今日地產新聞摘要 20141128

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年11月28日

【東方日報】指，團體倡興建平價「乙類居屋」。新一批居屋下月底預售，部分居屋單位被質疑定價較高，工聯會本月中向特首梁振英提交施政報告建議時，提出興建樓價低於居屋的「乙類居屋」，以供無法租住公屋又無力負擔購買居屋及私樓的市民購買，認為可參考大澳天利苑項目的定價。

【蘋果日報】說，消委會晤地建會欠成果。備受市場關注的消委會與地建會「高峯會」昨日早上召開，結果雙方只是於會後在傳媒面前握手影張相就火速「散水」，前者只發出一份簡短新聞稿，聲稱「會面氣氛坦誠良好」，但發展商態度似乎是「意見接受，行為照舊」，暗戰味濃。

【新報】稱，做好壓力測試，供樓萬無一失。今年本港樓價升勢持續，首9個月累積升幅約6%，升幅已超越去年全年的2.7%，根據金管局公布最新數據顯示，2014年第三季新增負資產住宅按揭貸款個案僅錄得1宗，涉及金額只有200萬元，與第二季的30宗及1.29億元比較，分別減少97%及98%，可以用近乎絕迹來形容。

【文匯報】指，佣金回贈街招，港置斥「絕無此事」。房協長沙灣新盤喜盈為全速去貨，消息指房協向代理提供的佣金高見3%，相對一般新盤徘徊約2.5%為高。惟昨日網上流傳一張街招，赫然發現港置一名代理提出回佣2.9%，意味若促成交易，只收樓價0.1%作佣金，引來全城嘩然，港置其後發出嚴正聲明，稱「絕無此事」，並已報警求助，及將事件向地監局備案及跟進。

【星島日報】指，房協兩盤接連推一房入場費468萬。一手樓市氣氛熾熱，將於短期內連推兩盤的房協，亦正式加入爭客行列，率先打頭陣的一個長沙灣「港人港樓」，昨首推六十伙，平均呎價一萬二千八百六十三元，發展商提供最高達百分之九的折扣優惠搶灘，折實後更低於同區二手價，一房單位入場費僅四百六十八萬元。

【明報】指，樂聲電子3.95億沽北角酒店。樂聲電子（0213）公布，與房地產基金GCPF聯合售出銅鑼灣威非路道21號酒店，作價3.95億元，平均呎價1.33萬元。物業樓高35層，總樓面2.97萬方呎，以54間房計，每間731萬元。資料顯示，樂聲電子於2006年收購北角威非路道21號物業，總代價7800萬元，後重建成酒店。

【太陽報】報道，將軍澳貨多價仲癲。將軍澳區一直係住宅供應重災區，不過，由於呢區近十年相繼有多個新盤落成，加上有交通配套，吸引咗唔少外區人士搬入，需求量相當大，所以今年二手樓價都無話因為一手供應多而跑輸大市。

【成報】稱，本港二手平均註冊額首逾500萬。二手樓市近月受到多方負面因素影響，市況膠瞂。惟若計及今年全年至今，二手住宅註冊量已超過去年全年。跟據美聯資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，截至11月26日為止，本年迄今全港二手住宅註冊量錄約44,775宗登記，較去年全年41,784宗高出約7.2%左右，而平均每宗金額達508.9萬元，為紀錄以來首次升穿500萬元水平。打破去年平均498萬元的高位紀錄，並按年上升約2.3%。

【信報】謂，前建德學校地寬限料過關。地政總署上月就上水前建德公立學校用地，向城規會申請放寬發展限制，將地積比率放寬兩成，總樓面約3.31萬方呎，提供43伙。規劃署認為，新方案對空氣流通和景觀等影響有限，不予反對。

今日地產新聞摘要 20141127

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年11月27日

【東方日報】指，會地插旗奪康城5期。每方呎補地價創同區近十年新低的將軍澳日出康城第五期，由會德豐地產擊敗其餘五家財團奪得，為該集團首度進軍日出康城。發展商睇好中小型單位需求，故項目亦會主攻該類單位，包括一、兩房細單位，總投資額約90億元。

【星島日報】指，未來五年公屋供應不足。當局銳意增加公營房屋供應，但最新公布的數字顯示，效果並未如理想，在多個建屋項目均要延後落成之下，房委會在未來五個年度只有七萬七千一百個新公屋單位落成，遠低於長策會建議每年應平均興建二萬個單位的「指標」。

【明報】指，赴日存人幣，再借日圓買樓。有人形容，日本最近加碼量寬，令到日圓急挫，滬港通及相應撤銷港人每日兌換人民幣2萬元的上限，乃是人民幣加快國際化的部署，就如中日以至全球的貨幣戰爭。世紀21中華創辦人楊官華認為，香港人如能認識有關的國際金融大形勢，其實可透過財技購入日本的物業，大增獲利能力。

【文匯報】指，發展局：42地改建住宅。增加住宅供應為穩定樓價方法之一，港府近期積極改劃土地為住宅用途。發展局局長陳茂波昨天書面答覆議員提問，指截至今年11月中，在已物色的152幅具房屋發展潛力用地當中，有42幅已經開始進行法定改劃程序作住宅用途，預計共可提供約37,800伙。

【蘋果日報】說，喜盈廚房劏出超細貯物室。房協長沙灣第二個「港人港樓」喜盈昨開放單位面積最大的清水房予傳媒參觀，實用667方呎，標榜實而不華，劏則卻毫不貼心，繼明明劏到兩房卻間一房的399方呎單位後，記者現場直擊這三房戶，廚房內竟劏出10方呎貯物室，僅夠容納一人，完全是畫蛇添足的設計。

【新報】稱，年底前新盤洶湧貼市價推。踏入11月底，不少買家和業主已開始籌備12月、1月長假期旅遊安排。眾所周知，聖誕和新年是地產業的傳統淡季，加上新居屋將在年底前推出，有見及此，不少發展商亦籌謀趕在年底前、甚至聖誕假期前率先推售單位，當中細價樓情況相信更甚。

【太陽報】報道，恒和頭炮樓花拆散賣。市場再有銀座式商廈推出拆售，尋日恒和珠寶集團（00513）執行董事陳慧琪同劉SIR講，佢哋喺上環嘅恒和中心銀座式商廈有機會喺下月以樓花形式拆售。呢幢商廈係佢哋喺本港首度以集團名義發展嘅物業，呎價料達3.3萬元，全層入場費約5,000萬元，依家核心區同類型物業平均呎價介乎2.8萬至4萬元。

【成報】稱，永安廣場高層戶呎租37元。尖沙咀商廈市場一向有價有市，加上預期本港經濟前景向好，不少外資或國企來港開辦事處，積極物色優質商廈單位，尖沙咀傳統商業區正迎合企業需要。

【信報】謂，消委會晤地建會商賣樓手法。消委會本月中發表一手住宅物業銷售研究報告，炮轟發展商賣樓手法，引起強烈回響，消委會今天將與地產建設商會會面，就報告內容交換意見，加強溝通。

今日地產新聞摘要 20141126

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年11月26日

【星島日報】指，減輕住屋支出智經倡推青年宿舍。民間智庫智經研究中心昨發表有關青年向上流的研究報告，發現本港青少年向上流動的空間愈趨狹窄，其中一個首要原因是本港工作人口的收入遠遠追不上樓價升幅，今年儲蓄置業首期平均需時十四點四年，遠超二十年前的八點八年。

【明報】指，花旗﹕84%市民沒興趣置業。花旗銀行早前進行有關市民置業意向的調查，發現近七成市民認為現非入市時機，較上季上升12個百分點。惟近季住宅成交宗數卻節節上升，今年第3季二手更錄逾6500宗，較上季升25%，反映市民有高追上車的情况。

【東方日報】指，頻繁北上工作，公屋戶遭迫遷。公屋政策被指有欠公平，單身住戶被迫辭職領綜援！有單身公屋住戶因工作關係需經常離港，卻被房署以濫用公屋為由終止租約。面對單位即將被收回，事主大感無奈，直指多人家庭即使有人長期離港，亦不會被取消戶籍，質疑政策針對單身人士，變相鼓勵居民申領綜援以免喪失居住資格。

【信報】謂，泛海藍地項目料觸礁。泛海國際（00129）年初向城規會提交屯門藍地住宅項目的新發展方案申請，將平均單位面積由2007年批准的961方呎，縮小46%，至約517方呎，單位數目則增加83%，至132伙。

【文匯報】指，新盤四人戶變出60票，銷監關注。紅磡何文田山畔發展商永泰及南豐昨日公布銷售安排，每人可遞交最多兩份購樓登記，每個登記最多可買3伙，因不設家庭組合登記人數上限，假設一個三人家庭各自遞交兩份登記，再以組合形式認購，最多可「發水」至36票，四人家庭則最多60票。

【太陽報】報道，市區居屋一房過4球。房委會將會喺出年加推2,500個「白居二」配額，之但係市場嘅免補價盤源真係好少，求過於供情況下，有代理老友覺得隨時「火上加油」再谷起樓價。

【成報】稱，二手註冊料創兩年新高。二手市道在多方不穩定因素影響之下，近月成交情況亦於低位徘徊。惟以半年比較，本年下半年至今之二手住宅註冊表現突出。據土地註冊處最新資料顯示，本年下半年至今，二手註冊暫錄23,037宗，已超越上半年的21,324宗，升幅約8%。

【蘋果日報】說，白居二樓價跑輸私樓，天水圍天盛苑升值15%，嘉湖飆37%。房委會明年再推白居二免補地價認購居屋計劃。去年首批一推，令綠表居屋業主獅子開大口，惟昔日癲價，今日已變成市價。當日中籤者仍可在癲價居屋與私樓之間二選一，但嘉湖山莊兩房年半已升36.8%，上車難上加難。

【新報】稱，辣招4周年，樓市何去？踏入11月下旬，額外印花稅（SSD）已屆4周年，在「3D辣招」三管齊下，二手巿道仍於低位徘徊，過去4年平均每個月二手登記量僅5,000多宗，相對SSD辣招生效前4年平均每月8,706宗大跌逾四成，措施影響力可見一斑。

今日地產新聞摘要 20141124

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年11月24日

【明報】指，冠君減租兩成半，工銀呎租76元續租花旗廣場。近年中區甲廈租金漸見回落，租用全層逾萬方呎的大型甲廈樓面連錄減價續租，由冠君產業信託（2778）持有位於中環花園道的花旗銀行廣場（圖）兩層樓面，2011年起以呎租102元租予工銀國際，惟最新以呎租76元續租，續約呎租跌穿100元水平，減租幅度達25.5%。

【信報】謂，南豐今年賣樓超標，套現逾60億，蔡宏興︰明年重頭戲聶歌信山項目。今年一手主導樓市，多家發展商未到年終先報喜，南豐集團亦預告今年賣樓收益已超標，暫套現逾60億，超越去年成績；而明年估計將有4盤2500伙推售，在超級豪宅山頂聶歌信山項目帶動下，銷售成績肯定更勝今年。

【蘋果日報】說，日出康城5期，入標反應料不俗。長期被發展局迫交數的港鐵（066），系內將軍澳日出康城5期今日截標。由於補地價金額每呎不足2,000元，估計吸引中小型財團出手，入標反應料比4期的三份多出最少一倍，可近雙位數。

【東方日報】指，舊邨待重建，車場難「變身」。審計署曾於一○年跟進三十八個舊型公共屋邨的停車場，在一一年審計報告中，指舊型公共屋邨的停車場供應超過實際需求，建議把過剩的停車場設施改作其他用途，至今房委會轄下仍有「老邨」的停車場空置，未有改建。有區議員卻指，如觀塘彩虹邨因屋邨老化正待重建，改建車場的可能性已不大。

【星島日報】指，投資客重投鐵路沿線新盤。近來有不少鐵路沿線新盤魚貫登場，除了繼續吸引用家入市，亦為投資客帶來新機遇，投資客比例明顯上升，其中由南豐及永泰合作發展的何文田山畔，由於項目鄰近將來落成的何文田站，故示範單位開放以來一直吸引不少投資客參觀。

【太陽報】報道，PARKSIDE賣104伙迅速加推。剛過去的周六、日，一手市場熱鬧，令過去兩日一手市場錄約270宗成交，其中會德豐地產昨開售將軍澳THEPARKSIDE新一批共138伙，單日售104伙，發展商隨即公布5號價單，涉81伙，定價平均每呎14,361元，折實平均呎價12,186元。

【成報】稱，業主應加強參與反圍標。民政事務局局長曾德成昨日發表網誌，表示民政事務總署就修改《建築物管理條例》展開12個星期公眾諮詢，提出方案建議業主在決定進行大廈大型維修工程時，要提高門檻，第一個方案是當討論通過進行大型維修工程時，將會議的法定人數，由佔業主總數一成，提高至兩成或更高百分比。

【新報】稱，拆細地皮再限量，變相增供應。近年來，港府無疑積極物色地皮興建房屋，以解決住屋短缺的問題，但因主觀和客觀的因素，面對着不少困難，難以找出土地建設大量房屋滿足居住需求。儘管使出拆細地皮的招數，變相增加單位供應量，仍然敵不過市場的龐大購買力，尤以中小型單位最為搶手。

【文匯報】指，區議員反對山頂盧吉道27號起酒店。二級歷史建築山頂盧吉道27號，去年9月獲批准作文物酒店，最近業主回應地區人士的反對聲音，將客房數目由17間減少至12間。然而，地區人士對於修訂後的計劃依然不滿，有區議員表明將會向中西區區議會提交討論文件連動議，反對盧吉道酒店新發展計劃，並發動過千個反對意見向城規會施壓。

佔中後樓價 仍然看漲

每週樓市評論
  汪敦敬

祥益地產總裁

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14322

每次我演講評論樓市的時候，我都會強調，影響樓價起跌的最主要因素是貨幣！當量化貨幣引起幣值下跌的時候，樓價就不能不升了！所以最近美元上升，我態度是如履薄冰，因為根據我之前給聽眾及讀者的邏輯，美元升應該帶來樓價下跌才對！但是我又覺得美國的表現詭異，所以我做了不少研究和分析，在此向各位報告和分享！

首先，我們要明白量化貨幣雖然會令到價格下跌，但是這個不是絕對性的！一個國家的貨幣就有如一間上市公司的股票一樣，基本上發行愈多，就會令價格下跌才對，但是如果發行者令需求增加大於供應量的話，價格一樣可以上升！

美國用印銀紙去搶掠別個國家的財富，這個道理大家已明白了，但是更邪惡的是97後的金融海嘯，金融風暴的爆破，卻令美國大大得益！美元可以在印多了的情形之下，因為金融災難，反而美元成為資金避難所，價格上升，美元進入上升潮，令到港元也進入了多年的上升周期，於是樓價連跌6年，直至美元止升回跌，香港樓價才回升！

97金融海嘯後，美國再用量化去搶掠，但是各國已經不願意再任人魚肉了，於是環球的量化貨幣潮出現！而且各國亦開始用C to C（國家對國家）的直接兌換方式去架空美元，美元在需求更少的情況之下，面對各國的資金量化！結果就是美國的強勢走向完蛋！

美元現在的強勢是假強勢，是借助9月歐元的弱勢「扮勁」！本來各國也想溫水煮蛙，樂見大而弱的美國逐步衰退！不過香港佔中事件後，中國顯然加快了前進！10月10日，中國機構分別宣佈GDP在未來兩年為7.5%及7%的時候，等於送美國一程，美元由「扮升」變為「真正貴」！而等候多時的日本，亦趁這良機亦宣佈量化貨幣，美國如果繼續扮勁，出口將受重創！用邏輯想一想，出口弱，貨幣被淡化的美國前路如何？

美元不能真正上升，香港樓價不會正式下落！

今日地產新聞摘要 20141121

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=34439

2014年11月21日

【蘋果日報】說，關焯照籲政府不宜再減辣。政府今年5月提出建議放寬雙倍印花稅（DSD）換樓期限，經濟學者關焯照昨日在一個公開場合表示，當時曾電郵給運輸及房屋局局長張炳良，反對這項措施。其後獲張炳良回覆，他亦擔心這項建議，會令市民誤以為政府減辣。結果好心做壞事，過去半年樓價真的不跌反升。

【信報】謂，一手例戒急修。消委會發表一手住宅物業銷售報告，炮轟一手住宅物業銷售監管局，並建議修改一手住宅銷售條例。任何法例沒有可能是完美的，在生效之後再作修改，以補救有關法例的漏洞也是經常出現的。但現時立法與行政兩者的關係緊張，行政部門非不得已，都不想提出任何修例建議。

【東方日報】指，屋署提覆核阻禮拜堂改建。香港基督教循道衛理聯合教會，計劃將灣仔皇后大道東與堅尼地道交界的國際禮拜堂，由三層改建至廿五層大樓，於○九年向屋宇署提交圖則，但被建築事務監督否決。教會其後向建築上訴審裁小組上訴獲判得直，可修改圖則後再提交。

【新報】稱，新居屋的利與弊。政府首批新居屋單位將於年底前推出，房委會公布最快今年12月底開始接受申請預售，涉及2,160個單位預計明年3月及5月分別進行攪珠及揀樓，筆者相信可令上車客受惠。有市場人士憂慮，一旦美國明年啟動加息，適逢首批新居屋2016年入伙，夾息口上升之勢，新居屋業主的供款負擔將會大幅增加。

【文匯報】指，滬港通效應，甲廈指數向好。滬港通開通已一周，消息對甲級寫字樓市道的利好逐漸醞釀，由業界編制的指數顯示，10月甲廈租售價格升勢持續，當中港島指標甲廈平均呎價達2.39萬元，繼續刷新紀錄。業界人士預計，股市表現利好之下，未來會繼續吸引更多資金流入區內甲級商廈市場。

【星島日報】指，房協喜盈上載樓書兩周內推售。於年底前新盤推售活動持續，發展商部署加快推售步伐，當中，位於長沙灣喜盈近日取得售樓同意書後，昨突上載樓書，市場消息指，該項目最快下周開放示範單位，部署於兩周內開售。

【明報】指，NEWAY太子爺1億購汀九屋地。隨著新地（0016）以高價出售青山公路海瀧珀及汀九星岸後，帶動該區屋地水漲船高。土地註冊處資料顯示，NEWAY卡拉OK太子爺薛世恒，上月底便以1.09億元購入毗鄰汀九星岸的桂廬屋地，若未來進行重建，每方呎樓面地價約7163元。

【太陽報】報道，屋苑租金個個月新高。過往暑假租務旺季過咗之後，租務交投同租金喺需求無咁強勁之下，慣常都會落番少少，但係今年樓市租價齊升，租金升勢嚟到年尾都仲未停。

【成報】稱，玖瓏山周六售，倚南下月推。新盤熱潮再來襲，本周主力項目嘉里（683）玖瓏山，定於周六發售的187伙已錄得超額認購。另邊廂，發展商有見市道暢旺，迫不及待再推新盤。恒地（012）旗下鴨脷洲大街68號項目正式命名為倚南，最快兩周內上樓書，預計下月中旬推售，發展商指，定價將參考港鐵沿箎項目以及港島海景物業。

點解樓咁貴都有人照買? #755

http://homebloggerhk.com/?p=27386

您好!我已完成收息課程101，將會上買樓101，收息103。本人46歲，單身，剛加按自住樓，吐現220萬，分20年還，每月還11K，月薪60K，每月可儲金$45000，現有$80萬股票，現金$380萬。打算待時機出售。有以下計劃，唸Sir請指點:

-

Plan A)在屯門、元朗買$400萬以下樓，3成首期，租給朋友，用$150萬買債券，餘下買債基。

Plan B)用$300萬買債券，餘下買債基，待時機再買樓。

由於工作時間長，日子不太好過，希望早日財務自由。請唸Sir指教。

打工仔上

-

ANSWER:

係大家作出任何投資決定之前，請先了解自己的理財目標為何。讀者或許留意到買樓、買債是有用。所以自己有錢都想買些。惟此作法會令自己在跌市時心感不安，因全盤打算只彷效他人作法，最後見面前路上有些阻礙，因而棄車而轉向的人筆者見不少。若一早定立個較遠大的目標，自會從容面對前面的一些小障礙。

-

讀者所想，明顯係「工作時間長，日子不太好過，希望早日財務自由」。當然呢個亦係大部份香港人之想法。想作此點，咪要令被動現金流產出數目至少等於你洗費、最好等於你人工，更要令此數目同通賬一齊上升。係銀紙濫發之下，基本上可假定中長期必然是通賬，通縮就算有都只係1~2年。

-

讀者在儲蓄方面做得很好的，儲蓄率為75%。想先解為什麼要買樓? 因為樓一旦買入所收取租金係會同通賬一齊上升，在<樓換樓>已有提及，1978年至今香港樓價升幅能追上通賬，詳細數據在書本細述。另有日本、英國同期同類比較數據(source:各國政府統計處、Thmoson Reuters)。本文再加入近期圖表，展示由1999年至2014的住宅樓價升幅、租金升幅、及消費物價按年變幅。(下圖一、二、三)

資料: 香港政府統計處及差估處

-

樓價升幅: 1999年是100點。15年後是約250。升幅約1.5倍

租金升幅: 1999年是100點、現時住宅租金升幅為約60%(160點)

消費物價指數(CPI): 見圖3，由1999年至2013年的按年CPI變動，到2013年完結累計升幅為約10%(1.10)

-

結論一: 過往15年買樓黎供，基本上越供越輕鬆。因消費物價指數上升而供樓月供額是固定的。時間一過供樓金額基本上少得買不到什麼。即有個極端例子，係太古城開賣時月供只係千幾蚊(當然當年千幾蚊好好洗架啦!)

結論二: 過往15年租樓比人做收租佬，所收租金越買越多野，因15年租金升幅為60%，而CPI上升不足。當然，要有時間更深度研究埋CPI各項分類才有更精準定論。

-

上貼圖幾幅及作出結論，是想證明你想「唔使撈」，現金流產出最好靠租金或其他派出會隨通賬上升之投資物。可是香港有此特質的資產其實少得可憐，亦解釋左點解樓咁貴都有人照買?

-

那讀者，每月人工為$60000，年被動收入需$720,000。在前幾篇文章已解釋，有三個(但不限於)方法去產出正現金流

A餐: 就咁買間樓收租，產出率為5.6%(此基本功在買樓001講解)

B餐: 買間樓再間房拆租，產出率提升至11.6%(買樓003)

C餐: 用債基冇年期。產出率高至15%。可惜每月收息額不隨香港通賬上升(收息101)

-

用A餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/5.6%) = 12.85mil(一千二百萬餘)

用B餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/11.6%) = 6.2mil(六百萬餘)

用C餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/15%) = 4.8mil(四百八十萬)

-

當然入市前要學好點對沖及關顧樓市及債市潛在風險。另使用筆者方法實有助縮短大家要達成「唔使撈」之年期。

至於讀者，應用所學知識去為自己拚出$60000月收入。

—–

諗sir: 暢銷書作者。出版社編輯。