湯文亮：每週指數巡禮（10）當小業主到了「單量」的時候

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湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2013月11月4日

在大地產商在水落石出，減價促銷的情況下，中原指數終於有一個明顯跌幅，下跌了0.58，報119.5，首次跌破那些專家在兩個多月前預測樓價會在未來兩年下跌一半時的指數，當時中原指數是119.8，有人或者會認為那些專家一定是很雀躍，其實不然，他們有苦自己知，現在距離兩年的限期還有94個星期，就算每一個星期都能下跌0.58，到兩年期限的時候，中原指數將會是64.98，若果樓價如他們預測一樣，兩年下跌一半，中原指數將會是59.9，所以，那些專家並不開心，因為以此速度下跌，仍然未達標，但每個星期下跌0.58，已經是半個百分點，即是每一個月樓價都會下跌2％，是非常驚人數字，若果沒有特別原因，真的是很難會發生。

話分兩頭，現在是大地產商帶頭減價，稍後中小型地產商，尤其是那些財力不足的中小型地產商將會跟隨，到時，影響所及，樓價將會出現一個較大跌幅，不過，仍然不會出現恐慌性拋售，除非是小業主到了「單量」的時候，什麼是「單量」，就是，彈盡糧絕，屆時，樓價一定會急速下跌，問題是小業主是否會彈盡糧絕，若果有機會，究竟是幾時。

有人或者會很奇怪，現在銀行已經做妥了壓力測試，一般小業主應該不會有彈盡糧絕的一日，他們說得沒有錯，但是，資深投資者就不會如此說，在經過2008年金融海嘯的時候，測量師將樓價估値大幅降低，而銀行又根據這些估價向業主追收差額，當時，一般物業投資者的借貸率為六成，但測量師根據他們的專業知識，世界經濟形勢將很多物業的估價降低至原有的六成，什至更低於六成，有銀行根據這些估價報告向投資者追收差額，雖然，一般投資者亦有儲備，但霎時之間，很多投資者都沒有辦法滿足銀行的要求，唯有出售一些物業，此亦為2008年樓價急速向下之主要原因，以那些資深物業投資者實力，仍然會有彈盡糧絕的一日，現在的小業主怎麼不要小心，唯一可以做的就是減少消費，預留儲備，以策萬全。

其實現在情況比2008年的時候還要惡劣，不少知名學者，經濟師，評論員都不約而同預測樓價會大跌五成或以上，銀行的估價暫時與市價相若，但難保那班測量師不會捲土重來，當年終的時候，銀行要求測量師為客戶的物業評估，他們便會有大條道理將樓價估值降低三、四成，要求銀行向不達標的客戶追討差額，到那時候，一定會有一些小業主，尤其是一年內才買物業的小業主不能滿足銀行要求，在這彈盡糧絕的情況下，唯有賤價賣樓，中原指數亦會急速下調，那些經濟師，學者便會有很多說話，不過，小業主亦不是省油的燈，早已做好預防工作，不買不賣有，逢三退一亦有，我們又睇睇那一班人是否能夠攻破小業主防線，大家拭目以待，好戲即將上映。

今日地產新聞摘要 20131104

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2013年11月4日

【文匯報】指，辣招一周年，樓市仍低迷。買家印花稅(BSD)實施後，內地買家來港置業需求減少，當中不少內地客源的豪宅市場受影響較大，導致今年豪宅個案顯著大跌，年內迄今逾2,000萬元住宅註冊個案連1,000宗亦不到。由於受BSD影響，發展商年內推出不少中細價新盤應市，一手豪宅成交更成重災區，截至10月中下旬為止，本年迄今逾2,000萬元一手住宅註冊量只錄約305宗。

【蘋果日報】說，想買樓要三思。上周六，筆者看到本報財經版其中一則報道，提及未來兩個月，有機會有超過一萬伙新盤在市場推出，當中不少是中價盤，正好測試買家的承接能力。一旦新盤滯銷，樓價下滑速度將會加快。基於未來幾年，每年新樓供應量可能高達兩萬伙，樓市的供求失衡的問題，將會大幅紓緩。

【新報】稱，代理爭客圍毆片瘋傳。新盤市場遍地開花，代理力爭吸客，旺市時屢見不鮮的代理集體打鬥情況昨日再度發生。

【星島日報】指，ImperialKENNEDY近70登記。多個新盤陸續接力登場，市區豪盤部署爭逐客源。其中西環ImperialKENNEDY繼上周突擊開價，推出首批五十伙後，定於本周五限量推售二十伙，過去兩天亦為首個周末向公眾開放示範屋，錄不俗參觀人流。

【信報】謂，青龍頭及古洞地周五截標。政府先後放寬多幅住宅用地的發展密度，並隨即推出招標，其中位於青龍頭豪景花園側的住宅地將在周五截標，連同古洞住宅地，市場人士估計可為庫房進賬逾20億元，惟青龍頭受地盤環境等影響，預料發展商出價審慎。

【成報】稱，東九龍工廈呎價升幅冠全港。據美聯工商舖資料研究部數據顯示，截至10月31日，東九龍(觀塘及九龍灣)工廈的平均呎價為5,640.9元，相較今年1月的平均呎價上升9.9%，升幅雖遠較2012下半年收窄，但表現仍勝全港工廈的6.7%升幅。

【東方日報】指，東九抓地起酒店，居民反彈。酒店殺入民居！本港酒店房間供不應求，發展商四出覓地起酒店，有發展商趁着啟德郵輪碼頭勢頭，向城規會申請在九龍東兩個大型屋苑附近興建或改建酒店，有人擬改建居屋商場；有人打算進佔原本劃作休憩用途的政府土地。居民群起反對，擔心環境大變天，商店盡變金舖、化妝品店，兼交通負荷大增。

【太陽日報】報道，十大屋苑賣510單位，二手市捱打，僅涉26億。綜合市場數據，十大屋苑八月至昨日為止，合共錄約510宗二手買賣，若以土地註冊處過去半年，該批屋苑平均每宗登記金額約515萬元計算，即過去三個多月成交總額料只約26.3億元。

【明報】指，Austin開放式戶，貴絕九龍，入場費782萬，高過一房戶。西九三大新盤混戰，會德豐（0020）及新世界（0017）柯士甸站TheAustin後來居上，一個多星期瞬即售出372伙，套現54.5億元，反超前新地（0016）九龍站天璽。

今日地產新聞摘要 20131101

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2013年11月1日

【蘋果日報】說，新地試新招為瓏門二期鋪路。新盤亂局，發展商鬥推新優惠吸引投資者「出山」。這場新盤戰由新地（016）尖沙嘴天璽掀起序幕，成功引出2,000名千萬富翁排隊買樓，為了盡快令到這批貴客願意付出金錢，超級優惠接踵而至。

【成報】稱，九龍灣商貿地估值下調至21.4億。九龍灣商業地及西貢篤康村路住宅地，今日中午截標。中原及美聯均下調了九龍灣商業地的估值。其中中原更預料，九龍灣商貿地估值由原來的30.5億元，下降至21.4億元；美聯則預料該幅商業地估值為22.2億元。中原預料，兩幅地可為庫房進帳約29.2億元。

【文匯報】指，盧吉道古宅變酒店，爭議頻頻。山頂超豪洋房林立，然而，近期山頂樓的焦點正被二級歷史建築山頂盧吉道27號大宅搶去。城規會9月初通過盧吉道27號大宅活化成山頂文物精品酒店，但事件引發多方面爭議，數百名反對發展的市民日前更在盧吉道遊行。前地政總署署長劉勵超亦撰文表示，改建酒店此例一開，不知道盧吉道會變成一個什麼的模樣。

【星島日報】指，仲量聯行：豪宅租金下調2.6%。本年環球經濟表現波動，不少駐港外資公司調整策略，加上政府推出政策穩定樓市，豪宅業主轉賣為租增，導致本港豪宅租金錄得回落；仲量聯行表示，現時豪宅租金較年初回落約百分之二點六，預期明年仍有百分之五回落空間。

【東方日報】指，不敵加租19倍，景隆街老舖遷出。內地旅客熱愛「血拼」的銅鑼灣區，區內再有老店不敵貴租而遷出。位於景隆街5號地下一間開業約廿年的果汁店，該舖業主投資者黎永滔剛加租，將上址月租調升至10萬元，加幅達約19倍，若該店繼續租用，以每杯果汁平均售賣約20元計，每日最少賣逾160杯才足夠支付租金，上址火速獲找換店承租，新租金回報率達約6.6厘。

【新報】稱，料即日沽清80伙，考慮加推，浪澄灣超額認購近20倍。恒隆（0101）奧運站浪澄灣4日累收1,567張票，由先到先得改由抽籤發售，昨午以人手抽籤，歷時約3小時。首批80伙明日（2日）發售，集團表示超額認購近20倍，有信心可即日沽清，將積極考慮加推。

【太陽日報】報道，私樓註冊料歷來最少。十月份整體物業註冊量錄4,380宗，料全月數字勢必不足5,000宗，不單較「九一一事件」時為差，更為九一年以來首次出現低於5,000宗情況，料期內一、二手私樓註冊量低於4,000宗，為紀錄的同期最少。

【信報】謂，ImperialKennedy首批呎價3萬，分私人公司客，折扣回贈兩至三成。新地（016）推盤浪接浪，昨天旗下西環ImperialKennedy（下稱IK）急不及待發出首批50伙價單，平均呎價29988元。發展商圖盡吸九龍站天璽尚餘購買力，遂加入折扣優惠條件，並以私人及公司名義作界別，以「先折後回」形式，最多提供16%及14%折扣，連同限定日子成交稅務回贈。

【明報】指，十大屋苑167成交，續低過SARS。10月多個新盤以低價開售，二手交投受壓，部分業主願意劈價沽貨，二手市場呈價量齊跌之局。10月份十大屋苑錄得167宗成交，按月升17.6%，惟成交量仍較2003年SARS期間的178宗為低。另外，十大屋苑樓價按月跌幅約0.1%至5.1%不等，其中太古城跌5.1％，跌幅冠絕十大屋苑。

施永青：買樓收租意欲下降 純粹剛需難維樓價

施永青

中原集團主席

31/10/2013

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=51344

自從政府推出辣招而美國又醞釀退市之後，市場人士大都轉軚看淡樓市。然而，香港的樓價卻依然高據不下，未出現大幅調整。有人認為，出現這種現象的原因，是供應依然短缺，故純粹剛性需求已足以維持樓價。我不認同這種看法。

 

其實，現時的樓價早已與普通市民的購買力脫節，市場上的有效剛需非常有限，之前之所以仍有一定的用家入市，是因為樓價仍在上升，如果今天不買，明天可能要付出更大的代價。這種環境逼使用家不得不把最後一分購買力也用在買樓置業上。但現在樓價雖未有大跌，但已有超過半年未能突破年初的高位，需要盡快入市的壓力已不存在，用家可以暫且租樓，等形勢明朗一點後再算。

 

樓宇是一種投資性的商品，非消耗性的商品。消耗性的商品，只要今天買得起，今天就會有買來享用的衝動，不必理會明天會變成甚麼價錢。但樓是不會一下子消耗掉的，買了下來之後就得持有它一般相當長的時間。所以即使是用家，也會關注未來樓價的趨勢。如果樓價明顯趨跌，有剛需的用家也不會入市，以免招至虧損。如果遲買會便宜一些，用家也會觀望，令剛需的作用無從發揮。

 

至於投資者，他們當然要計算投資回報。這種回報，並非單指租金回報，更重要的是看資產升值的能力。香港的租金回報率只有兩至三厘，樓價跌10%就可以抵消四、五年的租金收入。此之所以，樓價看升時，就多人喜歡買樓收租；樓價下跌時，高一點的租金回報率也沒法吸引投資者。

 

現時美國雖未正式退市，但退市的市場效應已開始出現，債息已開始從低位回升，連同存款利率也開始上升。如果肯以人民幣方式存放在內地銀行，六個月的大額存款利率已超過三厘，比買樓收租還要吸引。

 

買樓收租很煩，要找租客，要付佣金，要維修，要交稅，有時還會空置，真正的回報率可能兩厘也不及。再者，美息還有進一步上升的趨勢，令投資者對租金回報有更高的期望。如果這種期望不能靠租金上升來達至，那就惟有靠樓價回落去完成。

 

自從政府向買樓收租的人徵收超高印花稅之後，二手市場上已鮮有碰到買樓收租的投資者。幸好已經買了樓正在收租的投資者，暫時仍未見急於減持，市場才大體穩定。

 

投資者不願減持的原因，是現時賣樓會受政府的辣招拖累，賣不到真正市價。加上賣出後要補回的成本相當大，如果樓價調整的幅度不足兩成，補回也沒有着數。因此，當現有投資者也決定減持時，代表他們預期樓價將不只跌兩成。

(轉載自2013年10月31日am730C觀點)

今日地產新聞摘要 20131031

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2013年10月31日

【明報】指，「鋼琴公主」孫穎﹕買樓隨緣，藝術增值。大部分投資買樓的人，普遍都是目標為本，窮盡技倆，博取最大利潤。但是，有「鋼琴公主」稱號、曾出入英國皇宮等演奏的孫穎，投資路上與一般炒家相比，卻多了一份藝術家的浪漫情懷，她追求的是一種美的投資。

【新報】稱，購買力充足，建築成本升，高緯：樓價仍有支持。雖然近日土地拍賣成交價與估價有差距，但高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚表示，建築成本上升，所以樓價仍有支持，近日新盤超買，證明本家買家財力充足，惟過億元二手豪宅樓價有望調整。

【星島日報】指，兩地皮估值下調一至三成。兩幅政府地皮明天截標，西貢限量住宅地及列明禁止拆售的九龍灣商業地皮，受市況和限制因素影響，業界調低項目估值，幅度介乎一成至三成不等。

【文匯報】指，代理疑爭客爆推撞。從現場所見，昨午開售80伙的THEAUSTIN於開售前，地產代理及買家合計近200人已逼爆售樓處樓下。期間，有地產代理疑因爭客發生爭執，一度互相推撞，需由在場保安及剛經過現場的會德豐地產常務董事黃光耀上前制止。

【東方日報】指，DSD礙換樓空宅湧現。政府二月推出雙倍印花稅（DSD），打擊市場換樓需求，加上準買家失去信心，高齡藍籌盤大單位頓成「炮灰」，市場湧現一批「丟空」多月、兼多次減價都未能售出單位。

【信報】謂，AUSTIN加價推107伙，新例後套現最多一手盤。柯士甸站THEAUSTIN昨天進行第二輪發售，80伙於不足3小時內沽清，累售265伙，套現36.5億元，超越九龍站天璽，成為一手新例後套現最多的新盤。發展商隨即加價1.2%至5%，盡推價單上餘下的107伙，平均呎價升至25369元；大角咀浪澄灣入票亦突破千張，連同觀月．樺峯收票，合計凍結資金4.2億元。

【成報】稱，9月二手居屋成交量價齊跌。利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，「白居二」熱潮退卻過後，居二市場因盤源趨缺及價格拉鋸問題，每月交投量每況愈下。根據香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據，9月份全港累錄113宗居屋第二市場買賣成交個案（按簽署臨時買賣合約的成交為準），涉及金額約3.36億元，較八月份的137宗及3.78億元分別減少18%及11%外，兩項數值更已連跌3個月。

【太陽日報】報道，甲廈鬥平租，升降機槽位濕。近排港島多幢甲級寫字樓出現低租成交，相信同市場需求大減有關。一般標準甲廈單位都跌租，租金較平嘅升降機槽寫字樓單位，自然受到威脅。

【蘋果日報】說，蔡伯能甩貨，連沽三地舖。資深投資者蔡伯能表示，年初買入尖沙嘴柯士甸路17號地下3號舖，面積約1,250方呎，剛以4,300萬元沽出，連早前沽出的1、2號地舖，共套現約1億元，賬面賺400萬元。

脫苦海：城市結構大重組（三）— 港島西

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/城市結構大重組-三-港島西-015550135.html

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 

現時港島雖然有四個區，但中西區和南區人口多年來沒有多少增長，灣仔區更因為人口大減，政府上周公佈，將東區部份地方分給灣仔，以維持足夠議席。客觀地看人口數據，東區人口58萬，港島其餘三區合共才有68萬，灣仔區更只有15萬，看似港島東比港島西重要，其實不然。

若以整個香港島的角度看，東區充其量是住宅後勤區，商業活動集中在灣仔區及中西區，南區則人口比中西區和灣仔區都要多，而且還有土地可供擴展。雖然筆者更傾向把中西和灣仔兩區合併，就像當年油尖和旺角合併，不過本文的重點並不在此。

港島西三區，現時有三條鐵路正在興建──西港島線、南港島線（東段），以及較少人留意的沙中線過海段。西港島線將由中環伸延直到堅尼地城，南港島線由金鐘起，經黃竹坑到達鴨脷洲，相信很多人都留意到。

可是沙中線過海段，其重要性遠比這兩條線大得多。雖然只是由紅磡到金鐘的一小段，亦都是一早有鐵路覆蓋的地方，但是其意義在於，打通了全港九新界的鐵路網絡，未來由上水站出發，可以不用轉車直達金鐘，是為南北走廊；而由屯門出發，可以不用轉車直達馬鞍山，是為東西走廊，全港東南西北的鐵路都在紅磡站打通了。

至於在港島，位於中西區接近灣仔區的金鐘站，將會成為全島的交通樞紐，東至柴灣、西至堅尼地城、南至鴨脷洲、北至上水，都可以不用轉車直達。不過金鐘附近並沒有大型的住宅，亦再沒有地方可供擴展，新增的人流及商業活動，必定要找尋地方容納。

中環的金融業集中在銀行和證券，由於各大銀行的總部都在這裏立足，連農業銀行都要買座邊邊地的鱷魚恤大廈做總部，而港交所的交易大堂亦在交易廣場，很多投資銀行及相關行業都落戶在IFC。不過中環的容量已經飽和，次級的商業活動已漸漸擠到上環，例如中環的酒店都去了上環，甚至西環，以至南區。

由於南港島線有海洋公園站，刺激了該區的酒店業以至其他商業，除了海洋公園本身會興建酒店，黃竹坑的舊工廈也陸續改建為酒店和商廈，再加上黃竹坑站上蓋數千個單位正在興建，未來人口和商業活動大增，五至十年後將成為南區的商業重心，而現時的香港仔由於太舊及沒有土地發展，再加上沒有港鐵到達，將會墜後 ，除非南港島線（西段）上馬，駁通西區和香港仔，相信都是超過十年之後的事。

消費及購物行業在銅鑼灣大放異彩，現在已向西擠到堅拿道，未來將向東擠，現時一些本地的消費業已擠到大坑浣紗街一帶 ，銅鑼灣則變為自由行消費區，未來黃竹坑也會分擔一些。

至於住宅的分佈，頂級仍然在山頂、中半山、東半山、跑馬地、壽臣山、淺水灣一帶，中級的在西半山、薄扶林，以及平地的一些大中型屋苑和新型的豪宅格式物業，其餘的舊樓成為平民居住區域。值得一提的是西半山和薄扶林正建議加高發展密度，加上西區的大面積重建，將會出現一片新興的豪宅地帶，而東區則仍會是中下階層的住宅為主（將另文分析）。

西區和黃竹坑都有零星的工業發展，相信遲早都會被迫走到柴灣，甚至會離開港島範圍，長遠來說港島將變為以商業及住宅為主的區域。

在十多廿年內，港島西的城市結構將會變為：

金融區：中環及金鐘

次級商業區：上環、灣仔

交通樞紐：金鐘

旅遊區：銅鑼灣及黃竹坑

工貿區：陸續消失

高級住宅：山上地帶

中級住宅：平地大中型屋苑及豪宅格式新盤

平民住宅：舊樓、極少量的公營房屋

今日地產新聞摘要 20131030

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2013年10月30日

【蘋果日報】說，曾淵滄：樓價有排未見底。近日分析認為，本港樓市會下跌，甚至有指樓價會大跌五成，大學教授曾淵滄就認為有排未見底。他表示，樓市會一直膠着到有明確訊號為止，例如政府撤銷辣招，樓價就會狂升；或者美國加息，樓價就會下跌，但短期而言，美國不會加息，故相信本港樓市將維持一段長時間的膠着狀態。

【成報】稱，港營商環境全球第二輸星洲。世界銀行發表《2014年營商環境報告》，研究顯示本港中小企的營商便利度繼續排名全球第二，而新加坡則連續第8年蟬聯榜首。報告顯示香港主要失分於實施「辣招」之一的「雙倍印花稅」（DSD），導致企業轉讓物業成本增加，影響本港營商環境。

【文匯報】指，恐今季市，負資產陰霾持續。金管局昨公布，第3季錄得6宗負資產個案，雖然按季回落七成，但有業界人士擔心，外圍經濟不明朗，加上新盤造價貼近二手，第4季樓價或持續下滑，屆時不少於今年內入市的業主將面臨物業變成負資產，負資產陰霾料將重視，若樓價跌勢加劇，負資產個案更有機會重返千宗水平。

【東方日報】指，內房企擊退華資擸港地。近年政府為增加住宅供應，推出大量地皮拍賣，除吸引本地發展商外，就連中資財團亦變得愈來愈活躍，部分更以高價在港掃地，其中最常見的就包括常客中國海外。而隨着內房陸續「走出去」，萬科於今年初就首次進軍本港樓市。

【新報】稱，供應增加，成效漸現。運輸及房屋局剛於上周五公布第三季「私人住宅一手市場供應統計數字」，對後市有何啟示？數字顯示，今年第三季已批出土地而仍未動工單位項目約有1.7萬個，較上一季增加6.25%，而已落成而未售出單位數目約有4,000個，至於建築中未售出私人單位數目則約有5.1萬個，上述的單位供應量總數約達7.2萬伙，按季度增加2,000伙，創出2006年第三季以來的7年高位，這可反映出近年政府頻頻賣地，增加供應的成效漸浮現。

【信報】謂，牛頭角火炭兩地下月底招標。政府推出多幅商業地招標，除本周五截標的九龍灣宏照道用地，同在九龍東的牛頭角恆業街用地，地政總署則安排在下月底推出招標【表】，可望與同步招標的火炭樂林路住宅用地，成為2014年首批截標的政府土地。市場人士估計，兩幅用地可為庫房帶來逾27億元的土地收入。
【星島日報】指，大角嘴TheBedford「減辣」吸客。手盤推減辣稅等優惠下，促市場氣氛轉活，趨勢延至工商鋪市場，有消息稱，大角嘴工廈TheBedford，將回贈一半雙倍印花稅，將於下周生效，料成首個回贈辣稅一手工商項目，另外，拆售中的尖沙嘴首都廣場，亦以回贈全數雙倍印花稅（DSD）作招徠。

【太陽日報】報道，首都廣場變相七折散貨。新盤挾現金回贈及送釐印費等促銷奏效，消息稱，舖位投資者尹柏權等亦倣效，於下月開始推出一籃子優惠催谷尖沙咀首都廣場餘下重售的「劏場」舖，以買家選擇最短兩個月成交期，以及毋須提供一、二按服務，連同雙倍印花稅回贈，以該批舖位最高樓價約890萬元計，可獲最高達樓價約27.5%回贈，是次變相大幅劈價，為近年工商舖市場罕有。

【明報】指，新盤頻推，代理生意虧轉盈。本月各區新盤陸續劈價開售，更以高佣金作招徠，希望吸引代理落力推銷，而部分代理行亦開始扭轉劣勢，有望轉虧為盈。