梁兆基：美縱加息 港未虞大走資

 

經濟日報

【經濟日報專訊】美國利率周期醞釀轉變，滙豐亞太區顧問梁兆基認為，美增長勢頭仍不明朗，除非美息較港息回報有3厘溢價，否則資金大舉由本港回流美國機會不大，但加息周期可能令樓市出現調整。

美增長屬大問號 加息勢緩慢

梁兆基接受本報訪問時指出，歐洲經濟疲弱，中國經濟增長亦明顯放緩，而美國在停止買債後，能否維持增長屬「大問號」，故他認為，美國要於2015年底才能開始加息，且步伐會相當緩慢。

由於加息之路遙遠，且預期幅度不大，梁兆基稱，暫未見資金大舉由中港市場回流美國的誘因。他解釋，目前10年期美債息率與初推量寬時接近，短期內難重回3至4厘水平，很難吸引資金重投該市場。

美息較港溢價3厘 方掀走資潮

對於資金何時會班師回朝，梁兆基指出，投資者不會單看息率回報，亦會考慮各地經濟增長前景，除非美國經濟增長大幅反彈，否則，以現時中港及美國經濟前景看，美息要較港息回報溢價約3厘，才會觸發資金大舉回流美國。

現時外滙基金及政府所發行的港元債，2年期債息與美接近睇齊，10年期美債息則較港府債有30點子溢價，可見引發資金轉移之路遙遠。

梁兆基補充，美國宣布停止買債計劃，已見部分資金移向美國，並主要由高息貨幣流出，但觀乎美債孳息率仍偏低，已反映市場認為美國短期內大幅加息可能性不大，換言之，部分資金轉移已大致完結。

美息除影響資金流向外，本港樓市亦受其左右。他指出，住宅市場價格主要受供應及息率影響，雖然短期內供應增加，但相信幅度不大。他又稱，樓價在進入加息周期後會先調整，然後進入一段長時間平穩，但鑑於美國離加息周期仍遠，且相信步伐緩慢，故他估計「樓價2015年大幅下跌機會不大」。

住宅有分豪宅及中小型單位，梁兆基表示，近一兩年發展商多推中小單位，相信日後當美國加息而本港跟隨加，「中小型住宅受影響會更大」。

樓價下跌勢觸及不少港人痛處，對此，梁兆基表示，不擔心樓價會如1998年般大瀉。他解釋稱，當時利率高企，港人債務水平亦高，不少港人財政如「10個煲7個蓋」，但現時港人按揭負擔不高，故不擔心樓市會出現骨牌式下跌。

【置業安居】手持現金 進退有度

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如果你手上有300萬元現金，想買一個500萬元的住宅單位，你應該用盡300萬元為首期，盡量少借，將來每月供款比較少，生活比較輕鬆；還是可以借盡七成樓價，只付150萬元首期，留下150萬元以防萬一或尋找機會。 不少人會選擇盡量少借，理由是借錢所付的利率遠比銀行存款高，沒理由一邊持有現金一邊貸款。

不過，如果你留意一些上市公司年報的帳目，不少企業在手持大量現金的同時也大量借貸，現金額與貸款額有時更是相等的，為甚麼？箇中道理就是商場流傳的一句話：「Cash Is King」，有現金在手，進可攻，退可守。

退可保障按揭供款

有現金在手，若不幸失去工作，沒有收入，仍可繼續償還每月分期供款。如果手上沒有現金，不論貸款額如何低，當你無法按時繳付每月的分期付款時，銀行便會採取行動，收回你的物業。 也有人認為，少借一點，在需要用錢時，就可以加按。

不過，我們應該明白，在樓價下跌期，就算貸款比率不高，也很難加按至原本銀行承諾可以借貸的比率，原因是樓價下跌時，銀行會趨向保守，借錢很難。記住，銀行永遠是錦上添花，不會雪中送炭。 2003年樓價跌至最低潮，那時候，有多少人因為無力償還每月供款，而被銀行收回物業？更不幸的是有人因而看不開，自殺了。

如果你手上有現金，就可以捱過這場嚴酷的災難。 進可捕捉入市良機 如果你是進取的投資者，手上的現金更是捕捉機會的最重要實力。2008年的金融海嘯來得很突然，好些人一時周轉不靈，不得不賤售資產。如果當時手上有現金，這個機會就是你的，否則，就只能看着機會在自己眼前流走。當時樓價大幅下跌，但世界各政府很快就出手救市，樓價下跌相當短暫，數個月後就止跌回升。這個機會一閃而逝，能不能捕捉，就看你手上有多少現金。

1989年內地的六四事件，導致1990年香港樓價大幅下跌，理由是大量港人移民海外而不得不賣樓。為挽回信心，當時的殖民地政府推出一個龐大的玫瑰園計劃，樓價很快又止跌回升了。若有現金在手，這又是一次機會。記住，機會是經常出現的，但只屬於有準備的人。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

今日地產新聞摘要 20141030

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2014年10月30日

【明報】指，科大徐家健﹕置業難非關民主，年輕人要自找出路。佔中事件持續了一個月仍未平息，參與者普遍說是為了追求「真普選」，但也不少是藉此表達對社會的不滿。香港科技大學經濟系客席副教授徐家健便指出置業難其實由兩大因素構成，除了因為樓價高，也是市民收入追不上所造成。他指出，與20年前比較，現時大學畢業生出來工作的收入，沒有明顯增長，但樓價卻以倍數上升，年輕人上車自然變得困難，但這未必可單純歸咎於香港回歸了中國，又或沒有民主或「真普選」。

【蘋果日報】說，代理：「團購」有得諗。當「窮人恩物」荃灣樂悠居都要超過400萬元的時候，真正窮人恩物西貢萬宜漁村拍賣，條款講明一買要全掃11個單位，開價1,600萬元，平均一伙百五萬有找，引起市場熱烈討論。
【新報】稱，供應增，內資爭投港地。政府早前公布「私人住宅一手市場供應統計數字」，本年第三季落成量錄4,700伙，相比第二季的4,600個上升之外，並創2010年第一季後新高。而因過去兩季落成量偏高，兩季均逾4,500伙，推高本年首3季之落成量。

【文匯報】指，逾500萬一手註冊，超去年九成。綜合土地註冊處資料，本港一手私樓年內迄今（截至10月28日）註冊量已達13,677宗，比起去年全年高出37%，暫創五年新高。當中，逾500萬元一手私樓註冊量表現突出，同期已錄11,152宗，較去年全年5,809宗高出92%，更是首度超過萬宗水平，創紀錄最高。

【星島日報】指，玖瓏山上載樓書下月出擊。各個一手新盤銷情平穩，最新戰伸延至豪宅市場；屬未來供應重鎮之一的沙田九肚，區內最大型的新盤玖瓏山昨搶先上載樓書，並計畫於本周末開放示範單位予公眾參觀，發展商表示，現階段將會積極吸客，不排除項目可於下月內開售。

【東方日報】指，天晉IIIB收逾550票。新盤認購反應踴躍，新地（00016）將軍澳天晉IIIB本周六開售首批108伙，截至昨晚已收逾550票，同系明日開售的荃灣西星岸，分層戶昨截止認購，料收逾150票。另長實（00001）大埔嵐山第II期今發售的50伙，昨截止登記亦錄逾400張入票，上述三盤共錄逾1,100張入票。

【信報】謂，電視城住宅項目料過關。由邵氏基金和復星國際（00656）等向城規會申請的前清水灣電視城住宅發展項目，6月向城規會提出的最新發展方案，將在明天提交城規會審議。雖然有市民提交反對意見要求保存部分建築物，規劃署表示，古物古蹟辦事處正進行建築物歷史價值的初步評估，相關政府部門亦沒有負面意見，故規劃署不反對申請。

【太陽報】報道，港島舊樓，密掃等變天。灣仔汕頭街1及3號舊樓以6,580萬元登記成交，不出劉Sir所料，新買家係銳意喺灣仔區大展拳腳嘅合和。睇返公司註冊處資料，買家偉隆資源有限公司嘅董事禤寶華，係合和今年委任嘅公司秘書，公司登記地址為合和嘅總部寫字樓所在。

【成報】稱，寫字樓成交跌3成，觀望氣氛濃。「佔中」運動啟動至今持續一個月，由於示威者佔領核心商業地段，商廈市場無可避免受到影響。據美聯工商舖研究部市場資料顯示，10月1日至15日寫字樓市場買賣錄得56宗，較上月同期下跌29.1%。美聯商業董事翁鴻祥指，由於佔中存在不確定因素，導致中、短線投資者持觀望態度，令買賣陷於膠瞂。

今日地產新聞摘要 20141029

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2014年10月29日

【東方日報】指，僭建遲未拆，阻樓宇更新。屋宇署執法採「拖字訣」，令舊樓業主居不安心！尖沙咀山林道有大廈平台及天台搭有大量僭建物，屋宇署多年來一直未有取締，令住戶飽受滲水困擾，更擔心大廈結構受影響，即使大廈獲資助進行樓宇更新，亦因僭建物尚未清拆，令多項維修工程無法進行。

【信報】謂，沙下項目擬縮則，洋房大增1.7倍。新地（00016）、新世界發展（00017）和泛海國際（00129）等合作發展的西貢沙下大型住宅項目，發展方案曾在2008年遭城規會拒絕，發展商提出的新方案，將洋房數目大增1.7倍，至65座，分層住宅則減3座，共14座6至8層高住宅，單位總數略增加6%，至769伙。

【蘋果日報】說，施永青減磅沽商廈，凶宅大王續掃貨，轉搶半契樓。佔中啟動一個月，儘管當下政局未明，有人無畏亂局，伺機在靜市入貨；亦有人選擇先行減磅，沽出手持部份物業，轉戰其他市場。

【文匯報】指，一太：佔領區舖價租跌半成。環球經濟波譎雲詭，本港政局紛亂，工商舖物業投資前景備受關注。第一太平戴維斯昨天指出，「佔中」行動對本港零售及飲食業影響顯著，估計一線街舖的售價及租金短期或將迎來高達10%的跌幅，同時事件或使外資投資者轉向其他城市。

【明報】指，15宗農地違契建屋，收最後警告或收地。針對新界私人農地違契建屋問題，政府自4月起加強執法力度，地政總署昨日總結，指現時合共重收兩個私人農耕地段，並正處理另外15宗已發出最後警告信的個案，準備重收地段。署方並就39宗個案（涉及約50個私人地段）完成清拆僭建構築物，當中31宗由業主自行清拆，8宗由政府清拆。

【星島日報】指，70 客 抽 籤 搶 一 伙，譽 88 原 價 沽 出。新界上車盤市場需求殷切，個別一手貨尾單重推，吸引大批準買家搶盤；位於元朗RESIDENCE譽88昨安排重售其中伙單位，即吸引多達七十多組準買家到場抽籤，最終由一名用家成功購得，該單位作價約四百六十四萬多元，與去年售價相同。

【新報】稱，遠慮近憂，考驗樓市抗跌力。社會運動「滿月」，投資巿場仍然未脫波動，環球經濟陰霾不散，加上滬港通開車無期，港股持續上落整固，10月金融巿場走勢飄忽，為後巿帶來變數。經濟各板塊息息相關，不明朗因素籠罩下，加上大巿波瀾未定，或多或少為樓巿造就觀望氣氛，令買家入巿更趨審慎，期間二手走勢反覆。

【太陽報】報道，半山壹號4年輸二千萬。佔中行動已持續一段時間，部分業主對後市有保留，不惜蝕讓出貨。經營日本城的國際家居零售，其主席兼執行董事劉柏輝或有關人士近期以6,500萬元沽出何文田半山壹號一個複式戶，持貨四年帳蝕2,000萬元或23.5%。

【成報】稱，中環威靈頓街地舖意向價1.48億。中環貴為本港商業核心區，品牌進駐絡繹不絕，帶動舖位大額成交增多。威靈頓街為區內主要地段之一，市建局正起動鄰近的卑利街及嘉咸街的發展計劃，日後將提供集住宅、商業、酒店及零售於一身的項目，勢必為該區帶來無限商機。

今日地產新聞摘要 20141028

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2014年10月28日

【東方日報】指，十二萬非長者申一人公屋。房屋署今年三月至四月，從公屋輪候冊抽選三千名申請人進行統計調查。截至三月底，房屋署共有逾廿四萬八千宗申請，當中十二萬六千多宗屬非長者一人申請，較去年同期增加一成三。調查發現，居於公屋的申請人比例趨增，由一○年佔廿一個百分點，增至今年佔三十個百分點。

【明報】指，日出康城地價，7個月跌一成，每呎1874元，區內9年新低。港鐵(0066)繼本月中成功批出大圍站發展權後，兩個月內第2度推出發展項目，將軍澳日出康城（下稱康城）5期昨日招標，項目獲批補地價20.6425億元，每方呎樓面補地價僅1874元，與今年3月批出日出康城4期補地價比較，7個月間每方呎樓面補地價大跌近10%，同時創出區內9年來每方呎樓面補地價新低。

【信報】謂，供樓入息比率略升至36%。自2009年以來，金管局推出六輪逆周期按揭貸款審慎監管措施，防範投資者過度依賴借貸所引致的信貸風險。據金管局呈交立法會的文件顯示，截至今年8月，新批出住宅按揭貸款的平均按揭成數輕微回落至56%，遠低於2009年9月金管局推出首輪逆周期措施前的64%。

【新報】稱，上季負資產按貸近絕迹。金管局公布最新數據顯示，負資產住宅按揭貸款宗數回落至1宗。按揭轉介公司均指換樓客回歸市場，以及巿場消化雙倍印花稅等措施，第三季樓價更上升4.7%，升幅創兩季新高。

【星島日報】指，天晉星岸齊收票家庭換樓客捧場。新盤氣氛不俗，發展商紛密鑼緊鼓地部署推售新盤。其中，將於周末開售的將軍澳天晉IIIB昨天繼續開放示位吸客，並錄家庭客及換樓客等到場，現場更一度錄得人龍，而青山公路汀九段星岸昨亦公布將於本周五「晒冷式」推售全盤三十三伙，而兩盤亦同時進行收票，至今已錄得超額認購登記，表現平穩。

【太陽報】報道，中央煞停商廈恐冧租兩成。滬港通急煞停，市場擔心香港淪為政治城市。地產界人士坦言，有意就滬港通拓展業務的相關機構，亦即時「叫停」，影響寫字樓租務。德銀報告認為，佔中行動持續，令未來中央對香港經濟的支持添變數，若未來減少支持，香港經濟明年勢放緩，拖累商業地產市道，甲級商廈及核心區零售物業一年內租金或挫21%及32%。

【成報】稱，BSD滿兩年，公司內地客入市比率大減。買家印花稅（BSD）辣招出台屆滿兩年，其威力不減，令成交幾近陷入冰封。美聯首席分析師劉嘉輝表示，BSD推出後大大打擊公司客入市意欲，該比率於今年第二季更跌至新低水平。與此同時，辣招同樣減低內地人來港置業需求，比率亦顯著減少，尤其是二手住宅市場。

【蘋果日報】說，沙田最貴租公屋，已編配739伙。沙田區未來最大規模公屋，提供超過一萬個單位的水泉澳邨首批單位已經開始分配。房屋署發言人表示，該屋邨第6座及第7座的公屋單位已預先編配予輪候公屋人士，截至上周四為止，已編配了739個單位，當中有651名申請人已初步接受。

【文匯報】指，農地違建加強執管。針對在私人農地的違契構築物及非法佔用政府土地（包括在其上的違法構築物），地政總署近日推出全新政府電視宣傳短片和電台宣傳聲帶，提醒土地業權人在這些土地上興建未經批准的構築物不但後果嚴重，而且得不償失，並呼籲市民在購買或租用農地構築物時要多加留意。

今日地產新聞摘要 20141027

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2014年10月27日

【東方日報】指，專家：樓市爆煲為時尚早。○八年金融海嘯後，歐、美央行實行量寬，資金湧入亞洲區資產市場，催谷起樓市泡沫，其中反映本港住宅樓價的中原城市領先指數，由○八年底低位迄今已勁飆1.28倍，見129.38水平。隨着明年底美國展開加息周期，令人憂慮本港樓市會否「爆煲」。

【信報】謂，陳茂波：補地價仲裁試行兩年。為加快房屋和其他用途土地的供應，政府7月公布補地價仲裁先導計劃的實施框架，發展局局長陳茂波表示，補地價仲裁先導計劃將試行2年，累積經驗後再檢討成效及優化仲裁機制，現階段未能估計2年內的個案數目。

【明報】指，大鴻輝：減租訴求如SARS年代，銅鑼灣舖租客呻佔中拖累。佔中啟動踏入一個月，加上本港零售市道見下滑現象，舖位租賃市場受壓，令個別地區的零售商人叫苦連天。坐擁逾230個舖位的「舖王」、大鴻輝集團主席梁紹鴻表示，公司旗下個別租戶受佔中影響，希望可對舖位租金作出調整，而大鴻輝亦擬以「先減後加」方案協助租戶渡過難關。

【新報】稱，一手上車盤，重現內地客。本港雖然發生佔中事件，但來自中國內地的買家，在本港住宅樓市的比重，呈溫和回升，特別是細價樓。相信是本港樓市法律制度比較健全，而且又是中國的地方，不用擔心隔山買牛的危險，所以內地客可能又再次與本港市民爭奪筍盤。

【文匯報】指，長實嵐山本周四開賣。長實旗下大埔嵐山第II期上周五發布第3張價單，涉及50個單位，發展商昨公布銷售安排，將於本周四開賣，並於周三晚上截止登記。長實地產投資董事劉啟文表示，該批單位的兩房戶已提價2%。

【星島日報】指，嘉里朱葉培：玖瓏山打頭陣。近兩年政府主動推地，發展商買地售樓貨如輪轉；嘉里未來部署推出多項逾千伙規模項目，包括九肚、屯門掃管笏及何文田等樓盤，由於該等項目規模動輒達二、三千人居住，故注入生活社區（Community）等互動生活元素。

【蘋果日報】說，佔中滿月，新世界膺賣樓王。佔中無阻發展商賣樓。佔領運動爆發近一個月，發展商賣樓狂吸金逾140億元。作為「梁粉」的新世界（017）套現近60億元成賣樓王。該公司有份發展的馬鞍山迎海．星灣御也是佔中後銷量最多新盤，賣出逾600伙。

【太陽報】報道，銀主推盤，一鋪多11伙。過去幾年樓市氣氛熾熱，好多財務公司都參與做物業按揭，而唔少業主亦會向呢類公司加按物業融資，不過近排樓價升勢同整體經濟都放緩，市場開始有業主出現斷供情況，銀主盤數量亦有所上升。

【成報】稱，代理：今月二手登記料減一成。二手樓市最近面臨多方面打擊。利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，8月份暑假完結，9月份樓市氣氛隨即回落，二手大市交投自此開始放緩，而且，月底「佔中」運動爆發，物業交投進一步陷入半癱瘓狀態，負面影響亦逐步浮現。

今日地產新聞摘要 20141024

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2014年10月24日

【明報】指，市建局海壇街兩項目招意向，涉914伙。為配合政府積極推地，市建局罕有地連環就兩個項目招收意向，其中深水埗海壇街／桂林街及北河街項目將提供約845個住宅單位，規模比今年開售、長實（0001）與市建局合作的同區丰匯大一倍，而同區海壇街229A至G號，則是首個「需求主導」先導計劃的重建項目，但就僅屬可建69個單位的蚊型項目。

【東方日報】指，嵐山II累銷百伙勢添食。新盤吸金能力強勁，長實（00001）大埔嵐山第II期昨晚進行次輪銷售，開售首四十五分鐘，已有近80%推出單位獲認購，全晚可望沽約40伙，令項目累積銷情增至約100伙，料發展商日內公布加推等安排。

【文匯報】指，信和1300伙新盤伺機推，黃志祥讚港人理性，集團無計劃撤資。「佔中」行動踏入第4周，上月連環奪得觀塘市中心二至三期重建項目，以及粉嶺聯和墟地皮的信和置業(0083)主席黃志祥昨於股東會後表示，投標前已預計到「佔中」發生，按計劃投標反映看好香港穩定。

【星島日報】指，南豐蔡宏興：四豪宅盤將登場。一方面積極拓展新發展計畫，亦相繼重塑旗下多項物業價值，南豐發展董事總經理蔡宏興表示，年內集團繼續主推東涌昇薈，以及跑馬地雲暉大廈餘貨外，短期將推出紅磡高山道何文田山畔，及至於明年，包括有柴灣靄寧苑重建項目、深水灣徑等樓盤連環推出市場。

【蘋果日報】說，都會明軒突開售，邊賣邊加價。新盤爆發搶客混戰，將於本月底退任地監局主席的陳韻雲也不執輸，旗下VCCLand的佐敦廣東道535號服務式住宅都會明軒（THELODGE），昨日突擊開售，邊賣邊加價，加幅逾一成，呎價高近2.3萬元，貴過同區Austin一及二期。消息指，即日售出約19伙。

【新報】稱，凶宅同層有人爭。市場缺盤，部份凶宅同層的業主亦趁機以「筍盤」身份放售，叫價當然「低市價」，料隨時有約10%議幅。事實上，除發生超嚴重事故單位，會較難承造樓按外，凶宅同層單位承按無問題，同時亦獲銀行作網上估價。

【太陽報】報道，住宅交投三周縮25%。「佔中」對本港物業市場影響深遠，有代理同劉Sir講，全港35個大型住宅屋苑喺今個月首三個禮拜累積買賣成交有179宗，較上月同期減少近兩成半。若佔中持續，明年樓價料出現單位數跌幅。本月首十五日商舖買賣成交宗數較上月同期少近一成半，市場出現唔少頂租同蝕讓個案，預期舖位市場明年售價及租金會大跌兩成。

【成報】稱，九月商廈登記破200宗，創年半新高。根據土地註冊處數據，九月份全港累錄204宗商廈買賣登記，按月升22%，登記宗數連升4個月外，更創自去年4月以來的18個月新高，為辣招實施後錄得登記最多的月份。

【信報】謂，四太4.85億購觀塘工廈曝光。同得仕（00518）上月底公布，在9月26日以4.85億元售出觀塘同得仕大廈，由興瑋企業購入，買家身份終於曝光。公司註冊處資料顯示，興瑋企業的公司董事為蘇合成，即賭王四太梁安琪或有關人士的代表。