今日地產新聞摘要 20140228

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2014年2月28日

【蘋果日報】說，下季賣地隨時達6,830伙。政府下年度首季（4月至6月）賣地可提供1,500個單位，其中最矚目是荃灣楊屋道的商住地皮，估值高達64億元。市建局觀塘市中心項目第二及第三發展區有望同一季度招標，提供1,700個單位。

【東方日報】指，剔出4住宅地重新規劃。下年度共有4幅住宅地被剔出賣地表，當中包括估值達79億元的九龍塘聯福道前李惠利分校地皮，以及3幅位於屯門東的土地。發展局局長陳茂波稱，九龍塘地正考慮發展作特殊教育用途，不宜續將該地存放賣地表內，屯門地因需增發展密度，暫時剔出賣地表。

【新報】稱，天榮站地皮或建居屋。發展局局長陳茂波直言，過去3年由港鐵自行成功招標的住宅上蓋項目是「零」，在市民對房屋供應需求如此殷切的情勢下，港鐵有需要在這方面努力下工夫。

【星島日報】指，向港鐵施壓，政府變「買家」。發展局局長陳茂波罕有地公開批評港鐵公司賣地不力。早前港鐵有兩個車站上蓋物業發展權兩度流標，發展商已經以行動表示，不滿港鐵開出的條件令他們難以圖利。現在出現政府與發展商同時向港鐵施壓的局面。

【信報】謂，供地大增，屯門大埔「重災」。下個財政年度賣地表新增的24幅住宅用地中，近八成位於新界區，而且多集中在屯門及大埔兩區。業界人士預期，新供應量大增的地區，地價可能屢創新低；至於市區用地則繼續成為發展商吸納對象，料地價靠穩。

【明報】指，內地富豪傳1.55億掃海鑽3伙。新盤再錄內地富豪入市。信置（0083）牽頭開展新一輪銷售的大埔海鑽，昨全日售5伙，其中3伙實呎1897至2610方呎四房大戶，市傳由在內地從事彩票業的眾彩科技（8156，前稱中國蜂業）行政總裁陳霆或相關人士購入，總作價逾1.55億元。

【太陽報】報道，居二價崩見一年低。二手樓市靜，唔劈番一百幾十萬根本無人吼，就連白居二單位都已經守唔住。好似馬鞍山錦泰苑最近有個兩房單位啱啱減到253萬元，由一名白居二買家接貨，比起上年九月同層同類單位，個價跌咗約8%，創屋苑近一年多低位。

【文匯報】指，鎖定低息，H按比例升破四成。本港1月H按計劃使用比例大幅增加11.2個百分點至41.7%，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓更預期，各銀行將會加大力度推廣較具競爭力的H按計劃，吸引業主鎖定低息尾班車，令其使用比例有機會挑戰P按計劃領先地位。

【成報】稱，迎海一期50伙下周二售。恒地（012）牽頭發展的迎海一期昨日首度開放示範單位並公布最新的銷售安排。恒地營業部總經理林達民表示，項目下周二將出售50伙單位，主打3房，呎價介乎11,174元至14,540元，平均呎價12,193元，若全數出售可套現近4.9億元。

今日地產新聞摘要 20140227

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2014年2月27日

【明報】指，自住不妨租，再買樓投資。香港不少人因沒有樓而煩惱，也有人因供樓承受重大的財務及心理壓力。香港財務策劃師學會會長趙小寶就認為，考慮是否買樓，要先認清買樓的目：是自住、投資，還是當作累積資產？然後才能做好財務策劃，慢慢達到目標。

【東方日報】指，增住宅供應發展商讚好。政府在新財政年度賣地計劃增加逾一成的住宅單位供應，本港發展商均認為方向正確，其中新世界發展（00017）主席鄭家純認為可穩定樓價，集團會適時審慎增土地儲備。

【文匯報】指，7招增商地，8地排隊推。除增加住宅用地外，新一年預算案中亦表明持續增加商業空間供應。財政司司長曾俊華指，下財年賣地計劃將包括七幅商業/商貿用地及一幅酒店用地，可提供約23萬平方米樓面面積，雖然供應量比去年預算案中提到在本財年有33萬平方米的總樓面面積少近3成，但酒店房間數目則由去年的300個增逾2.5倍，至1,100個。

【新報】稱，地產經紀涉醉毆司機4月審。地產經紀去年與友人於蘭桂坊買醉後，登上一輛的士前往九龍，期間有人疑因不勝酒力，於的士上嘔吐，期後又因車資問題與司機有所爭執，雙方最終大打出手，警員接報到場，拘捕地產經紀，他被控以襲擊及不付車資離去兩罪，昨於觀塘裁判法院提堂，被告不認罪，裁判官將案件押後至4月中開審。

【信報】謂，下年度賣34住宅地，建1.55萬伙，達新供應目標，地產界指市場可接受。政府積極主動推地，惟2013至今2014年度受到鐵路項目等進度緩慢等影響，令本年度推地可建的單位數量約1.8萬伙，未達全年2萬伙的目標。財政司司長曾俊華昨天表示，新年度賣地表的住宅地可建1.55萬伙，連同其他土地供應來源，料可建約1.88萬伙，達新供應目標水平。

【星島日報】指，新入伙盤大增租金受壓。今年首季內，將錄得多項新盤陸續入伙；綜合市場消息稱，當中不乏規模較大樓盤，包括元朗尚悅、將軍澳峻瀅、馬鞍山落禾沙迎海一期及深水喜雅等，單計四大盤共涉逾五千六百伙，在市場上分別出租及預租等單位漸湧現。

【太陽報】報道，北水撈工廈轉玩細注。辣招推出已經一年，唔少投資者已經開始回流，亦多番啲內地投資者「南下」買工廈。不過，出手就明顯細注好多，個別單位購入價只百餘萬元，比起之前「縮水」超過七成。

【蘋果日報】說，估值長期落後其他地產商。同樣是四大華資地產商之一，同樣在香港賣樓，卻因為新世界發展（017）過去多年業績甩轆，盈利大起大落，更會毫無預兆下向股東伸手「供股」，因而被扣上厚厚的「管理層折讓」(management discount)，長期估值落後於其他地產商，要洗底就要考鄭家純（純官）持久力。

【成報】稱，香港中華總商會，同意檢視房地規劃。「財爺」宣稱會多管齊下增加房屋和商業用地供應，香港中華廠商聯合會表示特區政府在解決房屋問題和開拓土地方面的努力有目共睹，有關工作亦漸見成效。而香港中華總商會同意全面檢視本港的土地供應與房屋發展規劃，並積極凝聚社會各界的共識與支持。

今日地產新聞摘要 20140226

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2014年2月26日

【明報】指，皇九呎價3.1萬，全港甲廈新高。核心區甲廈細單位再創新高呎價，市場消息指出，中環皇后大道中9號14樓03B室，以約4151萬元易手，面積約1339方呎，呎價約3.1萬元，除創該廈呎價新高外，同時打破金鐘美國銀行中心的呎價3萬元紀錄，成全港甲廈呎價新高。

【蘋果日報】說，觀塘重建項目，中資料爭奪。中國海外（688）、萬科地產、雅居樂地產（3383）、中國中冶（1618）等內房企，先後出現在本港投地的名單上，新近保利置業（119）挾癲價投地，反映了香港回歸17年之後，中資財團滲透本港房地產業，估計陸續來競投未來地標地皮，下一目標料為市建局觀塘裕民坊、投資額達160億元的重建項目。

【成報】稱，保利呎價6530元奪啟德地。地政總署昨日公布3幅啟德第1I區「限量」地之招標結果。當中第1I區3號地皮獲中資房企保利置業（119）以39.23億元投得，1號及2號地皮則分別獲K&KPropertyHoldingsLimited及嘉華（173）投得，作價為29.11億元及29.39億元，3幅地皮作價較預期為高。

【文匯報】指，屯門大埔成來年「供應重鎮」。政府近年大規模覓地，增加土地供應遍及港九新界。本報統計，最少23幅地皮已進入或已完成規劃程序，涉及1.88萬個單位，有望加入日內公布的新年度賣地表內。當中屯門、大埔成為「供應重鎮」，單計這兩區就有15幅地皮，提供單位多達1.26萬伙，佔23幅地總供應接近七成。

【東方日報】指，啟明街項目收購呎價逾萬。市區重建局出價收購土瓜灣啟明街「需求主導」重建項目，住宅每平方呎實用面積一萬零九百六十八元。市建局強調項目能否落實，要業主齊心接受收購價。

【新報】稱，「雙辣招」落實塞翁失馬？「雙辣招」三讀於上周末通過，草案出台至今逾一年，終於塵埃落定，後巿趨明朗化，或多或少對巿場產生刺激作用。有巿場陸續現減價成交，二手巿況可是「柳暗花明」？二手減價效應又會否持續？

【星島日報】指，料年內樓價跌10%。美聯於本月初接連解僱多名董事級主管，管理班子即時大執位，「風暴」過後，集團新任住宅部行政總裁布少明，昨首度率領港島區董事歐沚軒及九龍區董事郭玉滿一同亮相，發表研究報告，該集團預期，樓市成交量萎縮，業主為求沽貨，減幅將會擴大，樓價年內將有半成至一成下跌空間。

【太陽報】報道，加辣一年住宅買賣減半。樓市辣招嚴重打擊市場成交，據美聯資料顯示，加辣招推出至今一年，期內全港二手住宅註冊量僅約3.74萬宗，較辣招推出前一年勁跌約50%，當中港島區跌幅最大，下跌約54%至7,068宗水平；該行預期發展商續以貼市價策略推售新盤，同時投地意欲趨於審慎，預期別個別供應高地區地價回落較快，長遠而言，影響港府庫房收入甚至再現財赤。

【信報】謂，土地收入555億，已達標80%。政府近年密密推地，令土地收入持續處於高位，惟今年屢有地皮未能以高價批出，市場關注土地收入能否達標。

施永青: 辣招通過後的樓市

 

施永青

中原集團創始人
兼董事

 

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=53666

上周五，當立法會仍在為額外印花稅與買家印花稅進行三讀辯論的時候，有記者致電給我，說政府可能不夠票，辣招可能通不過；還問我，若是真的這樣，樓市會怎樣反應？

我告訴他，這個假設根本不成立。因為推行辣招有民意支持，香港的議員甚少敢逆民意而行，辣招一定可以通過。結果，反對派只是找一個枝節問題離場抗議，並沒有留下來投反對票。他們說，不支持政府未經立法會審核，就實行徵稅。但如果這項原則真是這麼重要的話，為何初徵額外印花稅時(曾蔭權年代)，他們卻默不作聲？反對派旨在展示實力罷了。

不難預期，遲些立法會審核雙倍印花稅的時候，雖會有波折，但最終還是會通過的。此後，香港的物業流轉，將會處於嚴重的被阻塞狀態，以前一、兩個月就可以放出去的盤，可能要放三、五個月；較冷門的，就更難說了。

套現能力是影響資產價格的一項重要因素；失去靈活性，就會失去投資者的偏好。因此，在辣招未被撤回之前，資金將逐步從物業市場撤離，導至樓價亦只能拾級而下。從這個角度來看，以辣招去壓樓價是成功的；但全港小業主都得為此而付出代價。

由於香港有六成小業主已供完樓，而餘下來的，供樓的錢也只不過佔他們的實際收入三成左右，所以小業主承受的財政壓力都不會很大。在這種情況下，自住的小業主與手上收租物業不多的小業主，都不會傾向在這個對賣方不利的環境下賣樓。加上美國的低息周期還會持續，所以我預期地產市場不會出現恐懼性拋售，但緩步下跌則無可避免；全年的跌幅大約只有10%左右。

至於一手市場，發展商承受的壓力會比小業主大。隨着樓宇的落成期愈來愈接近，發展商就有盡快銷售的壓力，否則利息支出會愈積愈多，影響整個項目的盈利。當後市還有機會回升的時候，或會有發展商傾向守住價位；但辣招通過後，發展商對後市已失去寄望，守已沒有意思。因此，我認為未來發展商減價的步伐會加快。尤其是那些要依賴大陸客與投資客的樓盤，跌幅會較有用家支持的中小型住宅大，全年的跌幅可達成半至兩成。

在這種情況下，一二手市場的價差會逐步收窄，一手樓已無法維持原有的溢價，買家會流向一手市場，導至二手市場的套現能力更弱。要套現的小業主應及早放盤，並把要價訂得有吸引力一些。

至於那些持貨過多，借貸過重的投資者，就更加不應猶豫了，應盡快減持至一個安全比例，要經常性收入也夠供樓，而不是要依賴積蓄才夠供樓，這樓才有條件守下去。

幸好，現時有供樓壓力的投資者不多，所以我雖然預期樓市會跌，但跌勢不會過急，跌幅亦不會太大。

(轉載自2014年2月25日am730C觀點)

今日地產新聞摘要 20140225

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2014年2月25日

【明報】指，主動賣地項目，陸續可賣樓，今年可推逾3000伙，樓市勢添壓。特區政府2010年中主動推出土地以增加住屋供應，迄今已成功售出91幅住宅或商住地，經過三年半時間後，部分「麵粉」亦快將焗成「麵包」。

【東方日報】指，買舊樓等重建避稅，DSD存漏洞。買家印花稅（BSD）辣招法案剛於上星期通過三讀程序，但政府與商界議員的對抗戰仍未結束。立法會現正審議雙倍印花稅（DSD）相關草案，有議員便質疑DSD草案存漏洞，如市民物業遭重建或強制拍賣後，購買替代物業獲豁免繳交DSD，擔心有人故意購買平價舊樓單位作「入場費」，然後待政府收購後才斥資購貴價豪宅，藉此避過繳交DSD。

【文匯報】指，撤辣無望，港九新界二手齊減。雙辣招印花稅草案正式通過，港府繼續實施辣招立場明確，買賣雙方不再觀望，港九新界二手樓業主叫價心態轉，同時買家見價錢回軟亦加快入市決心。

【信報】謂，辣招苦主遞15萬反對簽名。立法會日前通過雙辣招的印花稅修訂條例後，由地產代理業界等組成的辣招苦主大聯盟，昨日與運輸及房屋局代表會面，並向局方遞交15萬個反辣招稅的簽名。大聯盟昨日發動數百名代理，以及來自地產、裝修及搬運等行業的市民，在立法會外表達反辣招訴求，同時把早前收集得的共15萬個反對樓市辣招之市民簽名，交予立法會議員和政府。

【新報】稱，基心小學舊址建公屋。房署有意把空置近4年的黃大仙基心小學舊址，改作興建有約750個單位的公屋，納入富山邨管理。不過，有區議員認為，公屋大廈的規劃要避免見縫插針，並要一併改善區內的社區設施。

【星島日報】指，觀塘重建向內地發展商招手。市建局今天正式就觀塘市中心重建項目第二及第三期發展，邀請發展商提交合作發展意向書，並於五月正式招標。市建局預計項目投標額超逾一百六十億元，更破天荒先撥十八億元，補貼中標財團先興建交通交匯處和小販市集的大型平台，避免工程延誤。

【太陽報】報道，大窩坪山坡起樓值70億。政府講明會增加長遠住屋供應，改劃大型綠化用地做住宅陸續有嚟。劉Sir八到，其中九龍塘大窩坪延坪道北面一幅面積超過30萬方呎嘅山坡地，荃灣及西九龍規劃處就建議改住宅用途，提供逾88萬方呎樓面，而呢幅地都幾有睇頭，可以做豪宅。估計可以發展約1,100伙住宅單位，估值達70.43億元，睇怕有機會納入今個星期公布嘅新財政年度賣地計劃。

【成報】稱，漁護署審9地，僅薦3地納郊園。負責郊野政策諮詢的郊野公園及海岸公園委員會，昨日就船灣和大嶼山3幅「不包括土地」是否納入郊野公園開會，有委員質疑漁農自然護理署沒有將署方審視過的9幅土地全部交到委員會討論，亦有人提出西貢西灣村民已提請司法覆核，企圖推翻將有關「不包括土地」納入郊野公園的決定，冀署方延遲將3幅地內的私人土地納入郊野公園。

【蘋果日報】說，尖沙嘴地舖加租兩成。自由行帶動下，零售業向好，旅客必到的尖沙嘴，街道舖位亦持續轉型，商舖租金急升，甚至連大型電訊商亦不敵貴租撤離，加拿芬道16號地舖，由經營鐘錶生意租客取代前租客3電訊，租金加幅近兩成。

中價樓（400-600萬）買賣兩閒的原因

最近筆者朋友有一個煩惱，佢計過數可以買間五百萬左右的樓，只係選擇不多，於是就心多多係度想，到底買間細一點好，定係再買間大少少的好。

對於呢類有選擇恐懼症的朋友，最好就係計一些死數俾佢，等佢有數目字支援下思路都會清晰一點，現時400至600萬樓仲可以做按揭保險做七成以上的按揭，當中只有400萬樓可以做足9成按揭，450-600萬樓就只可以做最高8成按揭。

450萬以下的樓按揭金額最高係360萬，即係樓價愈高，首期越多，例如400萬樓只需要出40萬首期就可以做業主，不過450萬樓就要俾90萬首期。足足多出一倍有多。 至於450萬以上至600萬樓價，就可以做最多8成按揭，600萬樓就要俾120萬首期，相比起450萬樓，首期支出只係多三分一，即係30萬。

買樓另一筆較大開支就係印花稅，如果係香港永久居民又無物業，就仲可以按舊印花稅率去徵收，400萬樓印花稅為9萬元，450萬樓就13.5萬，600萬樓就18萬，就咁睇都發覺400萬至450萬樓的印花稅上升了50%，而450萬樓至600萬樓印花稅支出只多了三分一。 計左咁多數想說明些甚麼？ 1. 400萬樓首期加印花稅只需49萬，但450萬樓兩樣加埋就要103.5萬 2. 600萬樓首期加印花稅共要138萬，是400萬樓開支差不多3倍，但對450萬樓開支相比，只係多了3成左右。 即係，五百萬呢個budget其實都幾尷尬，開支唔細但係買唔倒甚麼好野，所以買樓一係就買間平平地接近400萬樓減少首期開支，一係就加大預算買間600萬樓（當然要物有所值的）寧願辛苦少少都要住好D。

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BY梁隼

今日地產新聞摘要 20140224

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2014年2月24日

【蘋果日報】說，憂二手樓價年內跌一成。立法會上周六三讀通過樓市「雙辣招」印花稅修訂草案，新地（016）聯席主席郭炳江預期雙辣招屬短期措施，政府待土地供應增加後會檢討。他罕有地預測樓價走勢，指憂慮二手交投不足，部份二手樓價料未來一年將跌一成；一手樓供應多的區域，樓價亦會有跌幅。

【文匯報】指，除「貴買平賣」心魔，釋購買力。「雙辣招」草案獲立法會通過，地產界認為有助大家消除「貴買平賣」的心魔，讓買賣雙方不再猶豫觀望，會令盤源增加，購買力釋放。

【東方日報】指，深水埗項目料多財團爭。配合政府增加房屋供應，市區重建局接連推出項目。當中，深水埗順寧道限呎重建項目將於本周五截標，是次有16家財團獲邀入標，由於之前具港鐵沙中線概念的新山道/炮仗街項目招收意向反應理想，料位處市區、發展規模較細的順寧道項目反應亦不俗。

【成報】稱，「雙辣招」戲劇性三讀通過。立法會經過四天逾35個小時，審議俗稱「雙辣招」的《2012年印花稅（修訂）條例草案》，昨在建制派沒有大比數支持，但22名泛民議員「離場抗議」下，戲劇性獲得三讀通過。

【新報】稱，3政府設施遷岩洞騰地建屋。發展局局長陳茂波表示，政府會在下半年就3個政府設施遷往岩洞展開可行性研究，期望當有關設施遷往岩洞後，騰出約10公頃土地作住宅及康樂或休憩設施發展，改善附近的居住環境。

【星島日報】指，減辣夢碎，業主紛「投降」。政府「辣招」條例草案正式通過，多重壓抑樓市的措施塵埃落定，部分原先仍抱觀望態度的業主，亦「投降」加入減價及擴闊議幅行列。

【信報】謂，以租務管制限富扶貧。《長遠房屋策略報告諮詢報告》上周發布，內容有驚無喜，一方面陳腔濫調，只把不同爭議的各方論點羅列出來，卻不見具體施政建議。

【明報】指，一手兩日售164伙，重返新春前。周六立法會通過「雙辣招」後，新盤市隨即明朗化，其中新地（0016）錦田爾巒，繼周六沽清次批85伙後，昨日發售20伙特色戶亦告售罄，該盤昨晚即趁勢加推第三批單位，涉121伙，將於本周五、六開售。

【太陽報】報道，渣華道升呢舖租跑出。英皇道向來係港島北角嘅主要消費街道，早前新地（00016）攞到同區渣華道前北角邨舊址商住同酒店地，估計未來會帶旺渣華道零售氣氛，依家條街地舖呎租只係40至80元，比起英皇道街舖租金低約五成。