今日地產新聞摘要 20151106

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2015年11月6日

【東方日報】指，耶倫表明下月或加息。美國聯儲局三巨頭周三異口同聲為下月加機造勢，當中主席耶倫表明十二月「真的有機會」（live possibility）加息，惟同時指尚未有決定，市場相信屆時加息與否，周五出爐的十月份就業數據至關重要。最新利率期貨顯示，美國十二月加息機會率進一步增至56%。

【文匯報】指，美聯：青衣地重推估值降一成。青衣商住地皮出現流標，如同對已相當脆弱的樓市「落井下石」。惟有測量師認為今次只屬單一事件，流標主要涉及較大範圍的斜坡問題。不過，參考過去流標事件，未來青衣地皮重推時估值料將下調至少一成。

【太陽報】報道，旺區吉舖，利是封店撐起。臨近聖誕及新年兩大傳統消費旺季，劉Sir發現好多核心區吉舖已經被短租商戶消化，有老友代理話近日銅鑼灣駱克道一個原先由藥房租用嘅舖位，由於提早退租，利是封店趁機以約25萬元短租咗，租金只係長約叫租嘅45%，但較一般短租舖租金高兩成，反映今年短租客都幾進取。

【成報】稱，CAPRI首批劈價兩成417.5萬起。首批88伙單位分布於第2、3、5至8、10及10A座。樓層介乎1至12樓，單位面積359至781方呎，定價497萬至1,196.6萬元，呎價13,317元至15,717元，發展商以定價600萬元作分水嶺，提供6%或7.5%折扣優惠作印花稅優惠，其中即供最高可享折扣16%及17.5%。

【蘋果日報】說，區內3,600單位陸續推。作為將軍澳區的大地主，除了剛開價的Capri外，會德豐（020）於將軍澳南尚有2個項目待推，連同新地（016）、麗新（488）及華懋都在周邊的3個項目，意味區內一手仍然有最少3,600伙新供應。

【晴報】稱，「補價易」強化房屋資源流轉。住屋問題近年成為本港的社會焦點，有報道指，有未補價居屋業主在未獲房署批准情況下，私自加按物業而被檢控，原委是業主為解決財困不惜以身試法。此案例再次引起社會對資助房屋流轉問題的關注，並引發對相關政策的熱議。

【星島日報】指，灣仔服務住宅新貌出租。華懋系內灣仔服務式住宅薈賢居完成翻新及增設新設施後推出招租，至本年底月租由二萬八千八百元起，並推出多項優惠，包括貴賓車接送等。

【明報】指，新地擬月內推元朗峻巒。嘉里（0683）屯門掃管笏滿名山、會德豐（0020）將軍澳CAPRI後，新地（0016）約1年長樓花元朗峻巒，亦部署短期開售，期望在新一輪新盤戰中分一杯羹。新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，峻巒整個項目涉逾3000伙，其中第1期細分為1A、1B及1C期，提供9座（每座再分A、B座）共1027伙，標準戶涵蓋開放式至3房。

【信報】謂，大埔廣場拆售車位兩天沽清，一買家掃11個，業界料陸續有來。車位受追捧，刺激投資者及發展商爭相拆售停車場。今年以來已有11個停車場拆售，普遍銷情理想；當中新界東最多，佔5個，最新為於本周二開始拆售的大埔廣場地面停車場，全數53個車位僅兩天便沽清，更有買家一口氣斥資逾1480萬元買入11個車位。

一本書學做收息王#979

http://homebloggerhk.com/39918/

 

很珍惜能從市場賢達學習產出利息的方法。拜讀了<一本書學做收息王>(譯名)，主要是利用作者介紹的Quadrix 選股系統，按幾個數據去分析買咩股票收息好?

1. 動力(MOMENTUM)

2. 質素 (ROI, RETURN ON ASSET)

3. 價值 (P/E, P/B)

4. 債務水平

5. 盈利預測

6. 表現(相對股價表現)

香港人買股前有留意呢6件事的，相信已是街坊股神，好鬼難得。更何況「表現」一事，極難評述。或者真係好似書本末段講，使用其收費系統去篩選股票好過自己諗。打開年報去查看股票債務水平，實要花上不少時間。另Quadrix 選股系統只適用在美股，香港人買一般要比稅。

那將著眼點轉回香港，近日最廣為人知就係渣打銀行(2888)7供2之事。按派息記錄，買渣打收息的派息率為4.65%p.a.，過去一年派息為每股$5.55，不少人大手買入作收息。點知股價由3個月前$120下滑至呢幾日跌破$80。一季股價唔見1/3，而收息只4.65%，假如你因為想收息而決定買呢隻股，咁做係咪太傻呢?

當然，你心想買渣打、可能有機會賺價。惟筆者建議，若想透過買股賺價，理應選取盈利能力最高的、或個story夠”sexy”的，更要留意公司盈利能力高不時要邊過減派息及增投資去支撐。而買渣打或其他大籃籌想「又穩陣、又有息收的」，基本上是投資人自己一廂情願。

咁收息買咩好? 冇錯，係債券、或房地產。只不過香港樓市暫不看俏，將樓市所賺泊係債市、或將閒錢投於債基方案實為上算。買債券只會early call本利歸還、而唔會好似渣打供股咁問你「伸手攞錢」。買股票係打本比公司去一齊做生意、買債券係令自己成為債主、地位及權益好有分別。真既收息王，要明白不同投資工具所帶黎既效果，按自己所好而應用。

看上表見不少人之愛股渣打，由2010年至2015只一年跑贏恆指。用作計波幅的標準差為63.64%，同工商銀行(1398)的29.75%高一倍有餘。但點都好，就當買工商銀行收息，當收足6%息都唔夠買成年chok足20-30%的驚風散。不少人問及債基方案為何能提供10-15%一年的高息，在於方案有低融資成份，加上選擇投資品得宜可享同買樓一樣咁高既槓桿，即好似用幾成首期買左間收7%租既樓，咁去收息想唔肥就難。而投資物波幅比渣打一定低、比工商銀行都係低。更唔使供股。

買股票其實仲複雜過買樓、樓房是有形的、股票是無形的。樓房你每日住緊的、股票你可能未曾攞過一張上手，最弊係佢既買賣守則、自己唔知之餘更被操縱在大股東手上，租客唔聽話你起碼都知點one on one解決佢。

車位上會對策5/11/2015

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=64605

今年車位買賣交投活躍，首三季車位成交宗數較去年同期增加45%，以金額計增幅更達75%，跑贏物業市道。車位一向是不少人士的投資選擇，對比物業投資，車位的入場門檻較低，雜項支出較少，例如無需承擔裝修、維修及保養等支出，亦沒有折舊問題。車位無需翻新，可隨時出租，基本上亦不用擔心租霸問題。雖然近年車位價格被炒高，數百萬元一個車位已不是新聞，平均租金回報亦被拖低，但只要用心尋寶，亦可尋獲一些回報率高達5厘的車位。再者，車位不受限於額外印花稅，對於投資者來說，始終少了一重綑綁。

以往車位普遍只需數十萬元，但現時車位價格提高了，平均已過百萬元，根據今年成交，車位平均價格約120萬元，故亦多了買家申請車位按揭。在現行措施下，目前車位按揭成數最高達4成，按揭年期最長限於15年，至於貸款利息方面，銀行之間提供的車位按揭息率不盡相同，現時實際息率約介乎2.75厘至4厘不等，當中亦視乎貸款額及買家還款能力而定；例如一個120萬元的車位，買家申請4成按揭，貸款額只需48萬元，而另一位買家買入一個250萬元之車位，按揭金額則達100萬元，銀行提供予後者即貸款額達百萬元的息率可能較佳，借款人可多比較銀行之間的息率。

購買獨立車位還得留意，若然已擁有物業並尚有按揭，該物業便屬於第一套房按揭，之後再購買獨立車位並申請上會的話，即使只是車位，但已屬於第二套房按揭，銀行審批該車位按揭的時候，需將買家的供款佔入息比率及壓力測試上限下調10個百分點，即是每月總供款佔入息比率上限需由50%下調至40%，買家需有更充裕的供款能力方可成功上會。

若嫌車位按揭息率略貴，按揭成數略低，筆者在此提供一個慳息方法，若持有物業並有足夠水位加按套現，可考慮將單位轉按並套現一筆金額，以直接作為購買車位之用。此做法變相令買車位的成本低至住宅按息水平，若套現金額充裕，更可全數支付車位價格，解決車位只可承按4成及需付6成首期的問題。此外，車位既然不涉及任何按揭，那麼亦不用擔心車位變為第二套房按揭之問題。舉一例子，買家於5年多前以380萬元買入一個單位自用並承造7成按揭貸款，現時物業已升值80%至684萬元，若向銀行申請轉按套現，按揭貸款額可高達物業估值6成即410萬元，減去尚欠按揭餘額218萬元，即套現金額可高達192萬元，有足夠水位利用套現金額全數支付一個百多萬元之車位。但留意，轉按套現金額應按實質需要調整，若無需那麼大筆資金，便應降低轉按成數，以避免支付額外利息，而借款人亦應先計算清楚是否有足夠還款能力。

對於一般用家而言，若購買物業及車位作自用的話，可考慮購買物業的同時一併購入車位，即車位與物業連約連契，那麼有關車位便可一併享有與住宅物業相同之按揭條款，包括現時息率約2厘水平、按揭成數高達6成以及按揭年期長達30年。而且，以上連同住宅物業購買車位之做法亦有助減輕車位之厘印費用，原因是，本地用家首次購買住宅物業連車位，該物業及車位便同樣可按舊印花稅率計算稅項；但若然是購買獨立車位，那便需等同非住宅類別，即使買家未曾擁有物業或車位，仍需繳付雙倍印花稅。

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳

今日地產新聞摘要 20151105

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2015年11月5日

【東方日報】指，違法出售丁權案，唔等留院發叔作供。丁屋發展商涉嫌聯同多名沙田原居民違法出售丁權，更在申請建丁屋時詐騙地政總署案，原本擔任控方證人的鄉議局前主席劉皇發一直未能出庭，昨日控方更呈上醫生證明，透露「發叔」於上月底，即本案開審當天已經入院，至今已留院九天，他至本月底亦不能出院到庭作供。

【信報】謂，青衣細山路商住地流標，須保養大斜坡，未達政府底價。樓市有轉角跡象，土地市場亦受拖累，上周五截標的青衣細山路商住地，罕有地以流標收場，成為繼去年3月大埔白石角臨海住宅地後，逾一年半再有官地流標。業界認為，該土地本身有大型斜坡因素，再加上樓市前景不理想，令發展商出價保守，未達政府底價，惟相信未來再有土地流標的可能性不大。

【文匯報】指，新盤大浪湧至，2800伙批預售。樓價持續回落之際，新盤卻迎來推售高峰期。地政總署公佈，10月一共有5個新盤獲批出預售文件，涉及2,812伙，為13個月的新高，數量按月急增19倍。

【明報】指，「針織大王」第三代羅建一：港全民就業，樓價難大跌。近日本港樓市低價成交湧現，不少分析員更睇淡後市跌三成至四成。在市場一片淡風之際，年僅28歲的建灝地產董事羅建一，兩年前協助父親羅家駒以85億元高沽新加坡兩家酒店後，父子兵成立建灝晉身為中小型發展商，卻對本港樓市充滿信心，稱本港經濟穩定全民就業，預料樓價未來於上下5%內窄幅上落，大跌機會不大。

【太陽報】報道，新界一手盤貴10%開戰。話咁快今年只係剩番個零月時間，發展商為把握最後機會跑數，嚟緊將會密集式狂推新盤。屯門滿名山尋日搶先公布首張價單推出223伙，價單呎價10,397至16,161元，折實平均呎價10,880元，入場費約380萬元，開價較同區星堤二手市價高約一成，最快下周開售。

【成報】稱，市建馬頭角項目招標。政府推地步伐持續推進，其中一個重要來源為市建局項目，該局昨日公佈推出馬頭角九龍城道/上鄉道項目招收意向書，可建樓面約134,076方呎，提供約216個單位，本月17日截收意向。

【星島日報】指，馬鞍山迎海原價加推。由恒基發展的馬鞍山迎海．星灣御原價加推，涉及一百七十五伙，平均呎價一萬六千二百九十七元，買家可享最高百分之六折扣優惠，項目其中八十八伙，於本周六以先到先得的形式開售。

【蘋果日報】說，元朗世宙本月開賣搶客。元朗新盤搶客戰開幕，率先登場是長實（1113）元朗世宙，已獲批預售樓花同意書，逾七成是兩房單位，部署本月開賣。此外，狂賣劏房的九建（034）再賣劏房，旗下鴨脷洲登峰．南岸近七成單位細過300方呎，料本月開售。

今日地產新聞摘要 20151104

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2015年11月4日

【香港商報】稱，特首：無意減辣，十月註冊歷史最低。本港10月所有種類樓宇買賣註冊量驚現歷年同期最低，首次不足4500宗。意味著包括住宅、工商舖、車位等整體物業成交低迷。物業交投冷卻，政府似乎無意「減辣」。行政長官梁振英昨日談及樓市時，多度表示會維持「雙辣招」等遏抑樓市需求措施;並強調「政府會從宏觀角度來做好樓市的調控工作」。

【明報】指，白加道28號6號屋6.98億售，7月股災後最大額新盤成交。本港7月底出現股災後，對市場氣氛及豪宅物業銷售市道帶來一定影響；不過，由長實地產（1113）持有的山頂白加道28號6號洋房，昨日推出市場即獲買家以6.98億元連雙車位購入，成為股災後、即過去3個月來新盤市場最大金額單一成交個案。

【太陽報】報道，海壇街重建「細」搶手。市建局深水埗海壇街205至211A號需求主導住宅重建項目，尋日邀請全部有份遞交意向書嘅22間財團入標，今次個項目係本季賣地計劃內（連同一鐵一局）推出最迷你嘅發展項目，下個月8日截標。

【東方日報】指，俊和白石申減建至503伙。俊和（00711）與中國城市建設去年投得的馬鞍山白石耀沙路住宅項目，早前向城規會申請修訂規模，將單位量縮減約8.5%至503伙，以增加平均每伙面積至770方呎，並調整項目發展布局及並增加車位數目至141個，規劃署不反對，認為申請符合規劃意向。

【成報】稱，雋瓏提供一年長成交期。由於新盤競爭激烈，發展商為新盤提供高成數按揭成風，永義集團亦為旗下何文田豪宅項目雋瓏提供一成首期及特長成交期付款方法，以促銷項目。

【文匯報】指，一太：豪宅租金上季微升。本港豪宅住宅租金於第三季錄得輕微上升。據第一太平戴維斯最新住宅租賃市場簡報指，租賃市場於第三季相對活躍，個人客戶較企業客戶更為活躍。期間，豪宅租金輕微上升0.6%，以跑馬地及渣甸山的升幅最為顯著，上升2.2%，而薄扶林的租金隨覑域多利花園和華享閣的翻新工程完成，租金相應上升2.1%。

【信報】謂，房協北角長者屋雋悅下月推。房協主席鄔滿海表示，北角丹拿山長者屋雋悅將在下月推出，項目提供588個單位，提供開放式至2房間隔，並有少量特色單位，項目的租住權費將按照市價定價，詳情要待正式推出時方公布。

【蘋果日報】說，駱克道舖減租逾四成。零售業不振，舖租持續調整，年初全線結業的韓國護膚及彩妝品牌Missha原租用的銅鑼灣駱克道舖位，放租逾九個月，剛以月租40萬元租出，較原租金大跌逾四成。

【星島日報】指，元朗世宙剛批預售屯門滿名山快開價。新盤連環推出，其中新界盤更突圍登場搶客，將力吸市場的購買力。消息指，即將登場的元朗世宙，現已獲批預售樓花同意書，發展商今天公布項目最新部署，預計可趕於月內開售。

樓市下調 放盤早減價為妙

 http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14452
汪敦敬

祥益地產總裁

樓市終於開始結構性下跌！屯門二手300萬或以下的放盤量，10月27日比9月1日大增了45.5%，400萬以下也增加了17.6%，以統計學的12個月移動平均線來比較，400萬以下的放盤量已經由「走向絕跡」逆轉為逐步增加！而300萬亦脫離逆轉不遠！很好，年輕人上車是有了曙光了！

很多人以為樓價下跌就一定是暴跌，其實樓價下跌可以有很多的變化，我在這裡作略為詳細的解釋，近年很多人用「爆煲」這個字眼，爆煲就是說泡沫爆破，爆煲往往都是出現插水式下跌的！但是近年的樓市在辣招之下談不上泡沫！所以我認為市場不會以爆煲的方式來調整！另一種樓價調整的方式就是「拾級而下」，即是跌完可以再跌！逐步跌！跌的過程中放盤量愈來愈多！而買家要求的樓價亦愈來愈低！97 之後的樓價大跌，就屬這可怕的拾級而下了。

另一種調整方式就是“微調”，微調往往出現在心理因素或者市場的技術性疲態下，微調的特色就是當樓價鞏固完之後就會繼續再上，現在的市況我認為是一個較深度的微調，因為雖然放盤量增加是一個結構性的環節，但這只是事情的「果」，令樓價下跌的「因」，不是因為購買力消失！也不是因為業主強勢失去！而是我們面對一次罕有的官民合奏、建制和泛民傳媒聯手一起唱的樓市哀歌！當劈價、供應量過多、加息等要點被人唱了一百次之後，「跌」就成為了事實一樣！令放盤量及劈價的個案增加！

不過我仍認為現在需要放盤的業主也應該早日減價為妙，因為既然二手樓開始「破勢」，11月推出的樓花有3500個單位，其中有3100個左右在新界西，所謂好漢不吃眼前虧，樓價或出現進一步的下調。

但我要提醒各位「買有風險，不買也有風險！」新一期白居二抽籤已經完成，在租金打橫樓價下跌情形之下，開始出現收租回報率有3.5厘的個案，這代表甚麼？你懂的！

今日地產新聞摘要 20151102

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2015年11月2日

【東方日報】指，新盤放租湧現，樓市轉勢加速。本港樓市正處轉角市，二手成交萎縮價格軟，新盤焗增優惠吸客，適逢入伙潮來臨，供應大增勢令租務市場持續受壓，租金與樓價互相追跌情況下，若今年底美國落實加息，樓市將承受更大的下調壓力，這時候上車置業真要量力而為。

【信報】謂，陳家強：樓市看跌，未擬減辣。近期本港樓市成交低迷，加上美國加息陰霾，令樓市前景不明朗。財經事務及庫務局局長陳家強接受本報專訪時預警，香港樓市風險已增大，「現時風險因素固然大了，但會令樓價跌多少就不懂估計。風險加大的原因包括，樓價升到這麼高，對購買力本身已構成風險；兼且經濟有下行壓力，再加上供求及加息，一連串因素令風險因素加大。」

【星島日報】指，一手樓售九百伙按月跌逾53%。在缺乏大型新盤推售下，上月一手成交量現回軟。綜合本報統計，十月份新盤成交僅錄約九百宗，按月下跌約五成三。

【明報】指，資策46億建4新盤，無懼潛在住宅供應新高。雖然港府預計未來3、4年一手私宅潛在供應量將達8.6萬伙，但業界普遍認為在實際需求帶動下，樓價未見大跌壓力。近年積極在香港拓展土儲的資本策略（0497），其執行董事方文彬接受專訪時指，撇除已推出的沙田九肚山峰，集團斥資46億元打造4個新界及市區全新樓盤，涵蓋上車盤及豪宅。

【太陽報】報道，舊樓申強拍，驟減六成。近幾年收購舊樓愈嚟愈難，唔少發展商寧願諗政府地或者鐵路項目，搞到申請強拍數字一年少過一年，好似今年到依家只得12宗強拍申請，同舊年全年25宗相比，仲差約六成。

【蘋果日報】說，專家料樓價租金續跌。入伙盤殺到，租盤湧現！經濟學家關焯照表示，樓價跌勢已經形成，近年樓價升得過份，扯高租金，目前樓價下跌中，租金一定會拖住跌。當租盤供應陸續增加，租金受壓更大。

【文匯報】指，核心區商廈登記年增66%。香港置業工商舖資料研究部最新數據顯示，首9個月本港市場錄1,340宗商廈註冊，較去年同期919宗增加46%；同期註冊金額則按年升30%，從去年首9個月約195.27億元攀升至約254.53億元。

【成報】稱，利奧坊·曉岸有大客掃貨。利奧坊‧曉岸早前加推118伙，大致為原價加推，全數於周六（31日）發售。利奧坊‧曉岸，共448伙，設有兩座，實用面積由172至601平方呎，主打開放式及1房單位。