害怕做敗家仔 #890

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Hi 諗 SIR，本人己報讀 3月收息班。

因父、母親年紀老邁是退休人仕，遂建議將收租舖位賣出，套回約HK$ 2,900萬。

本人 49歲，害怕做敗家仔，將套回的現金運用不得其所，請 諗 SIR指點，組合需要銜蓋範圍如下:

1. 維持父、母親每月生活費 HK$ 20,000。

2. 父、母親有個心願，每個男孫都可以送 1個住宅單位。有 4個男孫、3個女孫。

3. 增加正現金流，因有 1個弟弟和1個妹妹，希望分家產時能幫助他們退休。

現己買入租金收入(1)、租金收入(2)和租金收入(3)。 租金收入(2)和 租金收入(3) 會在去世後給 2個男孫，另外數年後，可以買入兩間住宅給 餘下 2個男孫

租金收入(1)是舖位，2014年 1,020萬買入，現值 1,100萬，按揭欠款 0萬，收租HK$ 40,000。

租金收入(2)是村屋，2013年 255萬買入，現值 320萬，按揭欠 款 0萬，收租HK$ 9,000。

租金收入(3)是村屋，2014年 225萬買入，現值 250萬，按揭欠 款 0萬，收租HK$ 8,500。 股票現值 150萬 (匯豐、渣打) 債券基金 650萬(每月派息) HK$40,000 現金 600萬港元 謝謝！

ANSWER:

七個孫每人要有一個單位，2900萬都唔夠買(因為弟妹都要些退休費)。即係如要將2900萬買到比現值更多既野，筆者睇法是要懂點去精明地食息唔食本、另要利用債務對富人而言是會隨時間貶值的道理。

可能不少人心諗:「讀者咪就已經係富人。」那若要再進一步，就要懂得點去搵銀行幫手。不少人修畢收息課程已懂得點避開銀行黑暗同CAP水既一面，但最好既方法唔好規避而是合作。在買樓借錢方面銀行就係大家既「天使」、要識點去用。不好人慨嘆銀行已經「變了質」、莫大原因是這十幾年開始大做傭金收入為主的生意惹禍，再返回幾十年前的銀行以借貸為主、不少人入銀行都要換件靚衫先去。

讀者不做按揭去買鋪及買村屋，即不懂運用房地產高抵押性之好處、亦不舉債令欠銀行的金額在十數年後「歸零」，明顯地已先錯一步。可能有人諗讀者咁有錢，點買都贏。但留意香港在1980年至2010年通賬達14倍，即30年前2900萬的購買力今日只淨約200餘萬，萬一是但一個屋企人唔生性或買錯股票，情況或比上述更差。要將阿爺的購買力悉數轉比個孫幾十年後用，箇中方法好有技術含量。

若要比錢阿孫、用保險是一個不俗的方法、因為阿孫有排都未可以有法定權力，但留意唔係用獅子銀行勁sell你個plan。筆者在幾天前描述的10%保證回報方法吸引不少人注意，下圖的方案是5年到期後由保險公司保證到期回報，見到期滿是保證$3,440,367。客人只消投入約88萬港幣、期滿保證利潤為$485,000，減去雜項支出回報近雙位。計劃亦設有2倍人壽保障額、即投入100萬有多200萬保障。

用72法則，10%回報即令投資可在7年後翻倍。咁讀者只要每個男孫投入150萬，14年後即得600萬在手。保單由父母做託管人及受保人，即若父或母在孫仔未夠18歲時離世孫仔即獲賠付近450萬去打理生活。若父母健在即到18歲保單交回孫仔打理。

至於筆者早時提及的5年DOUBLE回報保險方案，留意若美國再減息回報可能DOUBLE唔到。不過見美國息口已貼近零之情況下、大家心中可有個打算。而其中一位師兄最近實行了及回報近況如下: 「諗Sir你好!  我O係你O既學生MICHAEL，  我O係上完你O既收息班後, 已經去XXXX執行左保險方案 (之前有同你提過, 佢地唔俾一張單多過100萬, 但可俾你分幾張單)。另外，順帶一提，最近我問過, 有唔同了, 主要做美金單, 反而限下限, 好似係30萬美金, 應冇上限.  但個interest回復番冇 cap 」

另，7個孫每人150萬，即要1050萬，係邊度黎? 其實開個私銀行口，投入2000萬借回1000萬，息口只1.2%年息、即240,000成本一年。而2000萬本身可以收到幾多息? 有睇開本blog都知，筆者喜愛用隨時可贖回的債基收12-15%年息一年，即2000萬收200-300萬息一年無問題。而讀者更可用直債做保本方法、就當只6%息都一年收120萬，有突120-24 = 96萬可以夠弟妹洗費。

至於已買的樓確在係錯，當然希望樓價再升過埋SSD可以救得番。答文已達千字、今日解釋至此。