今日地產新聞摘要 20160414

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2016年4月14日

【信報】謂，丁屋十年申建2.15萬宗。發展局局長陳茂波表示，根據地政總署紀錄，過去10年（2006至2015年）該署接獲的小型屋宇（俗稱丁屋）申請數目為2.15萬宗，其中接獲申請數目最多為元朗地政處，共8900宗；至於同期發出完工證數目為9644宗，元朗地政處亦佔約3900宗最多。

【東方日報】指，明「21按」盤淪銀主放售。全城湧現銀主盤，多年未聞有同類個案的大潭陽明山莊，新近有一個先後承按及借貸共約21次的單位，由銀主以2,200萬元放售，實用呎價約2.2萬元，貼近市價。

【蘋果日報】說，白石角地皮估值下調。政府雖然多次言語上強調不會因為樓市氣氛回軟而減慢增供應，但「口裏說不，身體卻很誠實」，本月及下月暫各只有一幅大埔白石角住宅官地及一幅葵涌商貿地推出。

【文匯報】指，金管局無意放鬆按揭。樓市下調幅度加深，有議員問到有關金管局的逆周期措施時，署理財經事務及庫務局局長劉怡翔昨日以書面答覆指重申，金管局仍未能確定樓市下行周期已經形成，會繼續密切留意市場的情況，並會隨着樓市周期的演變，採取合適的措施，確保銀行體系的穩定。意味金管局暫時仍未打算調整按揭成數。

【明報】指，房產種子創辦人盧銘恩：亞洲物業投資需求強，利房產眾籌。互聯網的普及正在逐步改變香港人的生活。除了網上購物愈來愈普及外，金融科技（FinTech）亦推陳出新。房地產向來有磚頭之稱，實物資產如何可以結合互聯網成為地產科技（ProTech）為市場參與者增值呢？年僅35歲已是測量師行老闆的盧銘恩，年初創立房產種子有限公司，借助互聯網發展房地產眾籌，目標是向普羅大眾籌集資金投資於亞洲房地產項目，網站料於今年中正式啟動。

【星島日報】指，殷然兩句鐘速沽清大手客群起掃貨。豪宅市場重新起動，一掃過去多月陰霾。西半山豪宅殷然昨首日開賣四十伙，首兩句鐘即全數沽清，為年初至今表現最突出的豪盤；項目成投資客群起掃貨的目標，一口氣購買兩伙的大手豪客，更佔買家九成的超高比例，市場估計，項目約七成買家為收租投資者；發展商因應銷情良好，將打鐵趁熱，正考慮加推應市。


【晴報】說，半契樓係乜？揭地產版時睇見一宗關於住宅銀主盤成交浮現嘅新聞，其中有樣嘢叫「半契樓」，引起我嘅好奇。半契樓係乜？聽個名都大概估到，就係只擁有半層樓嘅業權。好地地一層樓，業權做咩分開兩半？

[汪敦敬]審慎把握低息年代

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近期多間銀行也宣佈減息，一般買家都可以爭取到實質1.8%或以下的低息優待，甚至一些銀行會推出的財務組合借貸息只有1.2%，年頭的時候不是人人也高唱美國加息將大難臨頭嗎？現在發生的事實是，香港實質在減息中，而美國在15年12月宣佈了加息之後，到4月7日為止的樓宇按揭更減低至創14個月新低，如果大家認為「樓價在09年之後的大幅上升是因為量化貨幣和超低息年代，而2016年初人們對樓市不看好是認為美國會週期性息口上升」的話，大家其實很應該重新檢視實際環境了。
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在當下的貨幣戰爭，美國如果是想加息及將美元升值，卻要面對其他各大國，包括最親密盟友們的持續貨幣量化，尤其是日元在安倍晉三再次上任首相後已曾大跌24%後，但是近期仍可出現大升局面，結果當然令到美元下跌！美元沒有強勢如何加息？信美國加息，得到的是甚麼？
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我在年初發表的「2016年我對樓市的十大忠告」裡面，其中我認為「上半年價格見底，後市以匯率為依歸」，樓市去到年中左右將陸續有板塊開始找到谷底，而後市就要在乎人民幣對比美元的走勢了，「人民幣價格下跌時，樓價下跌的動力便較大；相反，人民幣價格上升時，樓價上升的動力也較高。」，有人認為我這個講法是曲線唱淡，因為在年頭人人都認為美元強勢不可阻擋，問題只是快與慢，但是我認為未必，我不覺美國可以一如以往輕易「剪羊毛」，我不認為美國可以透過加息或者一些「巧合的行動」，可以令美元回收到美國及得到升值強勢，大部分國家其實都不願意再任其魚肉，就算在國外上如何配合的盟友，其實在貨幣政策上都豪不留情大印銀紙的，這對美元是相當不利的，而且這種量化並沒有終止的勢頭，事實上亦欲罷不能，任何國家停止，國內財富很快就會被其他貨幣所蒸發了。
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風大雨大，如果你未能量力而為的話，我認為不要勉強置業，但是如果你已經準備好穩健的財務的話，我認為大家應掌握低息年代的美好時光，入市置業吧！
但入市置業前應做好準備，我認為準買家應在睇樓前就做好銀行預批，這可以在樓價調節的市道更保障自己，而除了靠銀行之外，自己也應就按揭做好功課，有很多人擔心銀行估價下降而借不到錢，但是銀行估價下跌，其實亦可能等於你想買的單位價格下跌，如下跌率是同步的話其實便影響不到借貸了，為了方便我們的準買家可以更了解按揭實況，我的公司月前已推出了「祥益按揭估價指數」，是根據本公司的最新成交，以及三間主要銀行的平均估價綜合計算相差的幅度，及對比出同步值的正負數來判斷現時銀行貸款的鬆緊程度，讓市民可參考普遍成交及普遍估值的差距（高過零的即是代表銀行估價普遍低於普遍成交價，相反亦然。），希望這些觀點對大家有用！