新鐵路

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仲達

2014年9月29日

 

鐵路系統，乃獨立於車輛使用的道路系統，可免於人車爭路及交通事故等問題，能於短時間內運送大量人口、物資往返各處，大幅減少交通時間及成本、提升競爭力，極具經濟效益，是所有大城市的命脈。未有鐵路的城市，無不竭力盡早打造鐵路以提升競爭力。

香港，基於地勢所限，與大部份城市由中央擴散至周邊的發展不同，已開發的新市鎮遍佈東南西北的不同角落，所以鐵路更顯其重要性，亦因此，有鐵路地區的樓價堅挺，而未有鐵路到達的地區，不論是該區居民，甚至區議員、立法會議員，都會以爭取鐵路接駁為重要目標。

近日，政府公佈了《鐵路發展策略2014》，宣佈研究並計劃興建七個新項目，包括六條新路綫及一個新增鐵路站：北港島綫、南港島綫(西段)、東九龍綫、北環綫、屯門南延綫、東涌西延綫及於原有的西鐵綫上新增洪水橋站。預計會為本港帶來每年額外30-40億元的直接經濟效益。

消息一出，使不少受惠地區的業主反價封盤，尤其是之前毫無徵兆，像天降大禮一般的東九龍綫，連接東九龍的鑽石山站、途經半山多個屋邨接駁將軍澳的寶琳站。部份原欲賣樓獲利的業主，均立即反價，更有人誇下海口要封盤直至東九龍綫通車為止------興建東九龍綫是十分正確的決定，畢竟觀塘北的山上，現時人口已達30萬，未來多個公私營住宅項目落成後(包括規模龐大的安達臣道石礦場發展計劃)，人口更會超越37萬，對於現時路面交通已極為繁忙擠塞的東九龍區來說，是一大福音。故此，即使預計耗資275億元，在七個項目中最昂貴，也物有所值。

為人詬病的是政府否決了蘊釀多年，已變成不少立法會新界西議員重要政綱的荃屯鐵路(亦稱屯荃鐵路，這個名字雖然簡單地概括了首尾兩地，但發音困難，筆者有個建議，既然此路綫蜿蜒曲折，又途經青龍頭，不如更改為青龍鐵路/青龍綫，豈非更為文雅動聽？)，政府的解釋，是荃屯鐵路的人口大多集中首尾兩地(已有西鐵綫覆蓋)，而沿綫人口疏落，造價卻高達650億元，經濟效益低，所以擱置。

乍聽之下好像合理，但如果政府官員在早上繁忙時間前往元朗站或錦上路站作實地觀察，會驚覺現時已頗難乘車，遑論有空位可坐。何況元朗及錦田都是未來住宅地皮供應重鎮，未來的載客量已未必足夠應付此兩地的新增人口，更何況要新增屯門南站、洪水橋站、以及接駁錦上路站的北環綫，有另一發展重鎮古洞，由古洞站帶來更多上班族？

現實是西鐵綫的載客量已近飽和，在繁忙時間載客量已達99%(以每平方米容納四人計)，而同樣在今次建議中的洪水橋站，預計日後會帶來額外30萬人口的載客量，究竟如何解決迫爆問題？

所以，政府以荃屯鐵路沿綫人口疏落為由拒絕興建，是嚴重低估新界西所有市鎮對鐵路的需求，聚焦錯誤，自然不能計算實質的經濟效益。為顧及長遠發展，人口極多並繼續以高速增長的新界西，絕不能單靠一條西鐵綫支撐。荃屯鐵路正是解決此迫爆難題的良方------至於耗資高昂，對於惠及眾多市民的鐵路建設，並不應以開支視之，而是投資於減少交通時間及成本、降低屯門公路及青山公路流量、減少廢氣排放及改善城市整體競爭力之德政。再者，荃屯鐵路甚長，難道沿綫的每一處都不能移山填海以獲取新增土地？人口疏落，會否也是反對發展的聲音較少的契機？有鐵路的地皮可以承受更高地積比率、而且樓面呎價更高，賣地之庫房收入比現時可能有幾何級數的上升！只要規劃周詳，相信大多數新界西居民都會支持興建荃屯鐵路。

一言蔽之：短視目光計錯數，忽視迫爆埋炸彈。

今日地產新聞摘要 20140930

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2014年9月30日

【東方日報】指，一線街舖租金看跌兩成。「佔中」啟動，包括銅鑼灣及旺角在內的核心購物區受到影響，投資者及地產代埋都睇淡街舖後市，料一線街舖全年租金會下跌百分之十至二十，部分更預期十‧一假期內地訪港人數會大減百分之四十。

【明報】指，施永青﹕佔中令公司生意減半。佔中運動愈演愈烈，對樓市造成一定衝擊。中原地產創辦人施永青表示，受佔中活動影響，公司近日生意額較過去兩周同期減少近一半，其中以一手新盤跌幅最為明顯，一手及二手睇樓量亦有所下跌。

【信報】謂，信置7.3億奪粉嶺限量地，每呎樓面價3478元，區內新高。近月地產市道氣氛轉旺，發展商積極增加土儲，入標態度進取，一直被視為樓市「大好友」的信置（00083）近期取地態度亦轉強，繼本月初夥拍華置（00127）投得觀塘大型市區重建項目後，昨天再以7.3億元獨資奪得粉嶺聯和墟限量地，每方呎樓面地價約3478元，創區內新高。

【蘋果日報】說，領匯5商場17億沽出。領匯（823）公佈，5個招標商場全部售出，總值約17.16億元，較估值平均高約29%，其中牛頭角彩霞商場中標價較估值高近80%。資深投資者林子峰繼上次8億元豪奪3個領匯商場後，再斥資15億元買入3個商場，包括將軍澳翠林、上水天平及屯門兆麟，其中翠林及天平會各花1億元翻新。

【新報】稱，趙國雄:佔中無礙售樓，嵐山買樓送iPhone6Plus吸客。面對群眾運動蔓延港九多處，數個大型發展商並未煞停推盤部署，當中長實(0001)昨日宣布大埔嵐山第I期增加11個iPhone6Plus禮品優惠予指定單位買家，並指佔中未對集團售樓部署造成影響，同時太古地產(1972)亦會依早前公布的銷售安排推售西半山瀚然，而恒隆(0101)則推10伙九龍站君臨天下餘貨周六賣。

【文匯報】指，雷霆：新地如期賣樓。新地(0016)昨日安排傳媒參與將軍澳天晉IIIA一房示範單位。新地副董事總經理雷霆表示，同區一房單位供應極少，該項目過去幾輪推售亦有少量的一房單位推出，被買家搶購。

【星島日報】指，美聯：啟動佔中應變運作如常。佔中行動令部分地區交通受阻，美聯表示，集團早於兩個月前已成立「防範佔中委員會」。目前旗下全分行照常營業，而中環、旺角及金鐘等地的後期部門員工已獲安排，遷往天后、尖沙嘴及長沙灣等地辦公室繼續工作。

【太陽報】報道，長沙灣三盤過晒5球。長沙灣多個私人屋苑大多於二○○○年後才入伙，為西九龍新興的住宅區，其中屬於西九四小龍的泓景臺、昇悅居及宇晴軒，屋苑通道相互連接，且鄰近港鐵荔枝角站，現時泓景臺兩房單位入場費約575萬元，而昇悅居及宇晴軒的同類單位入場費分別約540萬及537萬元。

【成報】稱，CCL九龍成份屋苑實呎全線過萬。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，根據2014年9月21日中原城市領先指數CCL資料，九龍區32個CCL成分屋苑首次全線實用呎價錄得超過10,000元。

今日地產新聞摘要 20140929

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2014年9月29日

【東方日報】指，灣仔快變天，地盤併購旺。灣仔陸續有多項重建項目落成及開展，過去一年多，發展商及投資者已密密手在區內掃入地盤或全幢物業。綜合市場資訊，期內灣仔區至少有8宗涉及地盤易手及舊樓併購個案，涉額總值逾43億元。

【明報】指，業界﹕佔中長期化，樓價可跌逾一成。對發展商暫時仍維持原有銷售部署，未來6個月估計將有逾9100伙全新單位排隊推出；學者及地產業界均認為，佔中活動短期對一手新盤市場影響不大，最多只是部分買家持觀望態度，惟佔中若演變成長期抗爭，本港樓價就有機會下跌10％至20%。

【信報】謂，陳茂波︰谷港鐵市建局項目招標。政府上周公布第3季賣地計劃後，發展局局長陳茂波昨日出席電視節目時再為土地供應解畫，承認改劃土地進度較預期慢，但政府已預留更長時間與地區商討改劃土地用途，同時藉變陣加快港鐵（00066）和市建局項目招標，以保證全年賣地的建屋量能達標。

【新報】稱，港樓租售價趨升，愈住愈細。香港以至中國的通脹率，今年以來都不算強勁，但本港通脹成份之一的住宅租金，卻穩步上升，反映租金這個部份表現強勢。本港市民如果希望避免遭到租金蠶食財富，儘管買入面積愈來愈細及愈來愈貴的中小型住宅物業，也起到對抗通脹的作用。

【星島日報】指，天晉加推112伙稍提價。樓市交投持續活躍，發展商以快打慢不斷推盤。當中，將軍澳新盤天晉IIIA再有新部署，發展商表示，將加推一百一十二個單位，因應樓層及景觀不同作輕微加價；至於項目已累沽逾八百二十個單位，套現約七十二億元。

【太陽報】報道，星灣御累收逾2200票。多家發展商表示，新盤部署暫未受「佔中」影響，正收票的恒地（00012）馬鞍山迎海．星灣御，累積收票逾2,200張，周六如常賣樓。

【成報】稱，9月工商舖登記料創13月新高。市場資金充裕，購買力持續回流投資物業市場，帶動工廈買賣氣氛回暖。根據利嘉閣（工商舖）資料所得，九月首23天全港錄533宗工商舖物業買賣登記，較上月同期的328宗大升63%，並已超越八月全月的514宗買賣登記。

【蘋果日報】說，兩流標地下月翻叮交數。政府將推地責任卸給港鐵（066），下月中截標的大圍站項目獨撐供應，住宅官地繼本月後再次僅得一幅，而且更是曾於3月流標的大埔白石角地皮。有分析指，10月本應是沒有住宅地推出，皆因兩項目都是曾經「撻Q」的項目，本應早已批出，如今翻叮成為政府的「交數」工具。

【文匯報】指，新地：佔中無阻賣樓部署。新地將軍澳天晉IIIA累售至今已售出820伙，套現約72億元，其中於周六推售的151伙亦近沽清。

今日地產新聞摘要 20140926

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2014年9月26日

【東方日報】指，355億重建八邨，房協勢透支。房屋協會將逐步重建八個樓齡逾四十年的屋邨，但隨時無錢找數。房協首次披露八邨重建費用估計高達三百五十五億元，以現時房協坐擁三百二十多億元資產值計算，即使全數出售所有可變現的資產，金額亦不足以應付重建的巨額開支。

【信報】謂，金管局：加息3厘，供樓支出增30%，家庭負債創新高，佔GDP近六成四。本港樓市近月轉趨活躍，金管局認為，在低息及相對緊絀的住宅供應情況下，樓價或繼續得到支持，但加息潮一旦出現，將抑制樓價升勢，甚至有下行壓力，假設按揭利率上升3厘，估計20年期的供樓支出會增加30.3%，加重借款人的負擔。

【明報】指，港寫字樓租金回報全球最低。本港寫字樓市場持續疲弱。萊坊昨公布全球城市報告，指香港於全球15個大城市中，今年寫字樓的租金回報率及空置率均為最低，預料2019年，租金回報率將由現時的5.2厘進一步跌至4.5厘。

【星島日報】指，迎海收950票 天晉今推特色戶。一手市場持續活躍，當中將軍澳天晉IIIA，將於今天率先發售四伙特色單位，明天再推售一百五十一伙標準單位，市場消息稱，昨天截收逾一千五百票。

【太陽報】報道，屯門收租客戰線南延。新界樓價低水，早就吸引投資者，當屯門南延線建議公布之後，最近連投資者都轉移陣地。上兩個月已經用咗1,230萬元連掃4伙天水圍嘉湖山莊嘅買家，本月繼續以新高價喺屯門掃貨，最近用破頂價400萬元買入屯門邁亞美海灣兩房戶，加加埋埋已經買咗逾2,000萬元貨等收租。

【成報】稱，陶冬：港樓市最快明年中現調整。瑞信董事總經理兼亞洲區首席經濟分析師陶冬在記者會上表示，雖然內地已有部分地方政府放寬購房限制，人行亦促使銀行放寬房貸，惟只會令市場情緒有些微回升，整體樓市前景仍取決於置業人士對樓價的預期。他又指，現時內地一線城市樓價過高，二至四線城市供過於求，市場存在泡沫，因此置業人士多採觀望態度，放寬限購或貸款均不會有太大效果。

【蘋果日報】說，星灣御樓書資料混亂。政府實施一手住宅銷售條例未夠一年半，再有發展商旗下樓盤資料有問題。銷監局表示，恒地（012）發展的馬鞍山新盤迎海．星灣御，25座部份單位出現「儲物間」與「睡房」的混亂展示，發展商表示會盡快作出修正。

【文匯報】指，聯和墟限量地今截標。粉嶺聯和墟限量地今日截標，地皮發展具規模，可建最多20.99萬方呎，但其中7.4萬方呎的商業樓面中，須興建100個公眾停車位，意味可作商業發展的樓面將下降，再加上鄰近歷史建築物「聯和市場」，工程須防止對其造成損害，上述問題均左右發展商出價。

【新報】稱，用家置業的三大錯誤。近期細樓價格上升，有不少人批評政府辣招失敗，我不同意這個看法，當然在公眾的利益來說，樓價上升未必是一件理想的事情，但是近期的市道成交較多，價格較高，背後仍然有一些好的現象，就是市場的成交仍然是以用家做主導的！

今日地產新聞摘要 20140925

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2014年9月25日

【東方日報】指，住宅土地供應，預見斷纜危機。政府積極推售住宅地皮，每季主動招標，預期未來住宅供應增加，理應對樓價產生壓抑作用，可是現實剛好相反，樓價指數屢創新高，背後必定是甚麼地方出了問題，導致事與願違。

【信報】謂，三幅工商地估值61億。商業物業近月市道升溫，政府因應市況，決定在本財政年度第3季（10至12月）一口氣推出3幅商用地，包括2幅商業或商貿用地，以及14年來首度推出的工業地。市場估計3幅土地市值約60.94億元，並以觀塘一幅商業用地最受注目。

【明報】指，標普鍾良：內房弱，地方勢削開支。內地樓市出現調整，發展商的投地活動也大幅萎縮，令到不少地方政府的土地收入也相應減少。標準普爾主權及國際公共產業評級董事鍾良（圖）認為，縱使未來一年內地房產市場持續低迷，內地地方政府的財政仍可應付，但可能要削減地方的資本支出，而若低迷情變成長期化，則可能要進行地方的公共財政改革，甚至要中央政府出手干預。

【新報】稱，退市加息，樓價有壓力。美國聯儲局最新一份議息聲明，公布訂立退市大綱。近兩年來「何時退市加息」成為樓市最大的不明朗因素，近幾次的「退市疑雲」，每次均是「只聞樓梯響」，放風為主，今次呢？

【文匯報】指，下季建屋用地，靠晒港鐵。政府昨公布第4季建屋用地計劃，由於改劃地皮工作在地區遭遇阻力，港鐵遂成土地供應主力。在下季大增34%、可建6,700伙住宅土地供應中，港鐵佔近70%或4,600伙，創單季供應量新高；政府主動招標土地僅6幅，共涉1,250伙，為2012後第1季後兩年半新低。

【星島日報】指，四叔談捐地：多多都有。深諳財富「聚散之道」的恒基地產主席「四叔」李兆基，早前捐出大坑西地皮，用以起居屋及公屋，而他的捐地計畫，似乎只是剛剛開始。

【蘋果日報】說，新世界擬減價賣樓，助抵銷加息壓力，保銷售不俗。新世界發展（017）主席鄭家純自兩年多前再次「掛帥」後，集團在賣樓方面繼續保持增長，上一財年（截至今年6月底止）更大幅超額完成賣樓目標。鄭家純表示，會因應市場實際情況，考慮推出更多中小型單位及減價賣樓，務求達到「賣到樓」的方針。

【太陽報】報道，蚊型公屋，呎價開萬五。唔理係公屋定係豪宅，現時面積愈細嘅樓就愈矜貴。將軍澳公屋景林邨就有一個開放式單位，以實用面積每方呎叫價近1.5萬元放緊，點止貴過同區新盤開價，直情係公屋「豪宅價」，可見業主信心爆棚，擺明唔憂賣；而黃大仙公屋鳳德邨都有個開放式單位，依家叫緊每方呎近1.4萬元。

【成報】稱，上月居二成交創近8月新低。根據香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據，8月全港僅錄169宗居屋第二市場買賣個案，較7月之193宗減少12%，更創近8個月新低；同期物業成交總值約5.33億元，按月亦減10%，跌幅與成交量大致同步。

今日地產新聞摘要 20140924

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2014年9月24日

【東方日報】指，銅鑼灣又爆逆權侵佔案。再有銅鑼灣黃金地段的後巷土地涉及逆權侵佔法律訴訟。一名年逾八旬的老婦昨由律師代表入稟高院，要求法庭頒令宣布她已逆權侵佔，涉案銅鑼灣恩平道通往渣甸坊後巷一幅面積二十多平方呎的土地。

【明報】指，瀚然50伙清袋，太古單日套12億。西環南里壹號、浚峯等主打迷你戶的單幢新盤，早前相繼開出紅盤後，太古地產（1972）昨首度開售首批50伙的西半山西摩道豪宅瀚然，儘管單位折實價全逾2000萬元，但整批單位去貨速度依然強勁，全部50伙於接近黃昏時告清袋，太古地產單日套現逾12億元。

【蘋果日報】說，大圍馬鞍山地料率先推。第四季將至，按照慣例，發展局局長陳茂波最快可能於本周五，公佈新一季（10月至12月）的賣地計劃，市場人士估計，一眾滾存中的地皮料將成為大熱門，當中有傳原定於本季推出的馬鞍山耀沙路及大圍大埔公路地皮最有機會來季優先推出。

【新報】稱，外圍未定向，後市能見度低。美國聯儲局早前議息後表示，繼續縮減每月買債100億美元規模，並維持超低利率一段時間，而及後美聯儲公布最新一份退巿大綱，連同官員對未來息率的預測均顯示，局方似乎已為加快加息步伐作好準備，令巿場焦點再度聚焦於加息日程上，業界對當局會否提早加息眾說紛紜。

【文匯報】指，坪洲居民一致反對放寬密度。創律集團主席徐增平向城規會申請放寬旗下坪洲地皮發展密度，本周五將審議。城規會文件顯示，坪洲居民對於該申請強烈反對，諮詢期收到的43份意見，全數反對。坪洲鄉事委員會指出，申請將增加500戶人口，相等於坪洲大約7,000人口的7%，目前交通即船的載客量、班次根本無法負荷。

【星島日報】指，玥洋房今截標。踏入月尾，新盤大戰一觸即發，當中大埔白石角玥．天賦海灣，以招標形式發售的兩幢洋房，將於今天截標；項目的現樓示範單位，錄不俗參觀人流。但其他新盤餘貨成交則減緩，僅錄平穩交易。

【太陽報】報道，藥房呎租3250僅次舖王。近年內地個人遊旅客轉攻中低檔貨品，令核心購物區商戶類型開始洗牌。劉Sir最近聽到，近排繼續搶租一線街舖嘅藥房，成功租咗銅鑼灣記利佐治街同怡和街交界位地舖，月租65萬元，呎租約3,250元，贏晒珠寶行、金行同鐘錶店，位列呎租舖王第二名，係近年罕見。

【成報】稱，首批220伙，入場費565.7萬。恒地（012）等發展的馬鞍山迎海·星灣御，軟銷持續數日，首張價單及銷售安排終於昨日出爐，首批提供220個單位，分布於22至23座。售價由565.7萬至2,093.6萬元，而實用面積呎價則介乎約1.1萬至1.65萬元，平均呎價約13,343元。

【信報】謂，公屋第二市場價創新高。利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，該行統計房委會及房屋署網頁最新數據，8月全港僅錄得34宗公屋第二市場買賣，較7月輕微下跌2.9%，但總值則按月上升約1%至約6090萬元，而8月每宗公屋第二市場買賣平均售價為179.1萬元。

今日地產新聞摘要 20140923

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2014年9月23日

【東方日報】指，舊樓僭建，屋署懶巡查。屋宇署巡查僭建被轟態度消極！「成個平台都僭建咗，好似一個大鐵籠咁，裝晒冷氣不特止，我見仲整咗支架放雜物，個單位肉眼都睇到勁殘舊，唔知穩唔穩陣！」盧先生指油麻地上海街有舊樓利用平台位置僭建單位，並以鐵皮及鐵枝支撐，外面更裝有多部冷氣，盧擔心僭建日久失修會不勝負荷，不滿一直未有部門跟進。

【明報】指，信置觀塘重建項目「縮則」，增近兩成單位至2000伙。近期細碼單位吃香，信置（0083）伙拍華置（0127）本月初投得的市建局觀塘市中心第2、3期重建項目，雖然預計最快3年後才可推售，但這個總投資額預計達180億元的大型項目，現正手研究「縮則」，務求將單位總數提升18％，由原定1700伙增至約2000伙，當中以實用介乎500至800餘方呎的兩、三房單位為主打。

【成報】稱，粉嶺限量地周五截標，估值5.5億。當局大力發展新界東北，對該區地皮發展前景亦有正面影響，其中一幅位於粉嶺聯和墟的商住地皮將於本周五截標，該地為同區4年未有之新供應，且區內發展又較為成熟，故在近來樓市發展向好之情況下，測量界對該地賣地成果普遍持樂觀態度，韋堅信測量師行估值及諮詢服務董事林晉超昨日表示，該幅土地可在合理的競投情況下售出，可為庫房帶來約5.5億的賣地收入。

【蘋果日報】說，緻藍天遲遲唔賣惹揣測。新盤市場鬧哄哄，向來標榜「貨如輪轉」的長實（001），今年除開賣荃灣及大埔兩大新盤後，今年1月已獲批售樓紙的將軍澳緻藍天，8個月來「齋吹唔賣」，銷售只聞樓梯響，集團去年賣樓紀錄為13年低位，埋怨是政府批售樓紙慢，惟現時有可賣「麵包」卻遲遲不賣，惹市場揣測與集團近兩年未能買入一幅官地，補充「麵粉」轉慢有關。

【文匯報】指，港90後青睞倫敦置業。倫敦發展商Quintain3月來港推售溫布利公園住宅項目，公司住宅發展部總監CharlesCalverley昨在港表示，首批92伙已悉數售完，其中約20伙為港人買下，下月4至5日將來港推售第二期25伙至30伙單位，多為1房至2房公寓，入場費33萬英鎊（約418.1萬港元）。

【星島日報】指，柏傲山突上樓書瀚然錄超額今開售。一手最新開盤戰拉開序幕，並由西半山瀚然首先燃起戰火，項目今進行首輪推售五十個單位，市場消息指，昨截收一百三十多票，超額逾一點七倍；北角半山柏傲山亦於昨傍晚突擊上載樓書，可望短期內開價，加上馬鞍山迎海．星灣御，以及大埔嵐山II期亦如箭在弦，令短期推售的新盤類型更多元化。

【太陽報】報道，兆禧單日兩破頂。細價樓成為樓市至寶，而屯門樓一向多人買嚟上車，加埋屯門南延線概念，呢排成個區樓市起哄，居屋兆禧苑有個辣招盤業主，難敵癲價吸引力，即使畀10%加強版額外印花稅都照沽貨套現，實用呎價7,721元更創屋苑新高。

【信報】謂，天晉IIIA洋房，喇沙滙特色戶招標推。近月多個樓盤都以招標形式推售洋房和特色單位，昨日再有兩盤以這方式賣樓，其中新地（00016）將軍澳天晉IIIA期首度推出的獨立屋，安排其中兩座在本周四（25日）正式招標，下周一（29日）截標；路勁基建（01098）主席單偉豹私人持有的九龍塘喇沙滙，亦在同日推出兩伙招標，下月16日截標。

【新報】稱，代理促生意新工具—「六感行銷」。政府近年推出辣招遏抑樓市後，每月二手住宅買賣登記未曾超過6,000宗，與過往每月動輒逾萬宗可謂大相徑庭，雖然最近新盤推售加快、銷售熾熱，但要從眾多地產代理中脫穎而出，競爭仍然激烈。

日本樓，真的吸引嗎？

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一、高租金回報的陷阱

二、日元匯價風險

三、日元量化寬鬆如何影響 carry trade 及資產價格

四、結論

Peter Paker

2014年9月20日

過去1年，受政府辣招影響，好多香港人一窩蜂湧去買日本樓，其中買日本樓的原因係高租金回報率，印象中有人話起碼有 5 - 7厘租金回報。我在想，香港人隔山打牛走去買日本樓，究竟佢地有冇想清楚相關風險呢？首先，筆者並不熟悉日本地產市場情況，以及買賣日本物業的相關法規及手續等東西。今篇文章，我會用兩個不同方向，去分析投資日本物應要注意的事項：

第一，我會用香港樓市曾經發生的現象，去讓大家想一想，這些現象會否同樣發生在今天的日本物業市場。

第二，我會用企業財務管理的角度及筆者對日元匯價的工作經驗，去分析香港人如何管理持有日本物業的外匯風險。

一、高租金回報的陷阱

首先，我想講一個頗為經典嘅香港例子。在沙士時，香港經濟低迷，失業率高企，老闆叫苦連天。聽 D老前輩、百厭星講，觀塘工廈可能講緊係 $300 - $400 / 呎左右，甚至更低。但是在香港經濟低迷、失業率高企、燒炭破產日日有發生、老闆叫苦連天的日子，原來工廈的租金回報卻有10 - 15厘、甚至更高的租金回報，表面睇好似好正喎！

然後，我利用差估署數據，將1999年 - 2013年工廈空置率及工廈租金回報率， plot左圖1出嚟睇睇，發現一個好有趣的現象，原來空置率愈高、經濟愈差，租金回報就愈好。相反，經濟好，工廈需求旺再加上存量負增長，空置率急跌，但租金回報卻愈低。但點解會係咁呢？

圖1

但又唔明啦，聽D前輩又講，唉，當年有D位置差的工廈業主唔收租都肯俾租客用其單位，只要租客肯俾差餉、管理費等什費就得。係咁慘烈的情況下，點解差估署數字顯示又有14 - 15厘租金回報呢？到底發生咩事呢？

原因好簡單，沙士時，經濟跌至低點，工廈售價其實已跌至地底泥，但點都好，三兩蚊呎租點都有掛。問題就嚟啦，厘個時候租得出就10幾廿厘， 但經濟跌至低點，需求超弱雞，空置超高，你估當時工廈咁易租得出。

為何會出現圖1的高租金回報嘅陷阱？因為做計算時用地底泥嘅售價做分母，再用租得出嘅單位租金去做分子，強調係“租得出” 嘅單位之租金，而當中 ignore 左好多空置單位存在，然後去計算租金回報率。這個就是工廈高租金回報陷阱之盲點。同樣地，香港住宅沙士時亦有相同的情況。

你地知唔知，85,000政策下，人人話住宅天量供應，殺聲震天，2002 – 2003 年住宅空置率才6.8%（2013年12月：4.1%，已經喊哂救命話供不應求）。當年工廈空置率約11 – 12%，可想而知當年工廈業主嘅慘況遠比住宅轟烈。

去番睇日本樓，筆者從網站揾到日本租賃及整體住宅物業的空置率（http://toushi.homes.co.jp/owner/），其空置率超高，分別約19.0% 及13.1%，個別主要地區租賃住宅空置率（2013年10月）如下：

東京都 13.8%

神奈川 16.1%

北海道 20.8%

青森縣 26.1%

群馬縣 25.0%

千葉縣 20.5%

椅玉縣 18.4%

山形縣 21%

大板府 19.9%

京都府 17.5%

主要地區的租賃住宅空置率如斯嚴重，今日售價理應已好賤，租得出嘅物業表面的租金回報十分吸引。但係高空置率下，你估日本樓出租容易D，定係嘉湖山莊出租易？你又估下續租時，嘉湖山莊加租容易，定係面對高空置的日本樓？我認為香港樓貴，係……貴得有道理。

至於香港2013年12月，各區的空置如下：

港島區空置率 4.45%

九龍區空置率 4.31%

新界區空置率 3.80%

全港空置率 4.14%

由於我不熟悉日本地產市場，筆者並不知道上述高租金回報的盲點有否在日本發生。不過投資前，投資者倒要想一想，尤其在高空置下出租是否如想像般容易。

於沙士後，國家開放自由行，以及讓大量國企、民企來港上市，香港背靠祖國，其經濟才得以重大改善。至於日本有冇可以令其經濟重生的因素，投資前，倒值得大家去想一想。

二、日元匯價風險

日元匯價超波動，你估好似人仔咁易玩。不如我講下，2007年日元低位約 USD1：JPY125；2008年10年金融海嘯時日元曾高見88；再去到311地震時及期後曾幾次升穿76，接近75的歷史高位，當中日央行多次干預匯市，但仍無法壓低匯價；2010 - 2012年日元大多係78 – 80附近徘徊；直至安倍2013年初上場，日元其後從82碌到今早的109.2 – 109.3（2014年9月19日早上）。

圖2為2012 - 2014年9月兩年美元兌日元的趨勢圖，近2 - 3個月，日元由102 - 103急跌至今天的109.2 – 109.3，以G7貨幣而言，跌幅驚人。上述 D 匯價記係個腦度，冇 check 過機，可能會有出入。

圖2

3 個月前，如果一個香港人用2,000萬 yen 入左件物業，當時折 USD 約USD196,000 @ 102計。以今天109計算，假設件貨日元市值冇變，今日折回 USD 只值 USD183,500，3個月匯兌虧損為 USD12,500（約6.4%）。去到厘度，大家問下自己，究竟自己知唔知：

(1) 買日元資產的匯兌風險；

(2) 日元過去波動的幅度及其波動之原因；

(3) 如何係超高波動的情況下做外匯風險對沖？

買日本樓，最好嘅外匯風險對沖係借100%日元貸款，日元跌，物業以美元計的市值下跌，同時日元貸款以美元計的負債金額亦會貶值，這樣就達至完美對沖的效果。

大公司如要買日本物業（當然係大件野），點借日元貸款，一係有 credit lines 可以隨時借。二就係放等值嘅美元加物業係銀行做抵押，然後借日元貸款。但要做厘D跨境融資、抵押操作，頻及複雜的法律程序，最少可能要有幾拾球上落，D bankers 才可能會 so 下你。至於老散買件野港紙三兩幾百萬咁濕碎，我估應該冇人會幫你搞厘D完美對沖？

其次，買日本樓千祈唔好用沽日元期貨合約做外匯對沖，如果匯升，層樓以日元計的價值跌左或者未過限售期唔賣得（日本樓好似有限售期，如果唔係，請指正），閣下有冇心理準備 pay cash 找條因日元上升，而導致日元期貨合約輸錢嘅數。因為日元波動驚人，日元期貨合約係 settlement dates 時賺、蝕條數可以好甘。

相反，如果用日元貸款對沖，就算日元匯價跌左，物業資產及其貸款負債以美元計的價值亦會同時下跌，這樣就達至自動對沖的效果，業主係唔使因為日元下跌而 pay cash 找數。這就是兩種不同對沖方法的最大分別，沽日元期貨合約要找數，但日元貸款則唔使現兜兜拎錢找數，但這種跨境融資安排及貸款涉及複雜的法律、海外資產抵押及銀行程序，老散好難做到。

三、日元量化寬鬆如何影響 carry trade 及資產價格

對香港人來說，買入外國資產投資，投資者要同時面對價格及匯價的波動，理論上，會出現以下四個情況：

• 價升、匯升；
• 價跌、匯跌；
• 價跌、匯升；
• 價升、匯跌；

但是，日元資產只會得“價升、匯跌” 及“價跌、匯升” 的情況。日本因20年累積的 QE 及 carry trade，以致日元匯價與資產價格的走勢係嚴重偏離所有主流教科書內容的趨勢。

日本印左20年銀紙，及維持零息政策，而日央行印的銀紙，已遠超日本本土需求。再加上低息兼且印得多，好多外國人及公司鐘意借低息的日元貸款，去買高息產品、外幣及股票等，從而賺取息差，這叫套息交易（carry trade）。

當風險資產價格上升時，D 人會借入日元貸款，然後會將借番嚟嘅日元賣出，並買入美元及風險資產，這樣日元匯價會跌，這是日元跌、資產價格升的現象。

當風險資產價格下跌時，D人爭出貨賣走風險資產，收到美元回款後，就會賣出美金及買入日元，並償還日元貸款，因為D人同一時間一齊買日元，就會出現日元升、資產價格跌的現象。

由於 carry trade volume因20年印銀紙及零息政策而變得超巨大，大到只能有 “日元升資產跌”、“ 日元跌資產升”的情況。圖3為過去5年日經指數與日元匯價變化趨勢圖，亦明顯有上述情況出現。

圖3

在只得“日元升、資產跌” 或者“日元跌、資產升”的情況下，如果日元資產升值，但日元匯價下跌，就會抵銷左部份資產升值（以美元計）時的升幅。你亦可以話，如果投資蝕，日元匯價升，亦可抵銷部份跌幅。

如果你多手做下野，亂咁走去對沖日元下跌風險（例如：沽日元期貨合約），你就會面對因日元上升，期貨合約馬上輸錢的局面。如果件投資輸左錢又唔賣得住，即是匯升、價跌的 scenario，投資者會同時面對投資虧損及日元期貨合約輸錢的雙重損失。所以，選擇適合的外匯對沖工具是非常重要。

如果突然唔知邊度爆D咩危機，風險資產價格急跌，由於日元濫印、濫借嚴重，大家一齊賣野，一齊收番D美金，一齊賣美金、一齊買日元、一齊還日元貸款，由於上述所有野係大家一齊做，日元匯價係可以急升。如果沽左日元期貨做對沖，投資者可以失驚無神俾人斬到一頸血。

如果投資者不熟悉日元匯價及資產價格的關係及性質，試問如何投資海外資產、如何對沖呢，以及有冇準備面對這種潛在的雙輸情況？

上述日元股票及物業的例子，好似講到日元期貨合約好冇用。但係日元期貨合約係對沖 future cash flows 係十分有用，因為期貨合約操作簡單、成本低。

四、結論

如果香港人去買外國資產，除左睇當地嘅升值潛力外，還要留意相關的外匯風險，因為好多外幣唔係好似人仔咁純情。講咁多，唔係叫你收韁唔好買，只不過係想你停一停、諗多諗啫！

2007 - 2009年，我做緊 corporate treasury嘅工作，公司經常係日本買貨，如果第日有時間，我可以講下當年係強日元的情況下，企業（當然規模唔細嘅公司）如何管理日元匯價波動的風險。

今日地產新聞摘要 20140922

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年9月22日

【東方日報】指，發展商下季密集推盤。新盤主導大市，發展商部署第四季密集開盤，多個大盤將魚貫登場，恒地（00012）等馬鞍山迎海‧星灣御料日內開價，最快月底至下月初開售。另長實（00001）下季有機會連環開售大埔嵐山第II期及將軍澳日出康城第3期緻藍天。新世界（00017）天后廟道柏傲山的樓書最快日內上架。

【明報】指，物流張1.13億掃中環尖沙嘴兩物業。投資者吼準遊客區舖位潛力，其中「物流張」斥逾1.13億元連掃中環皇后大道中全幢商廈及尖沙嘴重慶大廈舖位，當中皇后大道中商廈作價9770萬元，平均呎價達1.95萬元水平。

【太陽報】報道，新盤三季速套千二億。發展商以貼市價推盤，加上減辣效應等推動今年首三季發展商賣樓成績報捷，期內全港一手成交暫錄約1.15萬宗，金額逾1,200億元，料創九六年有紀錄以來同期新高，業界料全年成交金額更達1,600億元，勢創歷來新高。

【新報】稱，聯匯加速市民買樓保值。香港實施聯繫匯率，至今已經有接近31年歷史，雖然當時將港元在波濤洶湧的外匯市場中穩定下來，卻迫使一些安份守己的港元持有人，放棄港元存款而轉投樓市及股市，造成今日港股及港樓高企的現象。聯匯不變，勢必迫使更多人參與比較波動的樓市及股市遊戲。

【文匯報】指，本月樓市註冊料下跌。香港置業資料研究部最新引用土地註冊處資料顯示，整體物業本月註冊（截至18日）暫錄4,592宗（主要反映8月上旬市況），相比上月同期升約1成半。不過，該行高級執行董事伍創業估計，本月下旬升幅將逐步收窄，預期全月數字有機會調頭回落。

【星島日報】指，投資者舉棋不定先短租。樓價高企，有樓住的市民當然深感慶幸，有的更樂於斥資裝修，打造安樂窩。投資者則舉棋不定，不知好不好賣樓，既想高位套現，又擔憂賣平，心大心細之際，最好將物業短租，短租租金往往略高於長租，租期兩至三個月，好讓未打定主意的投資者，手持物業有出路。

【成報】稱，天晉IIIA再添食150伙。新地(016)旗下將軍澳天晉IIIA，再有最新部署，繼上周六第4張價單122伙全部沽清後，昨日加推150個單位。新地副董事總經理雷霆表示，今次加推為首次推出11伙首層台特色戶，料項目未來有加價空間。他續稱，今批單位的價格只作輕微調整，個別單位價錢有分別只反映景觀不同。

【信報】謂，陳茂波籲推動低碳建築。近年不少屋苑引入環保設計，發展局局長陳茂波【圖】認為，環保及低碳生活是社會的大趨勢，但要實現建設低碳社會的願景，必須整個社會和業界都重視和實踐零碳或低碳建築，以及低碳生活的理念。

【蘋果日報】說，奧柏「劏房」戶6步行完。近年興劏房，市建局也不例外，專門劏出實用不足三百呎的單位，尤其大角嘴一帶，多個新盤均提供此類單位，記者日前直擊，入伙約兩年，由該局發展的奧柏．御峯，最細單位實用僅264方呎，不足6步已行完一間屋。

明年一月，政府會不會再出招

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

2014年9月22日

我在歐洲旅行，本應將世俗事務拋開，點知道關心我的老友都唔放過我，歐洲未天光已經傳來短訊，叫我小心，話有經濟學家預計，香港政府明年一月會再出招打擊樓市，我收到短訊後啼笑皆非，我老友所說的那位經濟學家講樓市大跌已經講咗幾年，政府亦有可能誤信他的言論出招壓樓市，即使是如此，樓價在過去幾年不跌反升，今日，那位經濟學家不是預計明年一月政府會再出招，而是叫政府出招，不過，今次他真的是自打嘴巴，若果政府再出招即是承認樓價在過去幾年有顯著升幅，他的預測就非常錯誤，換句話說，一早相信那位經濟學家的人今次輸得很慘，就算他們沒有賣走任何物業，最少他們亦不會添加，我只是覺得很奇怪 ，那位經濟學家已經輸得那麼慘，還要經常發表樓市大跌預測，其實，樓市若果因為政府出招而大跌，經濟學家就算贏，都是勝之不武。

樓市一定會下跌，就算不是經濟學家，一般市民亦可以作出如此預測，但問題是幾時，亦有很多專家，學者等以不同角度評論樓市會大幅下跌，例如美國退市，加息，香港失業率飆升等因素，但在樓市不跌反升之下，已經很少再作評論，因為他們知道，就算政府插手樓市，樓價亦未曾下跌，倘若樓價真的下跌，只要政府對辣招作出一些修訂，甚至減免，一定會影響下跌中樓市，但我亦未聽到過一位專家見樓市不跌，要求政府繼續出招，最終符合他們的預測，所以，今次那位經濟學家預測政府會在明年一月出招壓抑樓市，其實是他自己的個人意願而已。

政府最初出招的時候，一口咬定樓價飆升是炒家所為，但現在連一般市民都知道，土地供應不足才是主因，出招加辣一定可以暫時將樓市壓下去，但不能夠扭轉市民對於樓市長遠必升的概念，出招之後若不積極解決問題根源，一、兩年之後，被壓抑樓價在購買力不斷累積之下，又會再次爆發，幅度將會是驚人，所以，我估計政府在明年一月份不但不會出招，什至取消SSD，讓那些被SSD鎖死供應量能夠被釋放到市場，以近水救近火，而遠水就是最近兩年源源不絕的中，小型土地供應，估計最少多兩，三年，那些土地才可以轉化成樓宇推出市場，正所謂，遠水不能救近火，所以，我認為政府撤招的機會大過出招，唔知道那位經濟學家又同唔同意。

人幣兌換撤限 增買樓外資金出路

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140919/pba01/01.txt
文章日期：2014年9月19日

陸振球（明報地產版主管）

金管局總裁陳德霖周初表示，香港居民兌換人民幣戶口的每日2萬元兌換上限，有望在滬港通啟動前取消，人民銀行官員亦表示沒有大問題。

事實上，人民幣存款是港人近年除了買樓外，另一具濃厚興趣的投資工具。不過以往因港人每日只可兌換最多2萬元，即若要存100萬元人民幣存款，便要花足50個工作天，計及假期等因素，便要約2個月時間才能完成程序，實在麻煩。

到了要換回港幣使用時，同樣要花2個月時間，這種「螞蟻搬家」的行為，實也非常不方便。

好了，若有關兌換上限能取消，港人進行人民幣存款便方便得多。有分析指出，人民幣匯價經過年初慘跌之後，已喘定回穩，未來仍有一定的升值空間，目前多家銀行亦以高息吸引新資金，年息穩企3厘或以上，雖然不少銀行仍限定新資金才可享有這樣的息口，但相信待正式撤限後，更多人參與人民幣存款，在競爭下銀行會將高息人民幣存款普及化。

其實，單計3厘或以上的息率回報，人民幣存款收到的利息收入，已高於一般住宅只有2厘多的租金收入，而後者還要扣除管理費或差餉，以及物業保養維修等費用。

當然，將來可能會加租，物業本身也可能會升值，但這都不是有保證的，這和人民幣一樣，既可以升值，也可貶值，可以加息，也可以減息。

不過，當人民幣兌換上限取消後，港人除了買樓外，切實多了一種流通性較高的大額資金出路。

撰文：陸振球（明報地產版主管）

香港未來鐵路發展藍圖

 

運輸及房屋局局長張炳良教授今日（九月十七日）公布《鐵路發展策略2014》，為香港直至二○三一年的鐵路網絡發展提供規劃框架。
張炳良教授在記者會上表示，《鐵路發展策略2014》參考了兩輪公眾諮詢所收集的意見及顧問其後作出的總體建議，提出在二○二六年或之前推展七個新鐵路方案。
七個新鐵路方案為北環線及古洞站、屯門南延線、東九龍線、東涌西延線、洪水橋站、南港島線（西段）及北港島線；涉及的初步成本估算為1,100億元（以二○一三年價格計算）。當中東九龍線是於公眾諮詢後新增的項目，以配合觀塘北部的未來交通需求。

今日地產新聞摘要 20140919

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年9月19日

【明報】指，8月二手私樓成交，逾98％有錢賺。二手樓價節節上升，代理報告指出，8月錄得的二手私樓買賣合約登記中，有98.3%為獲利個案（具體反映7月市），創13個月新高；至於10大指標屋苑中，以荔枝角美孚新賺錢幅度最強勁，平均達1.25倍。

【東方日報】指，華懋四盤趕年底前出擊。踏入第四季發展商積極推盤，華懋料年底前有三至四個中高檔新盤登場，打頭陣的九龍塘雲門，最快下月初開售，擬首推30伙。

【太陽報】報道，新地過千車位短期拆售。車位價格愈升愈有，發展商亦唔執輸醞釀新一輪車位拆售潮。消息透露，新地（00016）等一直保留收租嘅西區寶翠園約400個車位，最快今個月啟動拆售攻勢，市場估計平均每個售價高達300萬元或以上，市值高逾12億元，勢成近年涉資最多嘅單一屋苑拆售車位行動。

【信報】謂，新鐵路概念，屯門兩成業主加價，新屯中海景呎造8527破頂。樓市火熱，任何利好消息都可以成為刺激市場的催化劑，政府宣布推展7個新鐵路項目，落成時間最快也要2022年，但卻即時令多個地區樓市升溫，其中屯門區二手業主反應最為強烈。

【新報】稱，蹉跎17年，水泉澳公屋入伙 。香港樓價高企，公屋成為市民改善生活環境的主要途徑，但公屋供求失衡，目前輪候冊已突破25萬個申請；雖然申請公屋人士愈來愈多，可是政府的房屋政策混亂，阻礙了公屋供應，就以昨日公布租金水平的新屋邨：沙田水泉澳邨為例，便足足蹉跎了17年，才落成首期的3,000個單位。

【文匯報】指，美國加息 樓市下跌？美國聯儲局剛結束9月一連兩日議息會議，重申長時期維持超低利率，宣佈再削減買債規模100億美元，市場預期聯儲局有機會於10月結束買債，未來息口走勢再備受關注。

【星島日報】指，永 泰 陳 玉 成 ： 細 樓 豪 宅 兩 極 化。自從政府推出辣招以來，換樓鏈受到影響，永泰執行董事兼營業及市務總監陳玉成指出，現時細價樓及豪宅市場，出現兩極化現象，雖然市場追捧上車盤，惟該類單位供應多，未來樓價轉趨平穩，相反受惠內地及美國持續「放水」下，估計加息周期將會推遲，豪宅市道下半年可看高一，料至今年底豪宅樓價上升一成至一成半。

【成報】稱，麥花臣匯下月或提價推30伙。近期新盤銷情暢旺，九建(034)旗下旺角麥花臣匯，目前已售出103伙，佔推出總數163伙約6成3，套現超過8.6億元。九建市務及售部總經理楊聰永表示，預計下月將推出30伙標準單位，優惠暫維持不變，惟不排除加價5%至8%的可能性。

【蘋果日報】說，「窮人恩物」零匙盤，最平400萬。樓市狂升，細價樓尤甚，連早前曾被喻為「窮人恩物」的上車盤荃灣樂悠居，現時入場費已達400萬元，正是兩年多前「410萬窮人恩物」樓盤廣告的售價，惟 當時放售410萬元的單位，是實用538方呎的三房戶，呎價7,621元。

聯儲局3年內加息近4厘？

文章日期：2014年9月18日

陸振球（明報地產版主管）

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140918/pba01/01.txt

聯儲局開完議息會議，繼續削減買債規模，而市場預期下月便會完全結束買債，即代表QE完成，而議息聲明則表示在結束買債後，還會「相當長一段時間內」（considerable time）維持低息。

究意「相當長一段時間內」是什麼意思？市場普遍估計聯儲局會在明年中才開始加息。議息聲明後，美國10年期債息一度升至2.63厘，收市則報2.61厘。

聯儲局同時發表了一幅該局各成員預計聯邦基金利率未來變化的「點陣圖」(見圖)，成員估計明年底時適當的聯邦基金利率預估中值為1.375厘，高於6月時預估的1.125厘。而2016年底的預估中值則升至2.875厘，亦超過前次預估的2.5厘。而在2017年底時，利率料將回到中性水平約3.75厘。

要知道，聯儲局每年會召開8次議息會議，即平均每一個半月一次，若聯儲局成員的預測加息中位數準確，而又是明年中開始首次加息的話，則聯儲局明年中以後，便可能每次議息會議都加息！小者會加1/8厘，較多時間會加1/4厘，而若就業情況加快改善和通脹上升，更可能會加息1/2厘！

如明年中起聯儲局平均每一個半月加息一次，到了2017年累積加幅接近4厘，大家認為對股市和樓市會有何影響？上述的加息預期，令筆者聯想到新鴻基地產(0016)「月月有樓賣」的策略，這個龍頭發展商如此積極推盤，其背後的打算是什麼呢？

撰文：陸振球（明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20140918

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年9月18日

【明報】指，里昂王豔：恐慌入市透支需求，樓價料年半下調15％。自今年5月底立法會通過放寬雙倍印花稅（DSD）的換樓退稅期限，住宅樓市被壓抑的需求釋放出來，成交轉趨活躍，一手和二手樓價也相繼破頂，後市將會如何？里昂證券地產研究部主管王豔認為，住宅樓市近期轉趨熾熱，除了是因被壓抑的需求釋放，也開始看到了一些「恐慌性」入市個案，其實屬透支未來的需求，而住宅供應在增加已是不爭的事實，按揭供款年期延長，也反映市民的供樓負擔能力在減弱，加上美國將會加息，因此預期未來一年半樓價會有15％的下調空間。

【信報】謂，憂美加息，發展商加快推盤，今季新樓註冊值逾500億破頂。住宅市場今年由新盤主導，第3季多個大型新盤均能熱賣，一手市場勁旺，地產代理統計數據顯示，截至本周二（16日），第3季土地註冊處收到的一手新盤註冊個案，涉及金額已達502.6億元，創1996年以來的按季歷史新高。

【蘋果日報】說，麗展覬覦大圍站商場。港鐵（066）大圍站項目日前火速重新招標，最受市場關注的「商場A、B餐」，有不少發展商都較傾向「要埋商場」，更直言住宅部份賺到之利潤「唔會有好大驚喜」，反而「要埋商場仲易計數」。

【新報】稱，住宅租金連續兩月破頂，平均建築呎租近27元，按月漲2%。近日本港樓市持續暢旺，除了樓價屢創新高外，租金亦到達最高水平。報告顯示，全港50指標屋苑8月建築呎租報26.99元，較7月的26.43元有2.1%的升幅，租金首次連續兩個月超逾2%的升幅外，更屬本港歷史新高。

【文匯報】指，新界「上車盤」升穿300萬。新界區一向被喻為用家「上車天堂」，但高樓價下，天堂之名亦變得越來越名不符實。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，新界區A類單位(實用面積少於431方呎)的二人私人住宅（剔除村屋、公屋、居屋及夾屋）在今年第三季的臨時數字（截至9月1日）為每宗平均成交額311.33萬元，首次升穿300萬元水平。

【星島日報】指，港置：今月住宅註冊料不足六千宗。住宅樓市註冊量放緩，香港置業高級執行董事伍創業表示，據土地註冊處最新資料顯示，九月截至首十六天，一、二手住宅註冊合共暫錄不足三千宗，相比上月同期回落約一成半，料本月住宅交易將不足六千宗，註冊將出現連跌兩個月。

【太陽報】報道，星灣御，趕月底搶灘。「價細」上車單位搶手，恒地（00012）等發展嘅馬鞍山迎海第3期迎海．星灣御，剛攞到預售文件就隨即部署搶灘開盤。該項目兩房或以下細單位佔逾七成，最快今個星期尾至下周初開價，或月底至下月初開售，示範單位或今個星期開放。

【成報】稱，億京廣場II期入場費365萬。傳統工業區長沙灣近年逐步為商業區，多座新型商廈落成，成功吸引中小企業進駐。相比核心商業區，長沙灣呎價低水，回報率高。美聯工商舖獲億京發展委託獨家代理旗下全新甲級工商廈項目，項目為長沙灣長裕街10號億京廣場II期，該廈目前尚餘23個單位，售價介乎365.4萬元至3,559.8萬元。

【東方日報】指，石門商廈貴絕新界東。億京發展未來半年將推售多個商貿及寫字樓項目，其中沙田石門安群街3號商廈樓花，目前九成寫字樓單位已獲預留，部分呎價高達7,400元，創新界東寫字樓呎價新高，較區內工廈最高成交呎價還超出近50%。

今日地產新聞摘要 20140917

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2014年9月17日

【明報】指，大圍站減兩成補價，防流標，首創「AB餐」，大小發展商一網打盡。港鐵（0066）急推大圍站上蓋項目，繼日前截收意向後昨日旋即招標，汲取早前流標教訓，是次港鐵決定「減辣」重推大圍站項目，補地價大減近20%至103.56億元，每呎補地價3830元，同時破天荒設兩種發展方式增入標彈性，市場估計，大發展商將傾向全數支付百億地價保商場權益，而中小型發展商或合組財團，選擇門檻低至約28億元補地價、放棄商場擁有權的方案入場。

【東方日報】指，拉上補下，分紅更辣。港鐵（00066）作為私人機構，旗下鐵路項目的補地價金額「一毫子都落唔到袋」，故項目推出時，招標條款有必要維護自身利益，一般情況下主要向發展商收取分紅、保留基座商場發展權，以及「分樓」等。是次因要增大圍站吸引力需拉上補下，故分紅條款較以往辣。

【星島日報】指，公屋富戶政策擬明年起收緊。面對輪候公屋市民與日俱增，但覓地建屋卻日益困難，房委會銳意加強公屋輪轉，計畫在年底公布公屋富戶政策檢討結果，房委會資助房屋小組主席黃遠輝透露，當局正考慮收緊要求富戶遷出的條件，或會由明年起，公屋居民提早至住滿五年，就要申報入息，日後甚至只要入息或資產水平任何一項超出規定，都要遷出。

【新報】稱，新界樓價首8月升逾6%。今年樓市在一手帶動下，加上政府微調DSD後，買家入市信心增強。新界區更在上車盤熱賣下，樓價創出歷史新高。區內首8個月樓價累升約6.1%，屬本港4區之冠。今後區內料將逾2,100伙新居屋推出市場，料可穩定區內樓價，有利樓市長遠健康發展。

【文匯報】指，中原看好CCL今年創新高。樓價持續攀升，代理行中原地產認為升勢未止，預測年底前仍會再升約3%，全年累計升幅可達10%，又指反映樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)將升至歷史性新高130點。

【太陽報】報道，星灣御批預售下月賣。新盤市場氣氛熱鬧，多個大盤部署推出，恒地等馬鞍山迎海第3期迎海．星灣御，昨證實獲批預售樓花同意書，最快日內可望派發樓書及開放示範單位，目標下月初極速開售，項目提供逾千伙，勢成第四季首個登場大盤。另新世界積極部署開售的天后廟道柏傲山，樓書最快本周上架，最快本月底至下月開售。

【成報】稱，天晉IIIA周末推116伙。新地（016）旗下將軍澳天晉IIIA再有新部署，發展商昨日公布第四輪銷售安排，將於本周五（19日）推6伙頂層戶，而116伙餘貨將於翌日全部推出。發展商指，第四輪銷售仍有限購要求，項目本周四晚8時截票，目前已收逾1,000票。

【信報】謂，400萬內上車盤減，港島僅75個。市場瘋搶上車盤，令到中小型住宅樓價狂升，中原地產網上統計，本月叫價在400萬元或以下的中小型住宅放盤僅得3790個，較今年1月勁減29.7%；港島區屬重災區，這類放盤已跌至75個的嚴峻地步。

【蘋果日報】說，瀚然低市價推，呎售2.7萬。趁大型新盤有待推出，單幢豪宅搶先出籠。太古地產（1972）西半山瀚然及豐泰地產何文田棗梨雅道3號昨日同時公佈價單，前者首推50伙，定價2,228萬至2,958萬元，平均呎價27,159元；後者首推30伙，定價由1,250.3萬至3,155萬元，平均呎價24,028元。

今日地產新聞摘要 20140916

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2014年9月16日

【東方日報】指，張炳良：房屋困局，收地不能拖拉。一居難求，令有心上樓的一族大為頭痛，運輸及房屋局局長張炳良昨日與合和實業董事局主席胡應湘在教育學院出席住屋講座，與青年人分享對未來房屋的看法。

【明報】指，代理疑涉「偷步」促銷緻藍天。繼新地（0016）將軍澳天晉IIIA期後，長實（0001）新盤日出康城緻藍天亦即將開售，但有代理已急不及待偷步宣傳。市場昨日流傳一張緻藍天的宣傳單張，標榜「2014年最後荀（筍）盤」、「入票從速」等字眼，單張下方更登出疑為代理的姓氏及電話。事件引起地產代理監管局（下稱地監局）及一手住宅物業銷售監管局（下稱銷監局）關注，強調會了解和跟進事件。

【文匯報】指，陳德霖：樓市未確定下行。金管局總裁陳德霖昨日出席財資市場高峰會時指出，自去年2月金管局推出逆周期措施後，過去一年本港樓市交投淡靜，雖然成交及樓價顯著疏落，但仍未能斷言樓市已經進入下行周期，未來會繼續密切留意樓市發展。

【成報】稱，大中型發展商齊入標。港鐵（066）大圍站上蓋項目，昨日下午2時截收發展意向書，共收獲意向書23份。有測量師表示，是次項目能否成功售出，關鍵視乎招標條款及補地價金額是否吸引，而市場料今次補地價金額至多約106億元，較2012年招標時減少約16%，每呎樓面地價約3,900元。

【新報】稱，細單位熱賣，樓價易升難跌。近來樓價上揚並且成功破頂，冧市前瞻又再被市場炒作得沸沸揚揚，但筆者相信，從近期細單位熱賣的情況來看，即使在「3D辣招」遏抑之下，市民大眾仍然擁有強烈置業意欲，加上市場形勢仍然有利置業，相信在未來一段時間內，整體樓價依然易升難跌。

【太陽報】報道，荃灣盤癲實呎過兩萬。樓市沒有不可能，荃灣地之前賣出好價，同區御凱一個天池屋單位啱啱竟以約4,550萬元沽出，雖然成交價唔及同區萬景峯複式單位之前做價近5,000萬元咁貴，但實用呎價逾2.1萬元，就創咗全區新高。而尋晚打風，無阻買家用新高價買鰂魚涌太古城單位，實用呎價逾1.82萬元。

【信報】謂，西半山瀚然今天開價。豪宅新盤連番推售，已上載樓書多時的西半山瀚然，發展商太古地產（01972）於今日開價；連番報捷的尖沙咀九龍站君臨天下，昨日再加推39伙於本周六發售，並再削優惠，累積加幅已達10%。

【蘋果日報】說，負債比率偏低，揸28億現金。領匯旗下物業組合覆蓋港島、九龍及新界，包括內部樓面面積約1,100萬方呎零售物業及約8萬個泊車位。物業組合的零售設施提供日常所需。領匯近期頻頻換貨，一方面出售手上部份商場，同時買入其他發展商的商場，又趁着現時低息環境、負債比率偏低兼未超越限制，預先舉債籌集資金。

【星島日報】指，懿山增優惠吸客。由利凱資金發展的西營盤懿山，昨上載修訂版價單，增加最多兩成優惠吸客，買家於下月十五日前購買部分單位，將可額外獲得樓價折扣。

不同準則下之供樓負擔

15/9/2014

王美鳳

中原按揭董事總經理

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=57869

近月樓價重拾升軌，上車盤升勢尤其淩勵，政府於8月份公佈的半年經濟報告指出目前供樓負擔已達54%，若息率上升3厘，數字將升至70%，呼籲市民注意風險。相信讀者不時會聽到市場人士提及「供樓負擔」數字，所指的供樓負擔實質有兩大類別：-

第一個是根據既定準則計算出來的置業負擔參考數字，例如是按假設單位呎數及平均樓價、按揭年期、按揭成數及息率對比私樓家庭月入中位數計算出來，用同一準則衡量當前入市負擔會否高於歷史平均水平；另一個是關於樓宇按揭借款人的實質供樓負擔數字，正確是供款佔入息水平。本文先集中討論前者，供樓負擔是一般用作評估樓價水平對比大眾負擔能力的參考數字。政府提及的供樓負擔是以一個45平方米(即約484平方呎)的單位、承造7成揭、20年供款期，相對私樓住戶入息中位數計算出來，由於數字高於20年長期平均數47.2%，故可反映市民面對目前高企樓價，置業負擔能力較前降低。

市場上有不少機構亦發佈類同供樓負擔數字，但採用的假設準則不同，事實上，以不同準則計算出來的供樓負擔數字相差甚遠，例如採用的樓房面積及呎價不同、按揭成數或年期不同，數字差幅已很大。筆者亦嘗試根據現時平均樓價水平計算供樓負擔，以一個600呎兩房單位為例，若以7成按揭、P按*息率2.15%及20年還款期計算，按目前私樓的家庭入息中位數作對比，供樓負擔數字已達59%；但若然以一個較細的500呎單位計算，數字即降為49%。根據金管局統計，目前新批按揭的平均供款年期已達25年，而非20年，市場上亦高達8成借款人選用H按*，而非P按，若改為以25年期及H按為基準計算，供樓負擔數字便再降為40%。

上述數字是以私樓家庭住戶入息中位數作對比，再仔細看一點，這個中位數字可再劃分一類為從事經濟活動的私樓家庭住戶入息中位數，意思是至少一位家庭成員是從事經濟活動。實則上，大部份置業人士需要借取按揭貸款，他們都是具有還款能力的勞動人口，故大多數屬於從事經濟活動的家庭住戶，若改為以這個數字作對比，上述供樓負擔數字便會再進一步降至34%。

從以上可見，以不同準則計算出來的供樓負擔數字可以出現很大的差幅，儘管如此，若以同一基準比較歷史數字始終具有參考價值。例如將目前供樓負擔數字與97年比較，可以肯定的是會出現很大差幅。現時平均樓價已超越97年水平，照道理現時供樓負擔數字應該較高，但事實卻完全相反，若劃一以500呎單位、7成按揭及20年還款期計算，97年供樓負擔數字曾高達103%，主要原因是當年按息大幅高於現時水平，而市民平均收入亦較低所致。現時平均按息約於2厘水平，97年則高達9-10厘，以300萬貸款額及20年期計算，月供已相差約13,000元；而現時私樓家庭月入中位數較97年高出約達40%。從以上數字可預見，若然未來息率重返加息軌道，而樓價水平維持的話，供樓負擔比率便會顯著上升，假設息率上升3厘，以上述同一準則計算之供樓負擔便會由49%升至64%，市民若想置業供樓將變得更吃力。

不過，以上供樓負擔數字一般作為大眾入市及供樓能力的參考指標，並不等同於目前業主或按揭借款人的實質供樓負擔比率水平，下期再談之。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳

今日地產新聞摘要 20140915

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2014年9月15日

【東方日報】指，炒樓兵團，轉攻車位。樓價飆升下投資細價樓無肉食，投資者轉炒細價屋苑車位。近月沙田第一城出現大批投資者入市掃車位，令交投在七及八月份飆升至共約67宗，按年增約2.9倍，期內有雙車位價值在僅約二十日，升值逾30%至70萬元。另車位租金升勢亦驚人，將軍澳日出康城車位月租升至約4,000元，普遍較去年底高約25%。

【明報】指，屯門仁政街主打中型戶，將申入則。近期中小型單位持續熱銷，資策剛於8月以4.27億元投得的屯門仁政街商住項目，已計劃短期內申請入則，爭取最快於18個月後推售。不過，方文彬指仁政街項目提供的約125伙住宅單位，只有部分屬實用低於400方呎細單位，其餘標準戶均是以實用600餘方呎為主打，目標客源針對換樓人士，有別坊間目前最時興的200餘至300方呎「蚊型戶」。

【蘋果日報】說，港府八個多月售26地，屢見低價成交，賣地收入減少78億。2014年快將過了四份三，政府為求每年1.88萬伙供應達標，「容許」低價亦不望流標，新界地皮屢見低價成交。地政總署資料顯示，今年以來共賣出26幅官地，較去年同期多3幅，但收入總值僅為408.67億元，較去年同期少78.29億元或16%，當中大埔白石角的流標地及多幅低價地為致命傷。

【新報】稱，歐減息，港物業更顯價值。前周四，歐洲央行爆冷減息，更表示下月開始展開類似美國的量化寬鬆行動。而美國聯邦儲備局主席耶倫，亦明白美國經濟隱憂難消，不敢隨便加息。本港樓市繼續享受超低息可期。歐洲央行行長德拉吉早前表明在一段長時間內維持寬鬆貨幣政策。

【文匯報】指，港樓價處巔峰，加息影響大。市場之所以關注美聯儲會否提早加息，因擔心香港一旦跟隨，將為目前處在巔峰的本港樓市帶來難以估計的衝擊。學者預期，一旦香港提早加息，由於較市場預期的時間為早，可能令樓價急速下跌至少5至10%，但之後樓價如何變化，要看輿論如何解讀，一旦認為是加息周期的開始，樓價跌幅就遠遠不止一成。

【星島日報】指，市況熱新盤代理成主戰場。近日樓市氣氛持續保持熱熾，有代理表示，現時發展商去貨速度加快，吸納土儲意欲進取，故短期內幾乎每區均會有大量新盤供應，預計未來三年平均每年會有一萬六千至一萬七千個新盤推出市場。

【太陽報】報道，大圍站夾份入標有得諗。港鐵（00066）再度推出嘅大圍站上蓋大型商住發展將喺今日截收意向書，市場最關注梗係條款會唔會有更改啦。劉Sir相信發展商都會拎番張「入場券」了解條款，預期截意向反應唔錯。不過，項目投資額唔細，市場相信會好似觀塘市中心重建項目咁，唔少財團會夾份入標，同兩年前大圍站只係得大型發展商獨資競投好唔同。市場亦預計，項目地價會跌至約81.1億至108.1億元。

【成報】稱，統一中心全層意向價4.1億。核心區商廈向來供不應求。美聯商業區域營業董事周永亨表示，該行獲委託代理香港金鐘金鐘道95號統一中心全層的放售工作，物業面積約20,489平方呎，意向價約4.1億元，平均呎價約2萬元，物業設置停車場，大廈單位實用率超過8成，以上述實用率計算，價格相對一般商廈低水。

【信報】謂，上車細價盤買賣比例新低。樓價不斷爆升，上車盤買少見少。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，8月售價在300萬元或以下的低價二手私人住宅買賣只錄得930宗登記，按月減少15.9%，而所佔整體二手私人住宅買賣登記比例為22.2%，連跌9個月，並且連續6個月創出歷史新低。

今日地產新聞摘要 20140912

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2014年9月12日

【東方日報】指，東北發展漫漫路，港府管治危危乎。新界東北發展計劃阻力重重，早前立法會財委會勉強通過前期撥款，只是萬里長征走出第一步，下一個戰場將移師城規會。城規會接獲市民申述及意見多達五萬份，處理需時，不得不向港府申請延長提交大綱草圖的時限半年，而反對計劃的團體已表明會抗爭到底，意味着激烈的攻防戰隨時在城規會上演。

【明報】指，BSD稅款，上月跌至5.68億。稅務局公布上月買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）稅收。BSD曾於今年7月，一度創下自今年3月有紀錄以來按月稅款新高，惟上月又再回落，由7月的370宗回落至266宗，稅款亦由約9億元跌至5.68億元，兩者分別下跌近3及4成。

【信報】謂，鳳德道地擬改建公屋。規劃署計劃將鑽石山鳳德道一幅劃為「綠化地帶」的用地，改劃為住宅用途，預計2015至16年度用作公營房屋發展。

【蘋果日報】說，橋頭圍住宅項目，規劃署開綠燈。備受地區人士反對的新地（016）元朗橋頭圍發展項目，就同一地皮分別申請住宅及商業發展。其中申請住宅的建議，規劃署表明不反對。項目擬興建3幢樓高14至32層住宅物業，提供約512伙住宅單位，總樓面面積約33.15萬平方呎。

【星島日報】指，新居屋入息上限提高一成達四萬八。大澳天利苑即將售罄，首批新居屋二千一百個單位年底將接力預售。房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示，過去半年市民住屋及非住屋開支顯著上升，估計新居屋家庭申請入息上限將上升一成，即約四萬八千元，至於綠白表比例會參考過往的六比四，綠表比例仍高於白表。

【太陽報】報道，東九大把貨商廈任揀。非核心區商廈受到市場追捧，多家發展商亦積極部署喺該區賣樓吸金。尋日億京黎裕宗同劉Sir講，睇好未來九龍東商廈，將會喺明年首季一口氣推出3個觀塘現樓商貿及寫字樓項目，總樓面面積加埋差唔多成90萬方呎，又話意向呎價會介乎10,500至11,000元。

【成報】稱，代理料全年一手錄1.6萬宗，創7年新高。政府於今年5月間放寬DSD政策，換樓鏈瞬時啟動，發展商推盤意欲亦越加活躍。據美聯資料研究部綜合土地註冊處資料，本年首8個月，本港一手私樓註冊宗數達11,020宗，創05年以來新高。

【新報】稱，上車置業應「袋住先」。環球各國量化貨幣愈來愈多，物價和樓價自然愈升愈高！想上車置業的人如何自處？其實買樓投資的必勝法則只有一條，就是「量力而為買入」！量力而為無買入自然無得贏！但如果不自量力買入，就算找對了入市時機，都等不到回報的時候！

【文匯報】指，把握升級換樓置業時機。根據差餉物業估價署（差估署）最新數字顯示，本港樓價及租金指數於7月同創歷史高位。值得注意，若以單位面積劃分，當中細單位的樓價升幅最為顯著，由去年底至今，表現一枝獨秀跑贏大市。

今日地產新聞摘要 20140910

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2014年9月10日

【東方日報】指，銀行陪癲，估價升唔停。樓價升勢速猛，銀行遂加緊更新估價，令屋苑估價短時間內升完再升。十大屋苑部分估價更在不足兩周內兩度調升，期內鰂魚涌康怡花園估價累升約5.4%至646萬元。即使創新高價單位亦估凸，荔枝角美孚新邨上月錄得的歷來最高價成交，現估價高達2,011萬元，較做價估凸13%，建築呎價突破1萬元。

【信報】謂，首7月批則132份，3年來最旺。發展商起樓態度轉積極，紛紛加快入則步伐，屋宇署今年首7個月收到239份建築圖則申請，按年增加61.5%，而期內批出的建築圖則也按年增加22%，至132份，兩者同創3年同期新高。業界認為，近年政府積極推售土地，帶動入則的個案回升，未來情況將會持續。

【新報】稱，資金尋出路，一手豪宅交投升。這邊廂美國逐步退巿，那邊廂滬港通效應下，港股水漲船高，歐洲央行議息後宣布減息，中歐央行先後「放水」，有利資金流入，為股巿帶來動力，有言論指歐央行擴量寬，令美退巿後提早加息機會微，以避免大量資金流入歐巿。姑勿論推測孰真孰假，外圍形勢轉變，一定程度上影響樓股氣氛，資金流入及股巿暢旺等因素，或多或少為豪宅交投帶來支持。

【明報】指，中價樓8月註冊比例，年半新高。政府5月中微調雙倍印花稅（DSD）的徵收條款後，市場積存的換樓購買力亦陸續釋放出來。美聯物業統計數據顯示，8月份500萬至1000萬元的二手物業買賣註冊量錄1287宗（具體反映7月份市），佔該月整體二手註冊量比率近27%，創1年半以來新高。

【太陽報】報道，農地搶手，貴1倍唔奇。政府為咗增加住宅供應，近年積極發展元朗西鐵錦上路站同八鄉車廠一帶，希望變身成為新市鎮，令到周邊嘅農地都變得搶手。劉Sir屈指一算，近三個月已經有好幾幅元朗農地推出拍賣，反應仲相當唔錯，成交價比開拍價搶高咗逾五成甚至一倍。

【文匯報】指，港島西新盤追月日旺銷。港島西新盤昨日趁中秋節「追月」上演一場「中秋後對決」。西營盤KENSINGTONHILL與堅尼地城南里壹號同日短兵相接，開售合共70伙，結果兩盤共售約61伙。連同港島西其餘兩個新盤，新世界堅尼地城EIGHTSOUTHLANE及遠東發展西環尚嶺，西區5盤昨單日就狂銷約93伙。

【星島日報】指，玥首度標售兩洋房。樓市市況持續熱熾，仍以一手新盤作主導，帶起市場交投量。當中大埔白石角玥．天賦海灣，發展商以招標形式，首度推售兩幢洋房；截標期為本月二十四日。項目的指引價料會於今天起可供取閱之招標文件中列明。

【成報】稱，上月「夾屋」登記17宗，月挫29%。「夾屋」市場連旺多月後，物業交投開始放緩。據土地註冊處最新資料，8月份全港「夾屋」屋苑僅錄17宗買賣登記，較7月份的24宗減少29%，連升3個月後終於首度錄得下跌；同期「夾屋」二手買賣登記總值約達8,106萬元，較7月份約1.16億元下跌30%。

【蘋果日報】說，天晉IIIA周六推售152伙。樓價持續瘋癲，發展商把握旺市氣氛，推盤狂吸金。除了港島西區五個單幢盤「互片」外，「擠牙膏」賣樓專家新地（016）無飯廚房盤將軍澳天晉IIIA將連續第三個周六有樓賣，推售第三張價單當中的152伙，另將5伙33樓B室的特色戶提前一天在周五推售。

從貨幣供應和按揭數字睇樓價

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TOKUHON&id=32857

梁隼

2014年9月8日

財爺常常說樓市熾熱是因為熱錢流入，假如熱錢一走物業就難免大幅下跌，這到底是一味靠嚇，還是真有其事？只要翻查一下香港貨幣供應和樓價的關係便可知一二。
筆者從tradingeconomics.com網站得到貨幣供應量的數據，並採用M2貨幣供應量作為貨幣供應的基礎，因為經濟學所說的廣義貨幣通常就是指M2, 也反映了現實和潛在購買力。
長遠走勢（1965年-2014年)而言，M2 走勢和樓價都尚算同步，因為都係處於長期上升形勢，不過與樓價並非完全同步。

例如香港樓價自1997年第3季起下跌至1999年尾，但同期M2供應卻後覆上升，2000年尾的M2供應量比1997年第二季還上升了50%！

另一個不同步的例子是2008年的金融海嘯，期間M2供應沒有下跌，但樓價卻下跌了23％。

不過單憑M2數據就說香港樓價與熱錢無關又太過以偏蓋全，因為香港的物業交易通常不會一筆過支付，大多數都要做按揭，而熱錢流入會令到銀行水浸繼而對貸款活動手鬆一點，到底按揭的數量和金額和樓價的走勢有沒有關係？不如又看看金管局的數據看過究竟。

根據金管局的數字，買入私人住宅物業的按揭總額自1978年起開始有數據，筆者把所有數據製作折線圖，就發覺按揭數字都一直穩定上升，只有1997年第三季至2007年第三季期間長達十年維持在5500億左右的水平，直到2007年第三季起再度重拾升勢。其後按季的升幅都相當明顯，只有在2008年有輕微下跌，及在2010年第四季至2011年第一季升幅稍為放緩。

回看樓價歷史數據，樓價由1997年第三季起見頂回落直到2003年第二季止，其後樓市反覆反彈至2005年第一季左右便維持牛皮市直到2007年第三季，恰巧就是樓市大幅回落及重拾升勢剛開始的階段。其後樓價於2008年第一季見頂回落，按揭金額都跟隨下跌了一季，而2010年尾政府剛公佈額外印花稅，那時候住宅市場成交大幅減少，按揭增長減慢當然是相當合理，與此同時樓價也停滯過一段短時間。

綜合以上數據，可見熱錢的確對樓市熾熱有關係，所以要調控香港住宅樓價，就只能靠外圍因素了。

今日地產新聞摘要 20140908

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年9月8日

【東方日報】指，白居二失策，近半棄購。政府為協助市民上車，推出白居二措施約一年多，反令公、居屋樓價爆升，僅約2,070人成功入市，佔名額約四成，更有至少約2,200人選擇放棄資格，而居屋樓價升幅亦高於私樓，馬鞍山錦豐苑期內呎價急升近20%，遠超藍籌屋苑，現時尚餘未入市的730名準買家隨時「得個睇字」。有學者指出，香港不需再有白居二措施。

【信報】謂，六盤「劏細」，單位激增四千伙。政府近年透過限量和調高地積比率等增加單位供應，加上近期細單位受追捧，私人發展商亦「跟風」紛紛向城規會申請將旗下項目「劏細」發展，增加細單位供應，根據6個較大規模項目的申請改規劃統計，發展商把單位數量大幅增加61.2%或4098伙，相等於將軍澳市中心南部12個地盤單位數目的54%。

【太陽報】報道，商廈換租潮多年罕見。港島區寫字樓租金今年已經連續兩季下跌，唔少企業就趁機會擴充或換位，搞到港島區出現近年罕見嘅換租潮。好似有一家金融機構原本租用中環和記大廈約3,000方呎寫字樓，近期就搬咗去金鐘太古廣場第2期，依家個寫字樓面積約2.2萬方呎，比之前大咗6倍。亦有律師行由原本租用嘅中區乙級商廈，「升呢」預租中環交易廣場3期全層寫字樓單位。

【星島日報】指，業主要樓不要錢市建，「需求」勢泡湯。本港樓市近月升勢重現，市建局今年六月以每呎逾萬元出價，收購納入「需求主導」計畫的土瓜灣道項目業權，反應一直欠佳，截至上周四仍有半數業權不為所動。

【明報】指，SohoWest小業主求售，人流疏落。早前成功場拆細的舖位，如兩個多月前、成功在1小時內售罄的深水SohoWest西九龍商務中心，有小業主趁市向好摩出（成交前已轉讓）舖位，不過記者昨天趁周日到場視察，發現參觀人流疏落，舖位出租率亦偏低。

【成報】稱，天晉IIIA再添食169伙。新地(016)旗下天晉IIIA繼上周末沽清第二批206伙之後，發展商趁勢追擊，再推169伙。新地副董事總經理雷霆表示，項目開售以來累售近400伙，套現逾35億元。

【蘋果日報】說，港鐵為「找數」，料趕推三地皮。政府為求「交數」，市建局被逼減價出售地皮，新一季推地目標將轉移由港鐵（066）承擔，三幅地皮包括大圍站上蓋等，料將加快排隊推出湊夠數，約提供逾6,500伙。

【新報】稱，相比97股市升幅超樓價。港府多名高級官員先後指出，如果美國加息和本港資金流走，本港位高勢危的樓市將會受到重大衝擊。如果說市場瘋癲，本港股市比樓市癲得多，以百分比計算，高出幾乎一倍，風險更高，為何他們在股市的示警，只是輕輕帶過！

【文匯報】指，銷售理想：天晉IIIA次輪206伙沽清。樓價指數創新高，各區一手盤依然熱銷。將軍澳天晉IIIA昨天第二輪推售，即日沽清206伙。市場消息指，藝人楊思琦和「味之天使香蕉」王淑玲亦有入市。連同其他新盤，周末單日一手住宅成交錄得近280宗。

今日地產新聞摘要 20140906

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2014年9月6日

【東方日報】指，新界舖呎租133元又新高。差餉物業估價署公布截至七月的私人零售商舖平均租金，新界區商舖呎租自去年一月開始上升，連升七個月，最新平均呎租約一百三十三元，再創新高，按月升約百分之五點三。

【明報】指，新地馬鞍山地皮擬建洋房。近一年來採取「月月有樓賣」策略的新地（0016），亦密密為集團旗下地皮作出剪裁；最新動作是為今年初投得的馬鞍山白石耀沙路地皮，向城規會申請興建分層住宅及洋房，單位總數涉430伙。

【新報】稱，梁志堅：樓價3年內難跌，建議政府引入外勞，控制建築成本。樓價指數升勢加劇，身兼地產建設商會執委會主席的會德豐副主席梁志堅預期，在供應不足、港澳兩地政府及發展商搶人情況下，未來2至3年樓價掉頭回落機會不大。至於集團全年銷售金額，保守估計逾150億元，較年初設下100億元目標超額逾半。

【文匯報】指，樓價租金雙破頂，金管局警告加辣。中秋臨近，樓市未見秋涼，繼續火熱攀升。在中小型住宅推動下，差餉物業估價署7月最新樓價指數攀升至255.6點，連續3個月創歷史新高，租金指數亦創歷史新高。由業界編制的樓價指數亦直逼127點，連續兩周破頂。金管局昨指，樓市目前仍存不確定性，一旦確定上行周期持續，會繼續收緊措施。

【星島日報】指，天晉IIIA二百伙今開售。今天有至少兩個新盤登場，當中將軍澳天晉IIIA挾收逾四千七百票之勢，推售次批共二百零六伙，另外，九龍站君臨天下亦會推售新一批單位，並已錄近六十倍超額認購。

【蘋果日報】說，倚巒1.8億沽，呎價8萬。山頂倚巒錄得呎價近8萬元成交，屬屋苑第二高。中原梁惠湞表示，剛成交的雙號屋，實用面積2,371方呎，連約千呎特大平台，坐擁全維港景色，成交價1.8878億元，呎價79,620元。

【太陽報】報道，港島西新盤兵家之戰。港鐵西港島線未來將通車，港島線新增西營盤站、香港大學站及堅尼地城站三個車站，港島西區居民固然是望穿秋水，各大發展商亦早已磨拳擦掌，相信港島西區將會是兵家必爭之地。

【成報】稱，CCL最新報126.94點，連2周創新高。近期二手樓市持續升溫，中原城市領先指數CCL報126.94點，按周升0.58%﹙見圖﹚。中原城市大型屋苑領先指數CCLMass報127.33點，按周升0.54%。CCL及CCLMass連續2周創歷史新高，並連升2周，CCL累升1.30%，CCLMass累升1.39%。

【信報】謂，上車客追價屯門業主封盤。樓價持續急升，買家怕愈遲買愈貴，即使業主反價，亦不惜高追入市，屯門市廣場一個高層2房單位，業主放盤後隨即反價，業主見買家快速追貼價，反而擔心「賣平咗」，故最後封盤，計劃以更高價放售。

今日地產新聞摘要 20140905

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2014年9月5日

【明報】指，李兆基1.05億，統一北角月園街舊樓。恒基地產（0012）繼周三成功以46.88億元投得尖沙嘴中間道停車場商業地後，集團主席李兆基（圖）昨日再透過強拍，成功以1.05億元成功統一北角月園街1及3號業權，項目將與相連地盤共同發展，預料主要提供開放式等細單位。

【信報】謂，屯門商場拆售，即日賣逾百間，師奶兵團2100萬掃8舖。商場拆售熱潮方興未艾，近月接連有拆場推出發售，其中屯門壹號總站，昨天提前公布價單後，300個舖位更即日開賣，截至晚上七時共售出106個，佔總數逾35%，當中更獲首度入市舖位的屯門「師奶兵團」大手掃入8個，涉資2100萬元。

【蘋果日報】說，中區兩商業地料破頂。尖沙嘴中間道地皮創新高賣出，市場關注核心區域商業地的後市發展。早前政府擬計劃推售的上環林士街停車場及美利道停車場等商業地，加上本財年賣地計劃內的前灣仔警署及前旺角街市地皮，測量師直言再現破頂成交絕不出奇。

【新報】稱，尖沙嘴租金狂加。「業主唔驚冇人租，最怕商舖減租」，受中間道商業地以「雙破頂」價批出消息帶動，尖沙嘴舖業主繼續上調租金。其中，由華懋集團持有的尖沙嘴麼地道77號及科學館道16號交界的華懋廣場舖，前身為舊華懋戲院，瘋狂加租逾兩倍，新租金直撲600萬元。

【星島日報】指，曉盈今開售，天晉截收4700票。多個新盤排隊登場，各盤收票反應不俗。將軍澳天晉IIIA周末將展開新一輪銷售，項目昨晚截票，市傳累收逾四千七百票，超額逾二十一倍；而搶先於今晚開售的長沙灣曉盈，同於昨晚截收買家登記，累收逾六十票；至於周六開售的九龍站君臨天下則截收逾三千一百票。

【太陽報】報道，迷你單位好租，迭破頂。市區供應短缺嘅迷你戶同特色戶，租售價往往可以睇高一線。好似入伙無幾耐嘅西區高士台，最近有個開放式低層單位租咗，實用呎租高達83.3元，係個盤嘅新高，亦都比同屋苑其他類型嘅單位呎租唔夠70元高出一截。

【東方日報】指，400萬上車盤絕地瘋搶。可承做九成按揭的400萬元或以下住宅單位，成為上車客「終極」目標，但樓價急升，同類盤源在部分地區已開始倒數，個別買家不惜高價瘋搶。其中，荃灣荃景花園高層戶錄上車客追價入貨，實用呎價逾9,800元料創屋苑新高。

【成報】稱，鴨脷洲全棟住宅連租約售，意向價9300萬。受港鐵翁南港島綫即將於2016年通車的利好因素帶動，南區日益受投資者及發展商歡迎。港島鴨脷洲平瀾街2號TribecaPlace整幢現以要約形式出售。根據該物業獨家代理仲量聯行表示，該物業將以「現狀」及連現有租約出售，要約截止日期為10月8日（周三）正午12時，意向價9,300萬元。

【文匯報】指，樓價頻破頂，加按套現增。換樓市場轉活，二手業主叫價漸趨強硬，筍盤供應買少見少，換樓市場物業價格頻頻錄得破頂價成交，與此同時，上車盤造價亦不斷挑戰新高，樓價升幅逐漸擴大，促使業主增加轉按套現意慾，帶動轉按貸款（包括轉按及加按）亦錄得價量齊升。

今日地產新聞摘要 20140904

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2014年9月4日

【東方日報】指，房會陰招拗數，小業主申停審。成功「單挑」房屋委員會、迫令房委會要繳付管理費的天頌苑小業主莫炎熙，疑因不敵房委會耍「陰招」，以技術細節跟他糾纏如何計算應付的管理費水平，他為免令自己孭上數以十萬元計律師費，決定下周向土地審裁處申請終止審訊。據悉，莫擬將追討房委會欠交管理費的責任，交還管理公司及業主委員會。由於莫現為天頌苑業主委員會新任主席，換言之，他將以另一身份續與房委會周旋。

【明報】指，資深投資者梁國雄：港樓值博低，不如買債。一些80後或90後的年輕人，畢業後出來社會工作以來，只看到2003年至今香港樓價大漲小回，便以為樓價只升不跌。兩名資深物業投資者——梁國雄和劉翠芳，自言看盡香港樓市的升升跌跌，同認為香港樓價現時偏高，值博率則偏低，近年不斷減磅，將資金改投股票、外匯和債券，配合槓桿操作，單是購入的債券每年收息已超過10厘。

【星島日報】指，市建東京街項目購價跌穿萬元。市建局最近一年收購的項目呎價均達五位數字，昨宣布出價的深水東京街福榮街重建項目的收購呎價則「插穿」萬元大關，跌至每呎九千四百六十一元，比去年九月出價的深水黃竹街項目九千八百六十三元，仍少約四百元一呎，亦是一二年十月以來最低的收購呎價。

【蘋果日報】說，施永青叫員工勿亂代理劏場。劏場劏到「霍霍聲」！中原地產創辦人施永青昨日發表「良心論」，嚴肅提示旗下員工勿亂搞劏場，他接受本報訪問說：「搞劏場要萬二分小心，如果真係做，要說服到公司將來個場有得發展嘅！如果問心都知道佢死嘅，咁唔應該幫人哋推。」

【新報】稱，細樓換大樓費思量。放寬雙倍印花稅（DSD）條款，令換樓期延長，一班換樓客虎視眈眈，覷準心水盤待入市。友人過去10年買咗4層樓，自住一層，放租3層，最新計劃是賣走兩層樓，換回一間千呎單位自用，1層收租。咪以為友人揸4層樓好風光，實情係有苦自己知，為咗供樓友人要左計右度，生活開支處處「縮皮」。

【信報】謂，恒地尖沙咀「插旗」，47億奪中間道地，樓面呎價1.38萬，發展銀座式商廈。尖沙咀作為九龍區商業及零售消費中心，區內16年來首幅推出的中間道商業地王（原為多層公眾停車場），結果由恒地（00012）以高於市場預期的46.88億元，擊敗17個對手成功奪得，樓面呎價達1.38萬元，創本港商業地呎價新高，是該集團首度在區內「插旗」。

【文匯報】指，港島西2新盤同步爭客。港島西營盤高街98號KENSINGTONHILL及堅尼地城南里壹號昨日同步以貼市價公布首張價單搶客，兩盤均以送傢俬優惠吸收租客。其中，KENSINGTONHILL首批30伙，售價由1,169.3萬元至2,353.8萬元，2,000萬元以下最大折扣14.75%，2000萬元或以上最大折扣15.25%，又可扣除傢俬具津貼，折實入場983.8萬元。而南里壹號首推40伙，售價由531.6萬至751.6萬元，最大折扣優惠18%，折實入場435.9萬元。

【太陽報】報道，屯門200萬樓下近絕迹。依家買樓上車絕對唔容易，舊時只要唔怕遠，去屯門區仲有啲200萬元或以下私樓可以揀。但老友同劉Sir講，如果有心揀，就要快手，事關依家屯門區都只係得番7個呢類放盤，係首次出現個位數，創佢哋行一○年有紀錄以來新低。若果同舊年底比較更加少咗87%。

【成報】稱，8月寫字樓買賣，創DSD後新高。中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年8月寫字樓買賣合約金額錄得23.59億元，按月升34.1%。宗數方面，基於黃竹坑W50於8月錄72宗登記，令寫字樓買賣由7月之93宗大幅上升至8月的167宗，上升79.6%，創雙倍印花稅後新高，創下自13年3月621宗後17個月的高位，結束連續6個月處於100宗水平以下。

90後學生如何在英國有四層樓？

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140903/pba01/01.txt
文章日期：2014年9月3日

陸振球（明報地產版主管）

香港樓價高企，就算有父母資助首期，上車後要供樓也不容易。其實，如能放眼世界，打破投資的地域限制，要投資「磚頭」便容易得多。一名叫鄭嘉瑋的90後香港人，數年前到英國讀書並與家人團聚，看到當地樓市復蘇的機會，問家人借了100多萬港元買樓，之後透過加按和再集資，雖然現仍是學生，已在英國擁有4間住宅做收租佬，並正尋找第5間入市。

鄭嘉瑋除了將他在英國置業的經驗透過網上博客與大眾分享外，最近也出版了一本名為《買起英國樓》的著作。他表示，在英國如不是一定要在倫敦置業，一些較大城市如曼徹斯特及里茲等，100餘萬已可以買樓收租，租金回報隨時有8厘至10厘，就算扣除約等同租金收入三成的收入稅及託管費等，仍有高於約6厘的租金回報，可說相當吸引。

鄭又指出，除了銀碼細，英國物業對於香港投資者一大吸引處，是沒有針對外來投資者的措施。「更為有趣的是，只要有穩定工作，有合資格機構發出租金估值文件，估值租金為按揭供款的125%或以上，便可以承做七成半按揭，而估值租金可視作收入，即只要能籌集兩成半樓價做首期，就算如我是學生，因有兼職工作，也已可以做收租佬，以租養樓！」

他又指出，現在英國樓宇的按揭利率約4厘多，而上述城市的淨租金收入則有6厘以上，即用首期買樓後，每月已有額外租金收入落袋。「我在2012年中向家人借了9萬英鎊，一筆過買入在蘇格蘭阿伯丁（Aberdeen）的第一層樓收租，現每月收租900英鎊，之後將第一層樓加按，以作首期買入另一間7萬英鎊的物業。之後再和家人集資首期，再購入第三和第四間物業收租，由於租金收入已足夠供款，所以都可以承做按揭。」

鄭嘉瑋教路，香港人就算可以「現兜兜」一筆過付清樓價，也最好盡量找銀行做盡按揭，用租金收入來供樓，因租金收入是英鎊，供款也是英鎊，如此便可對冲了大部分的匯率風險。

他又表示，在英國買銀碼細的收租物業，最好選擇在大學附近的單位，因不少海外大學生要找居所，所以單位容易出租之餘，租金回報也高。另外，他不建議香港人買英國到香港推銷的一手新樓，「一來這些新盤會有溢價，並不便宜，二來若是好又價廉的樓盤，在英國已可售罄，又何用來香港促銷？當然，買英國二手樓便最好親身來視察物業和附近環境，以及做足功課，到埗前透過網上多做資料蒐集」。

不少人說香港近一年樓價升幅厲害，其實英國不少城市的樓價也表現出色。根據《買起英國樓》引述Nationwide的資料，去年英國樓價升幅不俗，除了首都倫敦的樓價一年內升了13%，一些城市如曼徹斯特，2013年的樓價升幅更是高達21%。

鄭嘉瑋指出，一些新手初到英國置業，往往會被「高樓齡」所嚇怕。「事實上，英國不少物業落成已超過100年，但因用料好，居住全沒問題，銀行也不會因樓齡高而不做按揭，而那些舊樓，間隔反而較新落成樓盤更佳！」

鄭表示，英國樓往往以兩房或三房的間隔來計價的，反而不流行用呎價衡量樓價的高低。「那些百年舊樓，同是兩房，實際面積往往較現時新樓的兩房闊落，所以不要見到舊樓便怕怕，那只會錯失買好樓的入市機會。」

撰文：陸振球（明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20140903

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2014年9月3日

【蘋果日報】說，學者：樓價高，入市風險大。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，現時樓價太高，入市風險大，作為長線投資，收租回報只有兩厘左右屬不吸引，而且未來樓價回落風險高，故不鼓勵入市，但若作自住而言，除非有非買不可的原因，經濟上負擔得到，則現時入市也無不可，惟建議待明年中樓市走勢較明朗時，才作決定。

【明報】指，啟德擬增密度，區會憂交通負荷。政府銳意增加房屋供應，規劃署昨日在區議會上介紹啟德發展區增加發展密度，以便額外興建6800個住宅及商用樓面，以及油塘茶果嶺一帶發展改劃，有議員憂慮區內交通流量及停車場將不勝負荷，署方稍後將提供數據，再向區議會介紹。

【新報】稱，上月樓花按揭增1.3倍。據土地註冊處資料顯示，現樓及樓花按揭走勢呈兩極化走勢，當中本年8月現樓按揭註冊量按月跌逾4%，而同時樓花按揭宗數則大增約1.3倍。就相關按揭註冊近期的變化，經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓昨日指，因為二手物業市場上的筍盤大致被吸納，同時業主叫價強硬令交投膠着，現樓按揭宗數受拖累而下滑，另一邊廂，DSD放寬後發展商加速推盤，令樓花按揭註冊按月激增。

【文匯報】指，非住宅買賣熾，酒樓超市棄自用，新光賣商場，佳寶拆舖售。商場買賣拆售風潮蔓延，老牌飲食集團新光酒樓集團及經營超級市場的佳寶集團亦加入大軍行列。前者放售黃大仙新光中心及葵興新葵興商場，意向價分別為14億元和10億元。後者則擬拆售屯門商場「壹號總站」，舖位售價由99萬元起，預計最快周五起收票。

【星島日報】指，屯門建公屋掀，「搶地」風波。為增加住宅供應，房署近日提出在屯門兆康苑附近的新慶路地盤，興建八千個公營房屋單位，卻引起「搶地」風波，因涉及的八萬七千平方米用地，最少兩成土地由私人持有，涉及的兩個私人發展商早前更分別向城規會申請發展低密度住宅，只是一直遭政府反對未獲通過。城規會最新因應房署有意「奪地」，已暫緩處理該兩宗申請。

【太陽報】報道，巨舖乘勢放4件30億。商場物業交投暢旺，繼早前領匯（00823）先後放售多個商場項目後，劉Sir發現市場上有投資者趁商場「有價有市」，亦大手放售手頭商舖物業。新光酒樓集團啱啱搵代理標售黃大仙嘅新光中心同埋葵興嘅新葵興商場部分舖位，連埋上月推出另外兩項舖位，四項物業夾埋意向價共約30.2億元，其中位於黃大仙嘅新光中心意向價約14億元最高。

【成報】稱，料套現20億，本周六揀樓。新地（016）旗下將軍澳天晉IIIA，昨日上載最新銷售安排，第2號價單206伙將於本周六全數推出，料套現20億元，其中包括48伙1至2房單位，158伙3房及以上單位。是批單位將於本周五進行首輪抽籤分組，周六安排買家揀樓。

【東方日報】指，環宇四房戶加價3%。新盤熱銷引發全城發展商爭相加價，長實（00001）荃灣環宇海灣昨落實全面調升41個四房大宅售價，加幅為3%，市傳同系大埔嵐山第II期獲批預售，最快本月登場。另新地（00016）將軍澳天晉IIIA落實本周六盡推第2號價單的206伙進行次輪銷售，首三名新地會會員買家可獲贈價值逾4萬元相機優惠。

今日地產新聞摘要 20140902

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2014年9月2日

【信報】謂，信置押注觀塘，奪百億重建項目。屬於市區重建局歷來最大規模的觀塘市中心第二及第三發展區，經過市建局修訂一系列條款，最終由首次招標時未有參與的信置（00083），以及未有獲邀入標的華置（00127）以財團形式投得，信置更一躍成為觀塘大地主。

【太陽報】報道，山頂南區有價有市。山頂南區啲業主叫價比較強硬，所以交投一向唔係咁多，不過最近由於有幾個新盤推出，吸引到啲外區買家。總結上個月市況都唔錯，全個月錄到約莫11宗成交，比七月份多咗83%。由於當中有部分係價值億億聲嘅超級豪宅，所以成交總值更加勁升近三倍。

【明報】指，美聯半年借貸4億，APEX質疑。美聯集團(1200)上周公布中期業績，上半年公司借貸額達4.22億元，該公司第二大股東APEX基金代表繆宏邦稱，美聯公布數字僅與去年全年(約4.24億元)相比，並不恰當，與去年同期(1.04億元)更大幅上升，質疑美聯為何有10億元現金流情下仍要大量貸款。

【文匯報】指，天晉IIIA新貨最快周六售。新地(0016)旗下將軍澳天晉IIIA前日開售後，首批192伙即日沽清，發展商隨即加推206伙，昨起連續7日於觀塘apm商場舉行「路演」。新地代理總經理陳漢麟表示，今日將公布新一批單位銷售安排，包括加推伙數及銷售日期。

【星島日報】指，樓宇註冊量上月錄7885宗跌16%。代理行綜合土地註冊處數據所得，八月份共錄約七千八百八十五宗樓宇買賣登記，較七月份的九千四百宗，減少約一成六。

【東方日報】指，補地價仲裁，倡納防串謀條文。】「補地價仲裁先導計劃」因立法會發展事務委員會通過動議反對落實而押後推行，政府昨日再向立法會提交文件，建議加入防止串謀條文，防止貪污，以回應議員關注仲裁員容易出現延後利益的問題。

【蘋果日報】說，嵐山增印花稅優惠吸客。長實（001）大埔嵐山1期增加折扣優惠，其中從價印花稅津貼由原先樓價3.75%增加至7.5%，連同即供5%及換樓優惠2%，令總折扣優惠最高達14.5%。長實營業經理楊桂玲表示，該項目暫沽約700伙，套現逾41億元。上周六推出的21伙開放式單位，已全數沽出。

【新報】稱，代理四招攻新盤。近月二手市場氣氛轉好，成交量明顯有所增加，更締造連升5個月的佳績。然而，以今年首季平均每月不足3,000宗成交，到現時平均每月約4,000至5,000宗，實際數字只能反映現時氣氛較今年首季優勝，卻難與真正旺市相提並論。

中年翻盤求出路 #685

http://homebloggerhk.com/?p=25773

諗Sir ,

你好 ! 讀 完你本<樓換樓>有如相逢恨晚， 如早十年前有如此好書相能遇上，肯定打救小妺一家人現為樓煩的命運。 由去年2013年4月決定賣了大陸層舊樓,吐現太約HK$40萬回香港,加上2公婆十多年辛苦積蓄,現有太約100萬現金, 由去年4月睇樓,  220 萬睇到現在308— 31０萬 (叫價已叫330 啦 ，上水，粉嶺區２細房太約４７０—５２０呎建築，實用只有３６０—４００呎上車盤) 每次睇樓，我老公都話仲咩咁心急，價又貴，只有等了又等……….，做了心急人，好似今日再睇樓咁，粉嶺中心，業主叫３１５，租客今１１時剛搬走，下午３時已３０９萬已賣出了，追也追不到啦，上個月先成交２８３ — ２９５萬。太過份了！

現小妺以下難題,請諗Sir教路 :

現住居屋３房，已供完，每月有５千可以供樓，現有１００萬Cａｓｈ，另老公公務員，有十年房津，每月太約有４千，但樓必須自住。

１）想自我升價，如賣出自住居屋３房，未補地價，只有２５０—２８０萬，家對面私樓３房，最平都要 ４３０—４８０萬，相差１８０—２００萬，但實際相差實用只有５０呎,分別只不過多了一個厠所， 廳大了少少，十年房津５０萬，人出雞汁，我哋出雞，都唔未化唔化算 。

２）或+不選擇十年房津，直接買入上水，粉嶺區２細房收租，如租給本地人可租９０００—９５００，如租比 大陸學生，一年約可租１萬，但因老公係公務員，不能有任何不合法的行為，必須交足１５％租稅，另加上７００管理費，２細房每月成本都要１．１ — １．２萬（計供３０年，３％)，收１萬租，不能自已養自已,好彩現有樓自住,每月不用供樓,每月可有５千可以供樓,但又怕日後 2015年年中美國加利息,或其他不明因素本 港樓價會 下滑 2-3成, 心大心細, 小妺好想……..好想買(做包租婆,20年後60歲退休有穩定收入,小朋友大了又可做分支家庭 ) 但又怕日後變負資產, 現上水，粉嶺區２細房300萬 - 310萬樓,火車站側都30年樓,20年後都 50年樓齡啦.  )

誠請諗Sir 教路, 應怎樣自我增值/長線投資,做好20年後60歲退準備呢 ? 多謝 !

等了又等……….的心急人 小妺上

６月３０日２０１４年

ANSWER:

同意讀者小妹是心急的，講左咁耐連自己人工幾多都冇提過。年齡幾大都要筆者睇完再搵資料先估到。其實要筆者花時間找無問題，問題在於小妹同不少港人一樣，希望買樓賺價，希望搵筍價低入高賣，對自己能否承受該投資物的風險一概不理。

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呢句說話你聽過李超人up過n次，聽落十分刺耳，可是筆者同意非常:「樓如果自己有能力不妨買入。」其實買樓要賺錢係睇自己有幾多人工，幾多儲備。可是讀者來文從未提過自己月入，莫非理財前從不用計算自己荷包深度?係咁既情況下做分析，事倍功半。投資失敗通常係賭得太大、而唔係買錯投資物。你見九七繁榮後的破產者有買錯樓嗎? 最尾比人收樓咪又係你住緊個間灝景灣? 點解佢要破產而你仲可以安在家中? 原因係水退時你計過可抵受得住，佢沒計過。所以有些投資機遇、要自己有能力才可以「食得起」。

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請注意買樓去為自己去累有資產是一個長而沉悶的過程，方法大概是運用先借入美元後待其貶值之道理。當中是沒有間樓每個月叫價都提升呢種刺激。大家出發前需理性計算財務作出計劃、亦需睇樓時累積些實戰經驗。所以勸讀者不要因為樓價升跌而令自己心情太波動。每日提醒客人價格升跌而令人覺得若有所失，是經紀更快促成成交需用的基本方法。唔係叫大家買樓唔問價、而係買樓睇過自己如有能力、買後亦能改善自身財務格局，間樓業權結構又冇問題，就去買。

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其實睇報紙睇地產版筆者都認為無謂。買樓冇需理人、現時研究弊病係太多資訊影響個人判斷。如晉身投資者需不時落區感受心儀區域樓市情況。

不好意思都講句，大家今日面對的煩惱，都係因為當初想慳返少錢幾個。

1. 當年如是買入私樓、現時間樓已供滿或已近供滿，即可合規租出自己買九成買三房。轉名行一拆二亦是十分容易。

2. 今年最想做係有樓收租之餘又享有房津，其實拿著公務員穩定的薪水又點可指望比少d首期又可有樓收租?

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要改變要頗有魄力，就係唔靠政府，不享用政府免收讀者的居屋地價。先趁高賣走居屋，套回約270萬。再加自己有100萬，那370現金就是讀者的財務上半生。取當中150萬入手沙田細兩房收租，付50%首期。單名上會即可。該樓房收租$11000，而月供$10000*1.5/2.59 = $5800，扣除管理費及差餉成本每月有淨$4000。假設讀者家庭月入$60000，借貸力為$60000/10000*2.59*50% = 7.78mil，買此樓收租要借150萬，借貸力夠上會有餘。

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此法是要讀者享有一樓收租，先護有基本盤。由於樓只按了50%，萬一樓市再升即「升幾多可套幾多」，不同套現原則見買樓教學課程。讀者人工應不在高水平，財務格局是要先找駐地再固守，待天下大變而出擊。市大跌暫不見因由、加上更唔可以抄小路，需靜心等市跌去借力才可令自己再上一層樓。買樓後用淨220萬作什? 記住讀者而家係「無樓住」，雖產出了約$4000現金流惟不夠租回三房。220萬現金可用$200萬買入債基，選較穩陣一種收8-10%年息，即200萬每月有$13333-$16600月入，再加上$4000即每月有$20000多出了夠佢租三房樓。而今之債基的標的物在2008全年金融海嘯年都只跌約2.9%，安全系數足夠有餘。另外在收息堂會提及其隨時可贖回性及構成原理。

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當然有進取師兄已放入較高風險債基收12-15%年息，即200萬投入每月有$20000-$25000，即時為自己出多份糧。搞好之後讀者有一間樓正名收租，200萬為其產出過萬月入。

搞咁多野係想set好個炮台，一旦市跌讀者有九成上會名額(之前只單名買樓收租)，更有多於二百萬現金上會。到時讀者其餘只需抽調幾十萬作首期九成上會，更有5000房津，到時供樓相信一萬蚊都唔使。而因為唔使再租樓，債基令其收息每月$13333-$16600月入即可當自己加的人工，其實已等於一間現值400萬樓比佢既租金啦。

今日地產新聞摘要 20140901

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年9月1日

【東方日報】指，深水埗否決建組件屋，劏房戶抗議。劏房租金急升令租戶愈住愈逼，深水埗十多名劏房戶不滿深水埗區區議會早前否決利用區內閒置地興建過渡性房屋的建議，昨發起抗議行動，譴責部分區議員無良，只顧選票而置基層市民於不顧。他們認為，將區內三幅面積合共三萬六千多平方米的閒置土地用作興建臨時組件屋，可提供二千多個單位，供六千多人居住，有助增加房屋供應，紓緩區內租金壓力。

【太陽報】報道，老牌屋苑最旺逆按揭。香港人口愈嚟愈老化，想晚年生活過得豐盛，最好有錢又有樓揸手，但世事點會咁完美，唔少人供完層樓都已經無錢剩，所以近年有唔少退休有樓階級，會將層樓做逆按揭，每個月可以攞番筆錢。根據按揭證券公司資料，依家安老按揭計劃累計申請宗數有653宗，做按揭嘅單位平均市值約莫470萬元，最多人拎嚟借錢嘅大型屋苑，係港島鰂魚涌太古城同埋荔枝角美孚新邨。

【明報】指，佳寶拆售屯門舖，入場費逾百萬。市場消息指出，佳寶集團去年底斥資3.4億元購入的屯門華樂大廈一籃子舖位，部署短期內拆售約300個舖位；據悉，各舖位平均售價逾200萬元。另外，北角英皇大道廣場已沽出108個舖位，初步達到業主目標，估計套現約2.7億元。

【信報】謂，蕭兆新︰工廈回報達4厘，吸引入巿。舖位及商廈經過一輪熱賣後，回報變得偏低，工廈因仍有4厘回報，開始吸引買家。今年首7個月逾億元的大手工廈買賣，總值達50億元，約佔去年全年73.05億的68.4%，業界預期全年總值可達80億元至100億元，創近10年新高。

【蘋果日報】說，入伙盤呎租回升最多七成。樓市升溫，買賣成交增令租盤減少，租金於過去兩個月急升，不少今年初入伙的新盤，曾因盤源驟增令租金受壓，近期租盤開始短缺，租金又隨大市飆升，呎租較大半年前急升三至七成，成功反底。

【新報】稱，樓市收復失地，趁機再出發。中原城市領先指數(CCL)8月中報125.66點，突破較早前124.00點的歷史高位，再創歷史新高。不過，部份地區像新界的樓價，只是剛剛返抵家鄉，回到1997年的起點，大家不妨將這個時刻，視作為一個新的里程，重新計算自己的得失。

【文匯報】指，西環浚36伙，3小時沽清，美聯:投資客比例約50%。一手樓盤熱持續，剛過去的周五至周日共有5個新盤開售。恒地(0012)昨日開售港島西環樓盤浚，推出包括1房至3房設計的單位，首推的36伙3小時內沽清，發展商套現約3.2億元。據市場消息指，買家以本區客為主，約佔70%，亦有少數外籍人士及內地買家。

【星島日報】指，本周共55項物業拍賣。本周市場上至少有四場私人物業拍賣舉行，合共提供有五十五個單位推出市場拍賣，當中亦包括商場鋪位發售，尖沙嘴重慶大廈地下兩個鋪位，連租約以二千五百萬元開拍，實用呎價高達六萬八千四百九十三元。

【成報】稱，首8月整體物業註冊逾5萬宗，超去年。據土地註冊處資料顯示，本年首8個月整體物業註冊暫錄50,993宗，超越去年首8個月的49,677宗，按年上升2.6%，註冊金額暫錄約3,222.6億元，相比去年首8個月的約3,052.5億元上升5.6%。