資產配產怎計出理財退休目標? #900

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諗 sir：
     你好，本人51歲，遇然看見這個blog ，發覺獲益良多，已報讀7月份的收息班。我發覺過去浪費了好多時間，致另現在仍未做到財務自由，希望盡快利用手頭的資產增加財富。
（本人確實沒有好好理財，股票户口開了6，7年，回報一成，如果不是近來標升，個户口差不多原地踏步

本人：51歲 月入5萬
先生，55歲 月入7萬
2名子女
一個在外國讀書，2年後畢業，另一個在香港讀大學
每月開支很大，約可儲蓄三萬五千

資產
1. 有一自住市區樓單位，市值約780萬，本欠按揭200萬，最近加按套現250萬，利息為h+1.7,
   28年年期，另原本200萬亦調整還款年期至28年，h+0.65
2. 股票市值約140萬
3. 基金80萬
4.人民幣定期：60萬
5.101儲蓄保險：約50萬
6. 另5年後，先生退休，估計約有500萬退休金

問題
以目前情況，如何利用套現的250萬
1. 如何調動手頭的資金增加被動收入
2. 可否再買一層樓收租，甚麼地點和尺數比較有前景
3. 現在樓宇是本人名下，我的先生沒有任何物業，如何在他退休前盡用他的借貸力呢？
4. 現時樓價高，應否現在入市，還是待樓價下跌才買。

   希望諗sir賜教，謝謝！

answer:

讀者發問在六月，相信此時股票的回報應錄負回報，即7年買股得個桔。51歲發現理財在原地踏步，原因是不懂各投資物的特性、及未有按自身情況作良好資產分配。筆者唔反對大家利用選股技巧令大家理財進程快一點、但反對以買股賺錢為理財主軸，尤其是近退休年齡的人仕。

那關鍵是「良好資產分配」，係咪? 大部份人投資都只曉問今日買咩好? 完全係因為香港講投資既人大部份都係sales-driven，即佢想你幫佢買野，咁梗係擺樣野出黎叫你買先啦，絕不會同你分析買股定買債或買樓好? 就當有做，最尾都係推客人向高傭金那一隻產品裡頭、而蝕錢埋單就要客人負責。

當然，若你是窮到無朋友，那集中一注投資是必須的，節錄William Bernstein 所述”One of finance’s ironies is than concentrating your portfolio is the best

way to become very rich; it is also the best way to become poor.”

但是讀者，樓房淨值780-200=580萬，加上股票及其餘投資，資金值為580+140+80+60*1.2+50 = 922萬。未到手既退休金唔計。投資目標建議先令被動收入等於現時每月支出。大部份人理財成世踏步，係因為從不知理財有何目標。讀者現支出為120K-35K = 85000，由於佢無提及每月開支包唔包供樓，那筆者假設上述開支已包供自住樓的部份。

若用較寬鬆計量，讀者要達成每月唔使做都夠生活費既目標，投資收息率需為85000*12/922萬= 11%。但留意如資產計及香港樓房，我們只可使用該房之可套現金額計入資金值，即讀者為780*60%+140+80+60*1.2+50 = 810萬、而需要的收息報酬率為85000*12/810 = 12.6%。大家都可同自己計一計，看看是否同退休目標相差太遠。

要達成12.6%目標，我們有不同收息物、而早前亦介紹過，下列幾類的收息物有不同之現金流產出效率。

債基(較高風險): 14%

債基(中低風險): 8%

直債(500萬以下資產人仕): 6%

直債(高資產人仕): 15%

套房收租: 11%

買樓收租: 3%

保險: 20%

ETF: 8-24%、可作其他複合策略

股票: 不算收息物、作賺價之用

黃金: 不算收息物、作避險之用

咁應該用咩投資物去完成12.6%之目標?

今時建議是債基(較高風險)及直債。由於讀者資產達500萬之上、可用私銀戶口提供低息(1.2%p.a)融資，保本地收息近15%，上次已將大新銀行的直債作計算。當然讀者先生仍有工作，債基可選取較高風險的，昨天文章已提及在整個六月，筆者所用的債基只跌0.81%，不少朋友仍質疑15%的收息方案同股票比會不會冒類同風險，相信到今日已有答案。

至於分配，應為

76萬 cash

110萬 套房投資

400萬 直債 

200 債基

產出之正現金流為110*11% + 400*15%+200*14% = 1,001,000，即月產出$83416現金流，符合讀者目標。至於讀者買唔買到樓、及其他收息物怎實行、分配依據，在見面時才能授予。

今日地產新聞摘要 20150709

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2015年7月9日

【東方日報】指，工廈天台劏房，隨時熱死人。工廈天台僭建劏房如火爐！市面租金高昂，不少低收入人士只可棲身環境較惡劣的工廈天台僭建劏房。本報記者日前巡視多區工廈天台劏房，發現中午室內溫度高達近攝氏三十三度，即使至黃昏亦只下降一度，住戶汗流浹背。

【文匯報】指，差估署：私宅樓價再破頂。在6月上旬股災前的5月，本港樓市正直闖高峰。差餉物業估價署昨日公布最新私宅樓價指數，5月報298.4點，再創歷史新高外，指數更已連升14個月。惟值得留意是，5月指數的按月升幅只得0.37%，相比4月的按月升幅1.99%大為收窄，反映升勢疲弱。

【星島日報】指，港股重創威嚇大屋苑遍地減價。股市洗倉式下挫，股災重臨令整體投資氣氛遇上冷鋒，近月連番創新高價的樓市亦不能倖免，二手減價浪潮初現，遍地錄得減價個案，整體幅度介乎百之五至十，尤以今年半年升勢較急的新界區屋苑，更成為今次減價的源頭及重點地區，即使以用家主導的藍籌屋苑亦驟現急放套現個案。

【明報】指，測量界謝偉銓：港股急跌，預示樓價調整。港股昨日急跌逾1400點，相信不少本港業主及有意置業的人士目前最關心的問題是「股市大跌對樓市有何啟示呢？」有近40年測量界經驗，曾任職恒基地產（0012）及英皇國際（0163）高層的立法會建築、測量及都市規劃界議員謝偉銓就認為，因應股市所反映的環球經濟最新形勢，他預測今年本港樓價將轉升為跌。

【太陽報】報道，屯門新地王萬科頭彩。本港樓市基調良好，政府及市區重建局項目又有兩項「高紀錄」刷新咗，上個禮拜五截標嘅屯門掃管笏路住宅地，就由首次奪得官地嘅萬科置業（香港），用咗超過38.2億元投得，打破上月中由同區管翠路地皮錄得嘅逾36.2億元舊紀錄，成為屯門區地價最高地皮。

【成報】稱，劉鳴煒指樓市或出現調整。曾建議年輕人應該減少去日本，把節省下來的儲蓄買樓首期的華置集團主席兼青年事務委員會主席劉鳴煒形容，現時樓價「昂貴到無可能(買樓)」，因為港元與美元掛勾，同時受內地資金影響，令樓市出現一個很長的特殊周期。

【信報】謂，四十年的債。香港的僭建物問題，恐怕是全球獨一無二，僭建物甚至令一位特首候選人付出沉重的政治代價，由領頭大熱門變為墮馬。不說不知，僭建物問題早於上世紀七十年代已存在，1975年政府制定政策企圖對付此問題，但過了40年，單從數字看，問題卻像雪球般愈滾愈大，政府予人束手無策的感覺。

【蘋果日報】說，紅山半島加價加推。港股暴瀉，惟發展商無懼市況波動，加推新貨應市。華懋集團旗下大潭紅山半島，昨加推28伙，定價1,892.4萬至3,937.3萬元，較低一層提價近4%。

【新報】稱，買樓收租吸引力不及「炒股」？最近網上流傳一張「港鐵沿線屋苑住戶月入中位數圖」，有位於大埔的補習社以此大賣廣告，並標榜「子女未來住太和還是銀湖‧天峰，視乎暑假您的安排」。外間批評這廣告過份誇張，譁眾取寵，「教壞細路」。

今日地產新聞摘要 20150708

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2015年7月8日

【東方日報】指，股樓恐慌映灣撻訂輸40萬。港股再跌，樓市難獨善其身，大跌市下首錄住宅撻訂。有買家上月以約805萬元購入東涌映灣園單位，但取消交易收場，料撻訂、佣金連開支等共損失約40萬元。另有部分單位減價至低市價沽出，其中沙田居屋愉田苑中低層戶，減價後以410萬元沽，低市價逾2.3%。

【星島日報】指，天水圍天榮站補價逾15億低首次43%。新地早前投得的天榮站上蓋項目，市場消息指出，項目補地價逾十五億一千萬元，以總樓面約九十八萬二千多方呎計算，呎價約一千五百元，較首次招標時的二千七百三十五元低約四成三。

【明報】指，西鐵元朗站項目收23份意向。政府銳意推地可建單位「達標」，甫踏入本年度次季，由港鐵(0066)以代理人身分負責的西鐵元朗站昨日截收意向，在司法覆核的陰霾下，項目仍大收23份意向書，其中房地產信託基金領匯（0823），是次亦瞄準項目逾10萬方呎商場樓面，首度就西鐵項目入意向，測量界估計每方呎樓面地價介乎2500至5000元，市值介乎37.1億至74.2億元。

【太陽報】報道，3千伙申樓花，四年最多。呢排股市大幅波動，但就無影響到發展商推盤步伐同信心，上個月就有3個大盤齊齊入紙申請預售樓花，涉及3,137伙，創咗五十個月或超過四年單月新高紀錄。當中包括會德豐地產嘅將軍澳項目，同嘉華國際（00173）等元朗朗屏站項目等。

【成報】稱，維港·星岸最快下周開價。長實地產（1113）旗下紅磡維港·星岸已上載樓書至網站。發展商昨日表示，項目首批料推不少於65伙，項目最快可於下周開價。

【信報】謂，戴德梁行料中小樓價升20%。戴德梁行香港區董事總經理陶汝鴻表示，上半年中小型住宅樓價升幅大於去年底預測的15%，該行上調該類物業的全年升幅預測至20%至25%，豪宅全年則升15%。

【蘋果日報】說，細單位樓價，下半年料放緩。利嘉閣行政總裁廖偉強表示，上半年中小型單位樓價經已有約6%升幅，不過供應增加之下，踏入下半年細戶升幅會有所放緩，估計只會再升3%之內，全年累計升幅約8%。相反，豪宅樓價會繼續追落後，預計豪宅樓價全年升幅達一成。

【新報】稱，一手交投全年看2萬宗，股市波動無礙推盤。上期談及內地現小股災，中央連環出招救巿，話音未落，希臘就國際債權人提出的新一輪救助協議草案進行的公投落定，希債危機解決之路卻仍然漫長，環球股市短期料繼續波動，港股連日下滑，樓股息息相關，大巿受挫，一定程度牽動巿場情緒，影響交投氣氛。

【文匯報】指，仲行戴行料樓價維持升勢。股市表現欠佳下，市民關心樓市下一步會否受到牽連。仲量聯行昨日表示，短期股市波動對中小型單位影響不大，長遠卻影響整體投資氣氛，打擊二千萬元以上的豪宅市場交投。

捱得出頭天的香港人#898

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Dear Lum Sir

2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>

人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!

讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。

結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。

第四年結婚(2014)，看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。

同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後，開始投資(最近上左收息101)

Profile: 家庭每月總收入$150k

每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k

其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k

其餘既留備交税/雜項

買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:

$1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a)，$500K 股票基金，$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主，方便搭地鐵番工，同將來易放賣/租)

因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂，可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!

PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到，真係希望能更早認識到你!!!!!!

Mr D 上

ANSWER:

先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>，看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後，家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車，更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。

「出生寒門」一詞大家或似曾相識，想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。

由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理，加上現時月儲70k，2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。

那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升，變相10年過後每月100萬收息仍是$12500，但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略，讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力，加上自己年青、宜冒點風險。

留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖)，一個是看好中國股市3X的ETF，近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF，單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。

今日地產新聞摘要 20150707

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2015年7月7日

【東方日報】指，搶二手樓按細銀行抬頭。金管局喝停銀行按揭提供額外現金回贈的成效立竿見影，銀行界承認按揭業務成本因此下降，中小型銀行與大型銀行的競爭力拉近，料中小行在二手樓市的按揭市佔率將回升，惟新盤市場缺乏人手「落盤」搶攻，大行在樓花按揭仍會保持較大優勢。

【星島日報】指，變種圍標欺小業主工程斬件瞞維修費。不少私人屋苑天價維修工程涉圍標引起全城關注。全港業主反貪腐反圍標大聯盟發現，近期圍標手法出現新趨勢，包括疑將工程「斬件」，以及透過動用屋苑儲備基金，營造每戶攤分金額較小的假象，但實際總造價懷疑較同類型工程貴數倍。

【明報】指，湯君明﹕樓價未來一年不爆煲。雖然股市大瀉，但科達地產主席湯君明，昨出席Q房網淺水灣分行開業儀式時，則揚言「樓價直至明年今日也不會爆煲」，當中細價樓更因有實際需求，即使現時有2000、3000伙新盤湧現，市場仍可完全吸納，並指細價樓今年仍有輕微升幅。

【太陽報】報道，南區明苑全幢意向價30億。豪宅有價有市，科達地產主席湯君明表示，旗下南區淺水灣道121號豪宅明苑，獲買家出價洽購全幢，惟出價未到價，直言「30億元會諗諗」，而物業計劃改作服務式住宅，料呎租可提升最多四成，對於樓市走勢，他料至明年今日也不會爆煲。

【成報】稱，土瓜灣工廈低層戶意向價二千萬。連接沙田至中環的沙中線正積極動工，沿線的傳統工業區如土瓜灣物業未來升值潛力備受看好，加上區內多個住宅項目入伙，勢令該區成為集工商住於一身的綜合發展區，區內工廈持續低水，成為投資者理想入市之選。

【信報】謂，寫字樓空置率7年新低。世邦魏理仕發表報告指出，本港寫字樓受惠於中資機構租用核心區商廈，空置率創近7年新低，第二季淨吸納量達130萬方呎。中環第二季寫字樓空置率只有1.7%，較首季的3.6%，下跌1.9個百分點；同期呎租為106.8元，按季上升6.2%。

【蘋果日報】說，新地：股市波動無礙賣樓。港股暴瀉，發展商以不變應萬變，如常推貨賣樓。新地（016）昨加推何文田新盤天鑄15伙單位周四賣樓，集團副董事總經理雷霆稱股市只是屬短期波動，對市民置業無影響，投資者可能會將資金由股市轉投物業市場。

【新報】稱，幕前幕後的樓市買家。綜觀近期樓市，除了向來以用家為主導的現象沒變外，投資者的參與亦不少，且有上升的趨勢。投資者是樓市的一群長期捧場客，他們擁有雄厚的資金，具有銳利的眼光，對激活樓市起了一定作用。

【文匯報】指，雷霆：股市波動反利樓市。股市大跌，市場擔心會否波及樓市，新地副董事總經理雷霆昨出席旗下新盤發布會，被問到股市波動會否影響其賣樓部署指，香港過去已經歷過多次這類「小股災」，相信買樓為長線投資，短期股市波動不會帶來影響，反指部分人或會因此抽調股市資金重投樓市，故旗下新盤銷情可望受惠，對未來銷情有信心。

亨德森Tim Gibson：中港地產股值博

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E3%80%90%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E9%A1%8C%E3%80%91%E4%BA%A8%E5%BE%B7%E6%A3%AEtim-gibson%EF%BC%9A%E4%B8%AD%E6%B8%AF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E8%82%A1%E5%80%BC%E5%8D%9A-063656674.html

iMoney – 2015年6月19日週五香港時間下午2:36

 

亞太區經濟思變，日圓及澳元插水觸發匯率戰，左右當地物業形勢，而中港樓市則由熾熱股市撐起，亨德森全球地產股票基金聯席董事Tim Gibson剖析區內前景，指漸趨寬鬆的貨幣及房屋政策，利好中港地產板塊股價，包括瑞安房地產（00272）及新鴻基地產（00016）等，惟投資日本及澳洲樓容易「賺價蝕匯」；另外英國樓市自今年5月大選後趨明朗，料樓價未來一年有更大升值空間。

年內多次增持公司股份的恒地 （00012）主席李兆基，近期重申「買股好過買樓」因地產股折讓大，其見解或許放諸海外皆準。由於美國上月新增28萬個職位，就業理想，加深聯儲局9月加息的揣測，以及新興市場走資壓力，按彭博社追蹤的12隻亞洲貨幣當中，除日圓、韓圜捱沽，馬幣和印尼盾跌至9年和17年新低，Tim Gibson相信亞太區貨幣疲軟，日本、澳洲物業回報已一般，但地產股整體仍有正面因素。

「環顧中、日等國政府，銳意逐步放寬政策，以調控經濟放緩局面，在這個放寬政策的大環境下，地產類股份將受惠，目前我們在亞太區持倉偏重香港上市的地產股，對此策略感到滿意。雖然4、5月一輪股市急升後，股值吸引力略為回落，但與收益率（Earnings Rate）處於歷史低位的各國政府債券相比，地產股仍然受充分支持。估計地產股相繼公布2015年全年業績前的一段期間，任何提升股本回報、增加派息或購回股份的正面訊號，都可推動地產股繼續上揚。」

日本樓升值跑輸匯價

受港人關注的日圓貶值持續，當地資產價格受壓，因美國強勁就業數據刺激，本周日圓兌美元一度跌見125.68，觸及近13年以來新低，每百日圓兌港元則跌穿「61算」關口，跌兌6.17港元，Tim Gibson指情況影響當地樓市信心，但同時大量遊客被吸引訪日，藉由酒店業暢旺可減輕對地產界影響。

「日圓貶值非常明顯，跌幅甚至有點戲劇化，皆因經濟復甦步伐未如預期，弱日圓刺激政策現初見成效，為推動本財政年度的通脹及國內生產總值（GDP）增長，日本政府縱不情願，也不得不沿用弱日圓方針，預算短至中期內，美元兌日圓會穩定維持在最少120水平以上。」

本港樓價高企，港人投資視綫轉到海外，東瀛樓如雨後春筍，每逢周末，例必有大大小小物業簡介會舉行，Tim Gibson提及此熱潮，指日本樓投資價值受匯率掣肘。「從成交數據來看，日本不動產交投今年未受太大鼓舞，主因樓價上升較緩慢（2014年東京區樓價升 幅為1.3%），難抵銷日圓匯價跌勢，直接購日本物業容易賺樓價、蝕匯率。」

「舉例說，投資者如果兩年前，以較現時貴兩成多的匯率買入日本樓，不知不覺已損失相當樓價，很大機會『坐艇』，更棘手是當地二手淡靜，想找新買家承接也有困難，計及繁瑣稅項和手續，譬如租金收入稅等，普遍出租回報率2厘至3厘亦非特別吸引。」

旅業旺酒店財團看俏

「近年日本最大筆住宅買賣，由新加坡政府投資公司（GIC）包辦，但即使日本一綫城市住宅，也少見外資或基金公司掃貨，令日本樓價難像開放型樓市，例如倫敦和香港一樣輕易炒起。當然，如果日圓積弱長此下去，可以想像中國資金愈加進入日本樓市。」

「弱日圓效應，最直接是今年訪日旅客上升，打破歷來新高紀錄，尤其中國旅客被兩地文化差異吸引，其次來自美洲增幅不少，帶動日本手袋、鐘錶等高檔奢侈品銷售，對國民日常消費也產生推動作用，倘若暑假期間到東京街頭閒逛，不難認出數量可觀的中國旅客。」

此 消彼長，「相信日本物業市場以酒店業受益最大，房間供求緊張，且利好因素如開放博彩業計劃、2020年主辦奧運等，加上酒店房租調整較住宅靈活，可早一步 迎接旅遊業升溫，當地酒店房租料有很大上升潛力，部分擁有酒店業務財團如三井不動產、住友集團等可看高一綫，吸引基金加大持有。」

日圓疲勢 何時了？「需視乎經濟基本面反應，會否出現資產泡沫，或進口成本造成國民生活負擔等，但在GDP增長2%的目標下，相信日本政府不會放棄量寬（QE）方針。」本周三（10日），日本央行行長黑田東彥表示，日圓實際有效匯率已「相當疲弱」，並重返2008年雷曼倒閉前的水平，該言論令日圓回升1.5%，至 每美元兌122.45日圓的兩周高位。

央行減息成內房啟示

中國央行為穩住樓市及經濟，上月初下調0.25厘存貸利率，近半年來第三度減息，令市場揣測中國QE時代來臨，亦令一眾內房企業經歷去年的冰封期後，可望迎接復甦。Tim Gibson表示，「美、日股市近月衝高位，但真正令人驁喜的是內地A股，在央行減息協助下，股市飆升至2008年金融危機迄今新高。另外，內地各省市陸續撤銷房策限制，譬如限購令、下調第二套房首付比例等，明顯令房地產業回暖，中國地產類股份前月錄得34.6%強勁升幅，遠遠跑贏亞洲區整體3%增長。」

「市場反思減息背後的訊號，其一是中國GDP增長放緩，預測創近11年新低，這情況是自然趨勢，隨中國經濟逐步轉型早晚也會出現，不算壞事。中國是否已進入一個全新的減息周期？目前仍難定論，因央行需平衡不同複雜因素，像砌併圖般絞盡腦汁，但內地企業負債過高，減息要達到具體目的，的確不可能一步到位。相信可預見將來或今年內，央行遲早會進行另一次幅度相同或更大的減息決定。」

「自滬港通實施、中港基金互認，還有計劃出台的深港通，推動中國資本市場向國際開放，料內地地產股急升局面也會繼續，除少數中小型發展商受負債問題困擾，融資成本較輕的萬科集團（02202）和保利置業（00119）值得看好。此外，瑞安房地產擁有較佳資產配置，今年80%推售項目位於深圳、上海等一綫城市，兼具商場和寫字樓項目，也值得看好。」

事實上，摩通本周即以每股平均價2.366元，增持瑞安房地產7,244萬股或0.9%，涉資共1.7億元，最新持股量增至7.17%，此外瑞銀於5月初報告，亦曾把瑞安房地產評級至「買入」，目標價2.92元。瑞安房地產周五收報2.36元，升4.425%。

「中國樓市始終較多由政府主導，不想房價無止盡地升，亦不想房企『硬着陸』，因此政策掌握十分準確，我認為中央調控樓市目的已達到。不過，可預測國內三、四綫城市房價進一步受壓，相反一綫城市庫存量較少，僅足夠應付未來一年購買力，樓價將獲支持，城市間樓價分化的現象料加劇；至於成都、杭州等「1.5綫」城 市，需繼續發揮相對優勢和個性，才可以與京滬並駕齊驅。」

萬萬合作料達雙贏

近年內地房產商講求轉型，冀做到輕資本化，加強品牌打造及盈利能力，避免被高貸款成本和不良資產攤薄利潤，近月促成的萬達商業（03699）及萬科兩大中國房地產龍頭合作，便教市場人士跌眼鏡，Tim Gibson則認為「雙萬」合作屬意料之內。「萬達和萬科都是中國房產巨企，既然互相不能擊倒對手，倒不如聯手合作。而且兩家公司各有強項，萬達一直專注商業和辦公室項目，萬科則擅長興建住宅，擁有首屈一指的充裕土地儲備，雖然萬科今年加入競爭商業地產市場，但他們也清楚短時間內，難以追上萬達的發展水 平。」

「相反，兩者聯手可最大程度開發三、四綫落後城市，在北京、上海也適宜進行大型綜合體項目，這類混合式建築逐漸盛行國內，譬如大廈基座是住宅，周邊可用作甲級商廈。財務上也有好處，可以降低兩者的投資風險，加快資金回籠，方便吸納條件良好的地王項目，故合作對雙方股價有利，相信未來也會產生火花。」

長實重組後看高一綫

有意見指房地產投資信託基金（REITs，Real Estate Investment Trust）將在中國落地生根，Tim Gibson認為是言之尚早，「並非沒有先例，像長實地產（01113）旗下也有多個房產投資基金，投資組合逾160萬平方米，但在中國就行不通，因為 REITs一般持商業物業為主而非住宅，問題是內地商廈的租金水平長期偏低，即使上海普遍亦低於3厘，難以吸引投資者青睞。」

本港方面，港股受惠於中國股市急升，加上一手樓銷售興旺，同時支撐起樓市表現，差餉物業估價署最新數據顯示，4月份私宅樓價指數再創新高，按月升1.9%，報297.1點，單是今年首四個月，樓價已累升逾6%。

「香港樓市基調好，樓價短至中期穩健發展，例如新地每次有樓盤開售，銷情都十分迅速，股價對比其銷量有一定折讓，且涵蓋上車客需求的中小型住宅，以至高級豪宅市場，商場樓面多同時涉足內地，故可以看好；此外經過合併重組後的長實有一定折讓，亦值得留意。」

Tim Gibson

現職︰亨德森全球地產股票基金聯席董事

事業︰2011年加入亨德森投資，負責亞太區地產基金

轉到安保資本（AMP Capital），出任歐洲基金經理

畢業後在摩根士丹利工作，先後到英國及荷蘭擔任地產投資分析員

學歷︰蘇格蘭聖安德魯斯大學經濟學碩士

今日地產新聞摘要 20150706

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年7月6日

【星島日報】指，房策智囊劉炳章倡開發大欖郊野建屋。當局計畫未來十年興建二十九萬個公營房屋，但最新數據顯示，已覓得的土地只能興建約二十五萬個單位。為填補當中的不足用地，被視為特首房策智囊的前長策會成員劉炳章接受本報專訪，率先提出以先導計畫方式，開發大欖郊野公園東北面的約百分之三土地，估計該處約有六十公頃適合建屋，可為九萬人提供居所，而開發成本僅需要八十億元。

【明報】指，20幅地料遭地區人士反對。政府早前研究全港具潛力作私人發展的地皮中，尚有約20幅仍未進行城規程序，料有機會在2016至2017年或以後才有望推出，該20幅地皮中，港島及市區地皮佔近半數，不過部分甫上區議會已有地區人士反對，料部分項目劃需更長時間才可改劃。

【太陽報】報道，兩項目招手，大拿拿80億。政府踏入新一季火速啟動賣地計劃，並會由「一鐵一局」項目打頭陣，頭兩個項目都由佢哋撐起，相信係近年罕見，合共提供接近2,000伙住宅，估值共約80億元。劉Sir知道，西鐵元朗站項目聽日截收發展意向書，涉及約莫1,876伙，係今季最矚目嘅住宅項目，市場估值最高超過74億元；至於市區重建局嘅筲箕灣西灣河街重建項目，就會緊接喺後日截收意向，估值最高約6.24億元。

【成報】稱，陳茂波：整體私人房屋供應成功達標。政府上周初公布第2季賣地計劃，當中政府主動推出賣地僅有3幅，提供約1,650伙，佔政府賣地、鐵路項目及市區重建局項目的總住屋供應約5,100伙之三分之一，因此被質疑政府未來能否維持私人房屋土地供應。

【信報】謂，香港還欠4幢國金二期。中環甲級寫字樓租金高踞全球，最近半年甲級寫字樓的銷售和租賃持續向好，近月亦錄得多宗大額成交，當中包括中環指標商廈皇后大道中9號一層以4.8億元易手，成交呎價高近3.5萬元，為歷年最高寫字樓呎價。

【蘋果日報】說，本月新盤1,400伙待推。本月有望開售的全新樓盤至少有7個，涉及約1,400伙，當中香港仔登峰．南岸及紅磡維港．星岸料短期內上載樓書，而涉及伙數最多的是馬鞍山迎海第4期，有474伙，發展商早前表示項目能夠月內推售。

【新報】稱，莫幫別人抬起樓價。樓價升浪未有停止，情況已開始盲目，有樓住的業主或租客繼續自住，無殼一族會繼續與家人同住，部份有充裕資金的買家，不惜高價入巿，即使呎價「萬二蚊」的新界盤、兩萬蚊嘅巿區盤都唔會放過。

【文匯報】指，七年低息負利率，量寬煲起樓價。本港樓價高企，除土地、建築成本及單位供不應求外，長期的低息環境，也是促成樓價向上的重要一環。2008年金融海嘯後，各國央行競相QE（量寬），熱錢湧入，本港低按息及負存息環境已持續7年，以P按計算過去10年的平均實際按息只約3.02厘，低息環境減輕了港人的供樓負擔，負存款利息則促使港人將存款轉為磚頭，尋求保值升值