資意欲逐漸增加。隨着人民幣存在貶值風險，預期將令更多內地企業在明年加快投資決定，現時已有數家保險公司正密切留意在港的物業投資機會。

【東方日報】指，煥然壹居36萬上到車。資助房屋陸續推出市場，銀行界消息指，市建局旗下煥然壹居獲按揭證券公司考慮出手，擬利用酌情權向該盤提供按揭保險，惟仍要考慮轉售限制的風險，以及再保公司的取態。

【文匯報】指，長實明年推盤3000伙，趙國雄：辣招單位解凍，市場影響重大。美國議息在即，長實執行董事趙國雄昨日接受訪問時表示，現時港元強，相信美國即使加息，香港銀行未必立即跟隨加息。

【明報】指，12月半月錄20宗新盤撻訂。美國聯儲局本周有機會公布加息的前夕，新地（0016）西營盤明德山、長實地產（1113）元朗世宙，各自錄得兩宗新撻訂個案；據本報統計，12月份截至15日為止，全港主要新盤合共錄得逾20宗撻訂，意味本月每天平均有多於一名新盤買家，因取消交易遭發展商殺訂金而離場。

【晴報】說，東涌新發展區，最快8年有得住。本港土地短缺，東涌新市鎮擴展計劃成為中期土地供應來源。發展局計劃在東涌東填海，預留63％土地興建公營房屋，並一併發展東涌西，15年間合共提供近五萬個公私營房屋單位，分四階段遷入，首批約4.31萬人，最快可於2023年入伙。

【香港商報】謂，港豪宅勢調整 抗跌力幻滅? 本港整體樓市氣氛轉差，一直被視為「抗跌力十足」的豪宅市場，近月亦開始調整。有地產代理表示，上月價值1200萬元以上的豪宅，無論是在成交量或金額上，都刷新一年多以來新低，反映整體樓價偏軟，亦窒礙豪宅用家及投資者的入市意欲。


【蘋果日報】說，商舖租售價受壓，明年料跌兩成。受零售業低迷影響，今年商舖市況表現最差，租金下跌之餘，買賣亦萎縮。中原工商舖指出，明年商舖租售價俱會下跌兩成。

幾時可以買樓

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湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年12月15日

有年青朋友問我幾時可以買樓，我唔識得答，就算答都要非常小心，因為每一個人的能力都不同，要求也不同，是否進取，或者比較保守一些，所得的結果也不一樣，所以，我很少答某一個人幾時應該買樓，幾時買，他們應該比我清楚，或者，他們心目中已經有一個答案，我就算答，如果與他們心目中的答案不吻合，他們一定要求我解釋清楚，沒完沒了的事，我亦懶得回答。

今次有多少不同，因為我正在寫物業投資者筆記（4）角動量守恆，幾時買樓可以從成交量睇到，十一月份二手樓成交量少於二千，做物業代理當然辛苦，但如果不是二手細價樓樓價屢創新高，令到二手樓業主心熊，就算不創新高，都要高價才願意出售，成交量就不會如此偏低，這亦是市場向高樓價說“不”的反應，所以，當成交量回升，即是業主肯降價，我估計，當二手樓成交量回復至每月四千宗或以上，就可以考慮買樓，但先決條件就是樓價最少要保持平穩，如果成交量大，而樓價又下跌，表示大量業主願意劈價出售物業，在這情況之下就要多等一會，待成交量增加，樓價上升時才入市，勝算就會大得多。


大家千祈晤好祈望可以在樓價在最低時才入市，可以做其撈底王，做撈底王其實是損失了無數機會，就算真的是撈底，亦可能得不償失，太唔值得，所以，打算買樓的人首先要心裡有數，是他們自己條數，當樓價下跌到不但可以負擔，甚至游刃有餘的時候，就要準備買樓，買樓之後，亦要有心理準備接受樓價繼續下跌，如果沒有這種心理質素，就千祈唔好買樓，既然要自怨自艾，倒不如安慰自己，話樓價長遠必升，咁就會開心得多，做人開心就好，唔需要諗咁多。

今日地產新聞摘要 20151214

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2015年12月14日
【太陽報】報道，新界西兩地估值削12%。星期五有兩幅地皮截標，比較受注目係屯門掃管笏住宅地，法院早排接納咗地皮嘅司法覆核申請，出售章程都提醒發展商有關風險，劉Sir班測量師老友都話唔排除地皮會好似大埔山塘路住宅地咁，最後要搞到延期截標，地皮估值最多約莫11.86億元。

【星島日報】指，「牛肉乾」加價帶旺各區車位。今年住宅交投平平，反而非住宅受辣稅影響較少，部分車場拆售更錄其門如市，成代理爭奪買家對象，早輪沙田中心車位熱賣後，連柴灣亦有車位年底前出手拆貨，該居屋車位每個百多萬元，首年有租金半分息保證，今次代理提供賣點包括供應少外，還引用政府剛宣布明年抄牌「牛肉乾」將會加費近五成，由三百二十元提高至四百八十元，間接令車位租金變得更有保證。

【文匯報】指，湯文亮：供應量不受控制。紀惠集團行政總裁湯文亮最新在網誌撰文指出，香港樓價上升主因是長期供應不足，而導致不足是由於勾地政策失敗，令勾地表變成大地產商的土地儲備表，於是政府改為招標。

【明報】指，恒地續推高成數按揭，無懼美釀加息，搶吸投資客。美國聯儲局本周醞釀加息，但多家發展商繼續透過旗下財務公司推出高成數按揭，務求突破金管局按揭緊箍圈。紅磡環海‧東岸9月至今累售逾930伙，逾5成買家採納發展商九建（0034）提供的85％一按。

【東方日報】指，新盤2.6萬伙明年推冧市。樓市不景加上息魔快殺到，明年發展商勢續爭崩頭開盤搶客。據了解，明年有機會登場新盤料達50個，涉逾2.65萬伙，遠超今年新盤吸納量約七成，元朗及荃灣區競爭最激烈，兩區共有逾1萬伙登場。

【蘋果日報】說，4吉舖連環短約租出。全港最貴舖租的銅鑼灣過去兩個月有4個丟空以年計的吉舖短租租出，反映舖市處於尋底階段。

【晴報】說，珀麗灣1房，月租1萬，租金重返3年前。在市場大吹淡風下，不少租盤需要減價才獲承租，其中馬灣珀麗灣有1房單位，日前以1萬元租出，重返3年前水平。至於買賣方面，10大藍籌屋苑僅錄得2宗成交，繼續於低位徘徊。


【信報】謂，公屋置業有幾筍?每逢到了樓市升勢周期的尾聲，總有輿論鼓勵基層市民置業，原因不外乎置業可以累積財富啦、置業可以幫助基層市民向上流動啦、自由買賣和租賃會更有彈性啦。