今日地產新聞摘要 20150410

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2015年4月10日

【明報】指，PENINSULAEAST新例後最廉市區盤，首批呎價9849，低油塘區二手兩成。港股成交屢創新高下，有新盤趁勢開價。近日新盤焦點盡在將軍澳區，而位於東九龍的會德豐（0020）油塘PENINSULAEAST亦加入戰團，昨公布首批60伙價單，折實平均呎價9849元。

【太陽報】報道，新界盤強「細」兩年漲3成。近年樓價喺辣招打壓下依然升勢強勁，睇番差餉物業估價署截至二月底最新數字，私宅售價指數按月再升約2.3%至291.1點，屈指一算已經連升十一個月，又創歷史新高。

【信報】謂，房屋策略短視，市民無所適從。房屋政策影響深遠，缺乏長遠而具前瞻性的計劃，將對本港的房屋市場帶來極大衝擊。早前公布的長遠房屋策略及《施政報告》，均務求能有助解決日益嚴峻的房屋問題；最近政府也指會推出不同的試行計劃。

【東方日報】指，廁所劏房爭崩頭，無殼蝸牛百般愁。如果要舉辦「最不人道居所博覽會」，香港係必選之地。當年令英國攝影師「震驚」嘅天台籠屋，不過係小兒科咋，淨係劏房已經五花八門，好似貨櫃劏房、雞欄劏房、豬欄劏房、教堂劏房等，近排仲有「廁所劏房」添，正所謂，沒有最騎呢，只有更騎呢。

【文匯報】指，換樓過渡貸款解燃眉之急。細單位價格近年已累積一定升幅，去年升幅更超越其他類型住宅單位。不過，今年中上價以至豪宅物業價格均有追落後之勢，因此不少換樓客紛紛開始趁上車盤與中上價物業價格收窄的情況下，伺機入市。

【星島日報】指，九十後代理頻睇樓擬細屋換大屋。香港住屋問題逼切，不少「九十後」早已未雨綢繆，儲定首期以一圓上車夢，睇樓客吳先生年紀輕輕，已落實於元朗置業，亦已經擬定未來換樓的路綫圖，冀將來有機會「樓換樓」，換更大的單位與女友婚後自置安樂窩，目標為同區一手或半新物業。

【成報】稱，Q1寫字樓成交123億。去年下半年起，寫字樓掀起拆售熱潮，以致連續三個季度的宗數高企於400宗以上。

【蘋果日報】說，楊超成擬拆售北角車位。車位有價有市，不少投資者都購入大批車位之後拆售，英皇（163）主席楊受成胞弟楊超成去年底買入北角秀明中心一籃子車位後，部署短期內拆售，售價由120萬元起。

【新報】稱，鄧成波購砵蘭街舖。縱然自由行減少訪港，投資者仍看好酒店物業發展前景。巿場消息指，「舖王波叔」鄧成波再度出手，以半億購砵蘭街地舖，估計波叔待收購物業業權逾八成後，將申請強拍。

今日地產新聞摘要 20150409

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2015年4月9日

【東方日報】指，觀塘租金飆，窮人愈住愈差。根據統計處的最新數字，去年觀塘人口為全港最多的逾六十三萬人，亦是全港第二最貧窮的地區。有區議員認為與區內低價租盤住宅求過於供有關，有基層團體亦批評，政府應關注低下階層的居住人權，避免基本生存條件被剝削。

【明報】指，星學者：港樓市泡沫超星洲。新加坡南洋理工大學經濟系副教授葉秀亮原是香港人，他認為香港經濟過去十多年的低水平管理，樓市泡沫遠比新加坡嚴重，將出現泡沫爆破，甚至引發新的金融風暴。

【新報】稱，港豪宅租金看跌10%。美國潛在加息的機會，再加上本港的樓市降溫措施令更多業主選擇將其物業出租而非出售，從而增加出租物業的供應和抑制租金上升。萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅預料，今年全年豪宅租金將下跌5至10%。

【太陽報】報道，北區舖閉翳，劈租求客。整體零售氣氛愈嚟愈差，早排舖租升幅倍倍聲嘅新界區舖位亦受到影響，大升情況已成「絕響」，更罕有出現下跌。上水新豐路一個原由零食店租用嘅地舖轉租予水貨批發店，但新租金較舊租金低約6.7%。

【文匯報】指，長洲花屏路地皮下月招標。政府昨日公布，將推出長洲花屏路地皮招標，屬近8年首度推出長洲地皮。地政總署文件顯示，地皮位於長洲東南面的花屏路，距離碼頭較遠，佔地面積約36,705方呎，地積比率約0.8倍，可建樓面最多約29,364方呎。

【星島日報】指，PENINSULAEAST快開價部署月內出擊。一手最新一輪開盤戰即將上演，會德豐旗下油塘新盤PENINSULAEAST今天開放示範單位，並最快在日內開價，預期於月內發售。

【成報】稱，上水粉錦住宅地估值2.5億。一幅位於新界上水粉錦公路的住宅地將於本周五截標。由於地盤面積較小，有測量師預計，地皮或受中小型發展商追捧，可望興建精品洋房。綜合測量師意見，該地市場估值介乎約2.32億至2.5億元。

【信報】謂，重建大坑西新邨應盡快上馬。特首在今年1月的《施政報告》中提出「政府有必要積極探討透過房委會、房協、市區重建局及香港平民屋宇有限公司等公共或非牟利機構，多管齊下增加資助出售單位供應，為中低收入家庭提供更多選擇和置業機會」。

【蘋果日報】說，嘉悅加推39伙，細戶加價8%。上車盤不憂賣，發展商加價㩒住搶。嘉華（173）將軍澳嘉悅邊賣邊加價，昨加推39伙，一房單位加幅最大，加幅近8%。

賺錢從來不靠運氣

https://hk.realestate.yahoo.net/properties/category/info/column/article/?author=PHK_TOKUHON&id=37060

脫苦海

2015年4月7日

放假離港數日，回來看到大家討論究竟股市賺錢難，還是樓市賺錢易，不亦樂乎。

筆者在出版地產書之前，寫過一本名為《投資啟動生活》的投資書，當中有一節說，買樓升值，可以加按投資，並且是不易被斬倉的「安全槓桿」，結果在網上被人罵到狗血淋頭。

現在我們知道，已經有很多人用加按的方式進行投資，只不過他們不是去買股票，而是去買樓：一開二、一生三宅、逢三退一，說到底都是將資產升值額作為進一步的抵押，去加大整體投資組合。只不過組合變得單純，大部份都是物業。

而過去幾年的樓市走勢，就像2007年之前的國企股走勢那樣，大趨勢是上升，任何買入者都大賺特賺。只是2008年股市發生的事情，相信都不必細表。不過，說賺樓市錢是搭順風車而沒有技巧就恕難認同，買股票有買錯，買樓一樣有買錯，比如現在一些新界新盤，用市區價出售，又能火速售罄，就正如數年前一些建在公屋區舊樓區的豪宅，事後卻又沒有隨著大市上升，甚至有蝕讓的個案。

投資要賺錢都是有方法的，其一要配合適當時機，其二要有持有能力，其三要精於選擇，這三項都是涉及很多知識的研究和技巧。無論股票或物業都是一樣，又豈能歸之於運氣呢？比如股市，在過去半年，如果只是買純正港股，而沒有買國企Ｈ股或者滬港通Ａ股，投資回報就差很遠；如果不幸買中一些被「億億聲」那樣罰錢的國際銀行，更加喊得一句句，偏偏這間國際銀行，又是多年來被吹捧為有買貴無買錯的！

可是要買ＡＨ股，也是談何容易，由於以前無法直接買，難免會疏於研究，在過農曆年前聽電台節目，幾乎沒有多少人說要去買，近期開始多人談論，往往也集中推介Ａ股ETF。筆者也只是買了三數隻Ａ股，雖然數個月內有三四成升幅，坦白講也只敢重倉買ETF。而國內一紙公文批准公募基金繞過QFII買港股通Ｈ股，已經令到近日H股跑羸A股。

套用在樓市，就一如金管局數年前將七成按揭局限在700萬以下物業（最高只可以借420萬），於是大銀碼豪宅停止上升，細價樓大大跑贏大市；但最近將所有物業都限為六成按揭，資金又由細價樓轉到大價樓了。

所以，買樓要賺大錢，和在股市一樣，都是要一眼關七；搭順風車賺錢的，必定賺得比大市少，就正如大包圍買ETF表現也必定不及個股，只是兩種操作在知識上和風險上，也各有不同。

筆者至今已進入股市27年，看到的是在股市發達不易，搵錢卻非不能做到，畢竟股神畢菲特長年已報也是每年20%多一點，只要不貪心，以及適度的分散投資，並且多作研究，無論股市和樓市賺錢都是普通人可以做到的事情。

強美元下的香港樓市

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

簡介

美匯指數與香港樓價的趨勢及變化

為何近年美匯與樓價出現成正比的奇怪現象？

美國加息，香港要跟嗎？

強美元下的香港基本因素

總結

Peter Paker

2015年4月8日

簡述

過去，一直有很多評論員講，近期美國好似經濟有少少復甦，美元轉強，資金會流走，利息會上升，香港樓市就要大跌云云。強美元下，香港出口及服務價格水平相對較其他地方為高，從而影響香港競爭力。尤其根據過往1997年 - 2002年的經驗，當年在強美元周期下，樓價更大跌6 - 7成，何其恐怖！近期美匯指數轉強，由80升至近期曾升穿100，我會嘗試以多個不同角度去分析到底強美元會否對香港樓市構成重大壓力，以及香港目前的基本因素能否抵禦強美元的衝擊。

美匯指數與香港樓價的趨勢及變化

開始前，我將1998年1月至今CCL 與美匯指數的走勢於圖1畫出來，然後再睇睇兩者的關係。從圖1看：

A - B的位置

1998年年初至2002年年初，美匯升，港樓大跌。

B - C的位置

2002年初至2008年中，美匯跌，CCL由2002 - 2003年低位升至2008年中的70幾多。

C - D的位置

2008年中至2011年中，美匯由100跌至80，CCL則由約60點升至100左右，金融海嘯爆發期間則除外。

D - E的位置

至於，在2011年中至2014年中，美匯在80多附近牛皮、冇升跌，但CCL由低位的95升至120左右。

E - F的位置

由2014年中至今，更出現美匯升、樓價升比較怪異的現象。其實從圖1看，由2011年中起，美匯指數與香港樓價的反向走勢並不如以前年度般明顯，甚至更出現兩者同步的反常現象。

圖1

為何近年美匯與樓價出現成正比的奇怪現象？

一直以來，宣稱因美匯上升而樓價下跌的傳媒及評論員，他們一直堅持的論點是美元上升、資金外流、利率上升、樓價下跌。從圖2看，美匯由2014年中起上升，但是香港銀行的綜合利率及加權存款利率反而下跌，以及 1 - 3個月 HIBOR都保持穩定。再者，從2014年中起，銀行總結餘更由約 HK$1,600 – 1,700億升至2014年末的HK$2,400億。以上述利率走勢及銀行總結餘水平去看，反映香港市場資金情況十分充裕，並無明顯資金外流的跡象，即使美匯持續上升。

圖2

圖3

從圖2 - 3去看，今次強美元之下根本並無出現傳媒口中的資金外流及利息上升的情況。我們不能好似報章評論員般「一本通書睇到老」，不能每次單憑過去的經驗，就夾硬話今次美元強、港息要升、樓價就要跌，歷史雖有參考價值，但仍要與現實情況及當時的基本因素作比對，這樣的預測才有價值。至於今次出現強美元的原因並非來自美國經濟過熱、有高通脹壓力、聯儲局須要從市場抽走資金以調控過熱經濟（2005 - 2007年的情況），而今次的強美元是來自其他國家減息及增加QE所致，所以市場資金仍是十分充裕。

講開利息，2014年1月時有段大家可能已遺忘的新聞，不過頗值得留意。其實在2013年尾、2014年初，美國當時慢慢開始落實退市及減 QE等措施，當時很多新興市場出現走資及匯價急跌的情況，這些新興市場須急急腳及大幅加息去支持匯價及調控走資（詳情可參閱圖4）。但是，短時間內突然大幅度加息其實會嚴重影響經濟。

圖4

節錄自2014年1月30日東方日報“土耳其加息勢累經濟” 一文

若根據圖2及圖3，2014年初該段期間的香港利息及銀行總結餘情況基本保持穩定，香港的資本市場並無因美國退市而出現如上述新興市場般的動盪。我個人認為，這是與香港實施一系列限貸措施有關，尤其在限制樓市借貸上。經過97年亞洲金融風暴洗禮後，今天香港整體經濟及銀行體系在借貸上並無出現「借大左」的情況。由於今天香港沒有將QE多出來的錢濫借至實體經濟外，以及香港財政健全及有規律，以致2014年初美國講退市時香港資本市場並未受到衝擊。至于1997年 - 2014年香港存款、貸款及 Nominal GDP 的情況，詳情可參閱圖5。

圖5

相反，為支持經濟快速發展，當時很多新興國將QE 多出來的資金借出實體經濟以支持消費、投資等，但是借出實體經濟的資金不能一下子馬上話收就收回來。但因美國話退市後，熱錢一下子便會離開新興國，這樣就使到新興國的資本市場突然出現資金短缺及動盪，其匯價馬上急跌，進口價急升的現象。為支持匯價及資本市場穩定，這些新興國唯一可以做的就只是馬上大幅加息，但這樣急速的加息當然會損害經濟。1997年時的香港也因為「借大左」而出現上述一模一樣的情況，當時存款也有約HK$26,660億，但貸款則有HK$41,210億，當時借大左約1.1倍1997年的GDP。

圖6 (Not-in-use)

美國加息，香港要跟嗎？

導致今次強美元的一個原因是，市場預期美國會比其他經濟大國較早加息。在聯系匯率下，一般人認為美國加息，香港便要跟隨。但現實係，由2007年金融海嘯至今，聯邦基金利率合共減左5厘多，但香港至今只減左3厘，兩者當中有約2厘息差，詳情可參閱圖7。因此，很多人認為的美國加息、香港便要馬上跟隨，我對這個論點是相當有保留，尤其今天香港並無「借大左」的情況，出現新興市場般走資機會不大，我認為等香港加息還是須要相當耐性。

以今日美國乍暖還好寒的經濟情況來看，我估美國加息半至一厘應該都好勉強，尤其其他國家已開始放水及減息的情況下，美匯已變得好強，當美國加息即使是1/4厘，亦會使到美息 (in relative terms) 變得好高。不過，加息對美國並非冇好處，因為加息可引渡資金流入美國，支持其資本賬、股市等。

圖7 香港最優惠利率與美國聯邦基金利率（1/2006 – 1/2015）

關於按息反而有一點要留意，就是金管局要求銀行明年中前將按揭組合的風險加權比率下限升至15%水平，這會使到銀行資金成本上升，理應有機會使到按息會上調。到底是現有貸款及新造貸款按息一齊加，或者只加新造貸款按息，這個我就不太確定。不過，若只加新造貸款按息，對舊業主冇壓力，只會使到現有業主更不願賣樓，尤其時間仍是業主的朋友。

強美元下的香港基本因素

坊間好多人認為過去曾發生多次強美元、港樓跌的現象，就認定今次美元強港樓便要跌。但我認為要預測強美元下的港樓表現，必須要知道兩件事：

第一是導致強美元背後的原因，譬如，1980年初，聽D前輩講，當時香港供樓要20厘，但當時導致20厘息的原因是1979年石油危機導致油價及通脹急升，當時原油價格從1979年的每桶15美元左右最高漲到1981年2月的39美元，當時聯儲局長Paul Volcker大幅加息撲通脹，他任內3月國庫卷曾見21厘；至於今次強美元的原因是，美國QE退市及開始「擬幻擬真」的加息，但同時其他大經濟體系則增加QE及減息，一來一回美金相對其他貨幣就會變強，但實際上市場資金沒有因美國所謂退市及強美元而減少。

第二，必須知道香港的經濟基本因素能否抵禦強美元帶來的衝擊。若然，香港有好強的基本因素（豐厚的儲蓄及政府財政儲備）且無「借大左」，強美元便不能如1997年金融風暴般衝擊到香港經濟。若然，香港經濟基礎脆弱及「借大左」，就算強美元與否，一樣會爆煲。爆煲後，香港要削減消費及投資去減債，若然這個減債過程中遇上強美元，經濟情況只會更雪上加霜，情況好似1998 - 2003年般。

以下我嘗試以宏觀、high level去看看今日香港的債務情況及是否有「借大左」：

1：家庭債務佔GDP 約6成多？

某人經常話現在家庭債務（信用卡、按揭、私人貸款）佔GDP 6成，與2002年時的歷史高位相若，好危險，詳情如圖8。的而且確，2014年第3季這所謂的家庭負債比率更上升至64.2%，而1997年這個比率只是約48%，今日個數64.2%望埋去好似好恐怖。但是，金管局這個所謂的家庭負債佔GDP 的比率完全忽略左債務與存款之間的差距。若然今天香港人在擁有足夠的儲蓄，就算比以前借多左，是否就等如「借大左」。

圖8

1997年12月，認可機構存款只有$26,660億，而認可機構貸款卻有$41,210億，淨貸款$14,550億，當年GDP約$13,730億，貸款 > 存款約1997年GDP 的1.1倍。2014年12月，存款有$100,740億，貸款$72,760億，2014年末淨存款約$27,980億，是2014年GDP 的1.3倍。若考慮今日擁有的豐厚存款及存貸兩者之間的差異後（圖9），這個今天所謂什麼家庭債務佔GDP 約6成的說法是否已變得毫無意義，具體數字可參閱圖5。

若然今天香港市民及政府並無「借大左」及擁有豐厚的儲蓄，大家要認真考慮一下強美元是否能衝擊到本港樓市。獨孤一味用GDP 6成去靠嚇有咩用，老實說，唔識就俾佢嚇死，識果Ｄ就真係俾佢笑死，實實在在搵多D地、起多D屋好過，「驚方」用得多冇用架，咪搞到冇哂公信力，為咩呢？

圖9

2：貸款的結構

從圖5及圖9去看，由1997金融風暴後，認可存款 > 貸款的差距逐漸拉闊，當然這是一個很好的趨勢，這很大程度反映香港沙士後的經濟繁榮並非由過度借貸所致，且有豐厚的儲蓄，因為靠過度借貸得到的繁榮最終係要還，情況有如今日歐豬一樣。

若然深入研究當中認可機構的貸款的組成部份，會發現一個很有趣的現象。根據圖10，由2004年12月時，用于香港境內的貸款佔整體貸款約89.2%，但是，2014年12月用于香港的貸款佔整體貸款的比率下跌至69.7%，而用于境外的貸款由2004年12月的10.8%升至2014年的30.3%。反映香港本地經濟持續強勁增長的同時，但原來用于本地的貸款之比例卻由2004年的9成下跌至2014年的7成，過去十年認可機構之存款還一直高於其貸款約GDP 1.3 – 1.9倍。

從圖10可以看到，導致用于本地的貸款之比例由2004年的9成下跌至近期的7成，主要來自幾個近年被標籤為「萬惡」的貸款用途：

＜1＞

個人購買私人住宅物業按揭貸款由2004年的28.3%，一直下跌至2014年的14.2%。

＜2＞
用于建造業及物業發展與投資的貸款由2004年的17.9%，上升至2008年的20.9%，然後下跌至2014年的14.6%。

＜3＞
用于與財務公司的借貸由2004年的7.8%，升至2008年的8.6%，然後下跌至2014年的5.4%。

＜4＞
用于個人 - 其他（信用卡及私人貸款）由2004年的6.9%，升至2007年的7.5%，再跌至2014的6.2%。

從圖11可以看到，用于香港本地的貸款按年計的增幅（包括住宅按揭、物業發展/投資、與財務/金融公司借貸、個人貸款信用卡等）一直遠遠跑輸境外貸款的升幅，再加上認可機構存款大於貸款約1.3倍香港GDP及政府擁有豐厚儲備，香港整體「借大左」的風險其實好低。

圖10

圖11

3：政府的財政儲備

引述林奮強先生“未來基金一錯再錯 香港可有未來？”一文（刊登于2015年3月3日），其中有一段如下：

「政府可用儲備有$15,000億，佔GDP約70%。若按歐盟的財赤安全線每年GDP的3%去計，這筆錢可讓香港「搣」23年！又或者，2000年代初科網泡沫、911、沙士打擊下，4年間財赤總額是1,700億，極粗略估計，1.5萬億足夠抵禦同樣衝擊近9次。…….. 而且，過去5年是環球經濟自大蕭條以來最差時期，香港依然錄得每年GDP 3%的盈餘…….」。

個人覺得，香港在政府及市民有錢到咁的情況下，歐盟都仍未爆，香港就要先爆，我估普遍業主應該會認命吧，冇得怨，如果係咁，真係抵輸啦……..

圖12

若然，今天香港擁有堅實的財政底子，市民及政府且並無「借大左」的情況，就算真的出現強美元引申的資金外流、或者甚至很多人口中但卻「up」唔出的黑天鵝，香港是否真的會頂不住，倒值得大家想一想。

4：財務公司的影響

節錄自金管局副總裁阮國恒2015年3月20日“財務公司的物業按揭貸款情況與逆周期措施” 一文，內容如下：

1. 金管局有否了解財務公司承造物業按揭貸款的情況? 有沒有最新的數據? 對樓市和銀行體系有何影響?

金管局不時要求銀行提供它們貸款予財務公司的資料，以便了解銀行與財務公司的信貸關係。根據金管局收到的資料，在2014年12月底，有45間銀行向59間財務公司提供融資。當中，29間財務公司有經營物業相關貸款業務，這包括大部分目前市面上比較活躍的財務公司，涉及以物業抵押的貸款（包括按揭和其他一般周轉使用）總額約為92億元（去年6月底為86億元），跟本港銀行業總體約9,900億元未償還住宅按揭貸款總額比較，僅約為百分之一。可見財務公司借出的置業貸款金額並不足以影響香港樓市的發展。

此外，香港銀行向該59間財務公司提供融資的總額只有270億元，佔銀行體系總貸款額不足0.4%，比例甚低。當中，有提供物業相關貸款的29間財務公司從銀行取得的資金總額為200億元。因此，這些財務公司是否穩健，並不會對銀行體系帶來系統性影響。

若大家有興趣，可到金管局網頁參閱全文。

5：黃金5年的經濟表現

引述“黃金五十創辦人 林奮強﹕供應不足 是樓市最大隱憂”（刊登於明報2015年4月2日），其中有幾段文字講及香港經濟表現，原文節錄如下：

香港最近公布的按年經濟增長率只有2.2％，財政司長曾俊華更預測未來一年的GDP只會介乎1％至3％，但去年香港樓價卻升了約13％，似乎樓價與香港經濟表現極度脫節。不過，正如中國總理李克強曾表示內地GDP數據意義不大，所以會參照他另行選擇的「李克強指標」，林奮強也指香港的GDP未必能準確全面反映經濟實況，所以他會採用四個更實在的「硬指標」﹕（一）政府利得稅和薪俸稅收入；（二）就業人口；（三）家庭收入中位數；以及（四）接受綜援的人數變化。

實際經濟 遠好於GDP數字

林奮強解釋，「一個地方的經濟變好，人們一定可以容易找到工作，也更容易加人工，要申領綜援的人數便會減少，商業機構也更易賺錢，於是打工仔和公司便會交更多薪俸稅和利得稅。」

那回顧林奮強提出的黃金五年（2010至2014年），該四項指標表現如何？其間，香港的就業人口增加了約10％，香港的家庭入息中位數則增加了約33％（圖1），領取綜授人數卻減了21％（圖2），至於利得稅，由932億元升至1361億元，薪俸稅收則由443億元增至580億元。

「我提出的四個硬指標，在黃金五年內都表現強勁，但財政司長卻連年對香港經濟預測悲觀，說要審慎理財，政府亦由此而不察覺港人收入上升，自然對房屋需求強烈，未能積極增加土地供應，當需求急升而供應受約束，樓價和租金便也自然會爆上。」

高收入人士過去5年增近半

另外，林指過去5年高收入人士的收入快速增長（月入5萬至10萬的家庭增加了46％，月入10萬以上的則增加了59％），透過「滴漏效應」，令到月入2萬至5萬元的中等收入家庭也增加了24％，收入少於2萬元的家庭則少了18％（圖3），呈現「均富」效應，也解釋為何細價樓多了大批買家。

圖13

總結

從近期的強美元趨勢下，香港根本並無出現很多傳媒評論員口中的走資及加息，甚至近期利率在強美元下更有下跌旳趨勢。要知道強美元下是否對香港樓市的影響，必須要知道導致強美元的背後原因，不能一通書睇到老就話美元強樓價跌，否則只會得出離天萬丈的結論。其次，就算美國要「真加息」又如何，以美國今天乍暖還寒的經濟情況，可以加息幾多厘呢？利息係相對的，當美國加息少少，而其他國家則減息，美息（in relative terms）尤如係大升一樣，對經濟復甦的影響不能被低估。還有一點，金融海嘯時，香港並未完全跟足美國減息的步伐，就算美國加息，香港仍有很大不跟隨加息的空間。

還有一點，就算香港真的出現強美元下的走資，大家仍要想想香港市民及政府是否擁有足夠的底子，去抵禦走資對經濟的衝擊。

今日地產新聞摘要 20150409

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年4月8日

【東方日報】指，新盤長假銷800伙，13年高。復活節長假新盤繼續主導大市，五天假期新盤市場共售逾800伙，創○二年後十三年同期新高，其中首日開售沽清推出740伙的將軍澳日出康城緻藍天，昨落實於本周六進行次輪銷售，推出398伙，截至昨日已錄逾4,000張入票，超購逾9倍。

【文匯報】指，湯文亮：新盤將越賣越平。長實新盤緻藍天熱賣，推出的740伙「一Q清袋」，有地產界人士估計約有3,000準買家「食白果」，不少地產代理以及同區業主期望這批向隅客回流二手巿場。

【信報】謂，買舊樓博收購攻略。有朋友見到其親戚擁有的舊房子被物業開發商垂青，繼而獲得比「現貨價」高得多的「收購價」，因此也想買舊樓博日後有人來收購，賺取豐厚利潤。

【明報】指，華懋商住物業年收租18億。華懋近年除積極打造豪宅外，亦大力強化集團出租業務。華懋執行董事兼行政總裁楊光接受訪問時表示，集團位處荃灣的旗艦項目如心廣場，商場部分已經全部獲承租，平均呎租超過20元，當中有不少品牌待進駐開店。

【太陽報】報道，上水地嫌偏遠估1.4億。政府賣地計劃靜咗一個月，嚟緊今個禮拜將再次起動，上水粉錦公路住宅地會喺星期五截標，呢幅地皮可作低密度洋房發展，但衰在位置始終較輸蝕，發展風險較其他地區高，劉Sir有測量師老友都唔敢過分睇好地價，預計每方呎樓面地價約莫4,300元，計番估值約1.42億元，係市場下限價。

【蘋果日報】說，「東型都」疑違例停拆售。去年劏場蔚然成風，惟問題多多，既牽涉建築、消防等條例，亦因市場有其他炒作，例如車位，連中原集團創辦人施永青呼籲旗下員工勿沾劏場。

【新報】稱，推地見收成，落成量穩升。壓抑樓價，從住宅的供應着手方為上策，惟增加住宅供應非一朝一夕可以達成，政府一度停止買地多年，累積土地儲備需時，才可穩步提升住宅土地供應。

【成報】稱，3月工商舖成交量創2年新高。工商舖市道升溫，據土地註冊處數據顯示，剔除多宗內部轉讓登記後，上月市場共錄887宗工商舖買賣註冊，涉及同期總值約88.21億元，分別按月急增58%及68%，量值齊升外，亦同時分別創近兩年及半年新高紀錄。

政府失策 樓價續升

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=61101

施永青

中原集團創始人
兼董事

金管局終於出手，要求銀行進一步收緊樓宇按揭。惟措施推出後，並無法達到預期的目的，香港的樓價不跌反升，中原城市領先指數上周再創新高，升至140.05點，比97年的高位102.93點升了36%。

一般人對樓市有這樣的反應都不易理解。因為，金管局推出的措施可謂相當嚴厲，不可能對樓市沒有影響。

金管局的措施包括三大部分：(一)把住宅物業的按揭成數上限一律調低一成。亦即是說，買家必須具備多一成首期，才有條件買樓；導致很多剛儲夠首期的人，立即失去了買樓資格；可能又要儲多幾年錢，才有能力再度入市，受影響的人一定十分懊惱。

(二)要求銀行在為按揭申請人做壓力測試的時候，從原先假設利率可能上升2%，調升至可能升3%。這就令一些原先可以通得過壓力測試的人變成通不過，對原先想買大單位的人來說，他們或許可以改買細一些的單位去適應壓力測試，但對一些僅有能力供上車盤的首次置業者來說，他們可能因此而失去了買樓資格。

(三)對車位按揭的要求，得與住宅按揭看齊，而還款年期更不得超過15年。這項措施可能是用來針對近期興起的車位炒風，對買上車盤的人影響較少。

然而，綜觀這三項措施，受打擊最重的是買中小型樓宇的首次置業者。這似乎與政府房屋政策的初衷背道而馳。作為政府，應扶助能力較弱的市民上車置業，現在竟變成刻意去為難他們。

之前政府推出的各項增收印花費的措施，雖然也屬行政干預市場的措施，我個人並不完全認同；但措施打擊的對象基本上可謂合理，令這些措施在社會上仍有一定的認受性。譬如：額外印花稅針對的是短期轉讓的炒家；買家印花稅針對的是外來買家與機構投資者；雙倍印花稅針對的是非首次置業與買非住宅樓宇的人。這些人有條件遲一些買樓，要他們讓位給首次置業的用家，還可以說得通。但今次金管局的措施卻連首次置業者也一併打擊，而且還是專挑能力相對弱的用家來打擊，實在不易理解。政府沒有必要把這些善良的小市民也推去自己的對立面。金管局不鋤強扶弱，竟掉轉頭鋤弱扶強，這只會助長樓價的升勢。

我並非胡亂把罪名強加於金管局身上。事實上金管局的措施，把負擔能力弱的買家都趕出了市場，剩下來的都是負擔能力相對強的買家。如是令到香港樓市成為專為有錢人而設的市場，樓價焉能不升？

政府的政策應擴闊市場的參與幅度，當樓宇要賣給更廣闊的對象時，樓價就得遷就一批收入較低的買家，就得調低至這批買家負擔得起的程度。現在金管局替地產商把次一級的買家都趕走了，叫地產商只能賣樓給收入高的人，地產商當然會按他們的能力開高價。政府今次真是失策了！

(轉載自2015年4月1日am730C觀點)

今日地產新聞摘要 20150401

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年4月1日

【蘋果日報】說，元朗村屋按爆煲，五折賣33%業權。樓價高企有父母資助首期助子女置業，但有子女卻瞞住父母將物業按爆煲。元朗一個村屋單位，據知由父母及女兒共三人聯名持有，有指有人竟瞞住父母將物業的三分一（33%）業權按予財仔借貸100萬元，無力還債，最後被財仔逼賣樓並將其業權份數公開拍賣，成交價僅66萬元，仍未夠還債。

【星島日報】指，差估署：料今年私宅落成13286伙。本港住宅落成量繼去年創出八年新高後，今年又再度回落，據前天立法會財務委員會上載文件最新顯示，有關差估署提供數據指出，一五年私宅預測落成量為一萬三千二百八十六伙，將較一四年跌約一成半，而中小型單位續成為市場主導，佔當中超過七成比例，年內分區落成以九龍城及沙田佔最多。

【明報】指，市建福榮街項目，英皇奪標建細戶。過去一年港鐵（0066）及市建局積極推出住宅發展項目，其中市建局昨趕及於2014至2015年財政年度完結前，公布批出深水埗福榮街項目發展權；由英皇國際（0163）力壓12家發展商順利投得；項目預計可提供逾90個中小型單位，實用面積約由260方呎起，成英皇首個投得的市建局發展項目。

【東方日報】指，「煥然壹居」部分單位改作居屋。市建局計劃將啟德樓換樓項目「煥然壹居」部分單位改為資助出售房屋，昨獲董事會通過，將向政府提交建議方案。據了解，有關單位的建議定價、申請人的家庭入息及資產上限等，均略高於居屋，即約以市價七五折出售、申請人家庭月入限額約五萬元、資產限額則約二百萬元，不設綠白表之分，亦無單身人士配額。

【信報】謂，旺角單幢盤。恒地（00012）羊年首個新盤為旺角界限街單幢樓曉珀．御，最快下周上載樓書，4月中開售，定價參考西九龍區新盤。恒地營業（一）部總經理林達民表示，曉珀．御提供41伙，將分批推售，並考慮提供稅務回贈優惠。

【太陽報】報道，估價唔怕辣，9成屋苑升。樓價高企，令到首季二手樓再有量跌價升情況。十大屋苑交投按季跌24%，中上價樓主導嘅鰂魚涌太古城交投勁跌45%，但樓價就升逾13%。

【新報】稱，內地資金退潮，本土需求撐港樓。「兩會」後內地樓巿乍暖還寒，國統局早前公布，2月份70個大中城巿中，大多數城巿樓價按月下跌，一線城巿中僅深圳錄上漲，箇中主因是受季節性因素影響，值得注意的是，近年當局陸續放鬆部份房地產調控措施，最近宣布的樓巿「鬆綁」政策包括減免交易環節的稅收及下降二套房首付比例，降低借貸成本，釋放改善型需求。

【文匯報】指，嘉悅三小時沽70伙，買家以用家為主，今晚續推98伙。將軍澳新盤連環搶灘，錄得約2,900票的將軍澳嘉悅昨日起一連三晚分批推售318伙。其中首輪108伙昨日推售，當中1伙第二座8樓G室已於昨早以內部認購形式售出，晚上7時推售107伙。

【成報】稱，譚小瑩：與市建局主席理念有分歧。市區重建局行政總監譚小瑩日前向行政長官遞交辭職信後，市建局昨日舉行董事會，會上董事一致挽留譚小瑩，但譚小瑩即時表示不會考慮，更向員工發放信件，透露自己與主席蘇慶和就市建局的理念和方向，存在根本分歧（fundamentaldifferences），曾盡力修補但不成功，她說，將市建局定位為發展商或收地經紀，是完全不能接受。