今日地產新聞摘要 20140813

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2014年8月13日

【東方日報】指，港府憂炒家興風作浪。財經事務及庫務局局長陳家強稱，港府會密切留意熱錢流入情況，又說隨着本港經濟轉壞，加上八月份政治形勢，政府會高度重視炒家會否借勢炒作。

【新報】稱，美利率趨正常化，細價樓後市啟示。踏入第三季，在細價樓接連錄破頂成交帶動下，樓市似再展升浪，另一邊廂熱錢持續湧港，加上挾滬港通效應，巿場現樓股爭鳴之局。日前財政司長一句「完美金融風暴」激起千重浪，繼財爺預言下調本港今年全年經濟增長預測後，金管局總裁亦警告，隨着美國利率正常化，全球超低息環境改變在即，面對流動性收縮、利率上升與資產價格下跌三重打擊，當巿場的目光聚焦金融暗湧之際，樓巿升浪亦備受關注。

【星島日報】指，地監局接獲投訴上半年186宗減28％。地監局上半年共接獲一百八十六宗投訴，接年減少百分之二十八。地監局行政總裁韓婉萍指出，接獲投訴後會先作出深入調查，如個案涉及欺詐成分會轉介警方。

【成報】稱，陳德霖：美利率正常化或令資金流走。金管局總裁陳德霖昨日於記者會上表示，隨瞂美國按計劃減買債，美國利率正常化，預期明年中美息政策回復正常，但強調，市場有自我意識，或將在加息前已有明顯反應，當中包括資金流出本港。

【明報】指，義德道THEPAVILLAHILL勢對撼，BSD成交，豪宅新盤蠢蠢欲動。稅務局數據顯示7月涉買家印花稅（BSD）的物業成交高達370宗、按月升八成，除反映以內地客為主的境外買家，來港買樓情重趨活躍外，也令全新豪宅盤蠢蠢欲動。

【太陽報】報道，非核心商廈驟轉旺。近期非核心區寫字樓買賣成交爆旺，尋日東九龍區嘅億京中心低層全層就以逾1.17億元售出。有代理同劉SIR講，個單位業主喺一一年買入，三年間升咗值差唔多四成，直情拍得住住宅物業。另外，近排新地（00016）推售嘅黃竹坑商廈W50再加推12樓及25樓兩層，售價6,600多萬至7,000多萬元。

【信報】謂，舊樓業主叫價勇，財團併購意欲減，今年強拍僅8宗，減少四成。發展商過往一度積極透過強制拍賣，統一舊樓業權進行重建，惟政府出招壓抑樓價後，令舊樓收購活動放緩，強拍的項目亦隨之減少，今年只有8個項目成功透過強拍統一業權，按年減少近四成。

【蘋果日報】說，白石角地下月重新招標。大埔白石角科進路流標地下月重推。地政總署昨公佈，項目下月12日重新招標，10月24日截標。參照毗鄰由鷹君（041）以區內樓面呎價新低3,300元奪得科研路地作參考，料樓面呎價介乎3,200至3,400元，估值22.9億至24.3億元。

【文匯報】指，會德豐半年衝破全年目標。新盤市道持續向好，受惠住宅及商廈樓花交投活躍，本港老牌藍籌會德豐（0020）上半年物業銷售額已達101億元，超額達成全年銷售目標，下半年將主力推售高街KensingtonHill豪盤項目。

今日地產新聞摘要 20140812

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2014年8月12日

【蘋果日報】說，代理疑違規，偷步推銷新盤。有代理涉嫌偷步推銷新盤。本報接獲讀者報料指，在將軍澳街頭出現推銷「天晉3」的宣傳單張，更附聯絡電話。該聯絡人指自己「係中原、美聯嗰啲」代理，並稱項目今個月底銷售。

【新報】稱，青姐爆料，細戶破頂玄機。美國最快本年底加息，知名股評家胡孟青表示，屆時大型屋苑揸重貨的投資者首當其衝，加息必然不會一步到位，如加息3至5次後，最快於2016年，當用家的供樓開支較現時有明顯差距時，就會出現新一輪沽貨潮，樓價將會明顯下滑。

【文匯報】指，「中美」擴軍，備戰新盤，美聯擬添15%人手，中原前線增兵600。樓市近月價量齊升，代理業界賺個盤滿缽滿的同時，加上憧憬明年放寬辣招甚撤辣，一場大規模的「搶客戰」亦一觸即發。美聯物業、中原地產近日同時宣布下半年「擴軍」，增聘大量人手，其中美聯年底前擬增加10%至15%人手，為該行2011年後最大一次擴充規模；中原亦已部署「接招」，年底前亦打算再添10%前線員工。

【東方日報】指，師奶兵團悍將撤出美孚。本港住宅樓價高處不勝寒，連久經風浪的荔枝角美孚新邨師奶兵團成員，亦要在高位沽貨全面撤退。該成員持有自住的最後一伙凸海單位，癲價放盤一年都不減價，近日終肯以近開價的1,780萬元沽貨，成交價料創屋苑最高。

【星島日報】指，TWELVEPEAKS限量推售測市。上周突擊以「天價」開售的山頂超豪盤TWELVEPEAKS，發展商昨公布項目首份銷售安排，以先到先得形式率先限量推售其中兩座洋房，其中十二號洋房若成功沽出，折實樓價折扣後，呎價近十一萬元，將創區內呎價新高紀錄，發展商會提供額外印花稅回贈。

【明報】指，BSD個案八成，料內地客重臨，SSD兩年半新低，反映業主惜售。港府雖然2012年底推出買家印花稅（BSD），以遏止內地客來港買樓的熾熱情，惟發展商見招拆招，推出多項補貼以化解辣招。稅務局數據指出，7月涉BSD的住宅成交共370宗（相關數字據買賣註冊宗數得出、即具體反映6月市），比6月錄得的205宗升八成。

【太陽報】報道，灝景灣車位，4個月5破頂。依家成個樓市好似癲咗咁，日日創新高，連百餘萬嘅車位都唔例外。有住喺青衣灝景灣嘅老友同劉Sir講，今年初已經諗住買個車位安置佢部靚車，當時車位成交價約莫120多萬元，諗吓諗吓，點知車位價錢一個月高過一個月，最近成交價更加突破150萬元，去到156.8萬元，比年初勁升約25%。

【成報】稱，7月工商舖摩貨84宗，總值1.11億元。抑制工商物業短炒的雙倍印花稅（DSD）出台已逾年半，工商物業「摩貨」成交一度絕輎，惟近月受工商物業拆售風潮影響，「摩貨」登記再度復升。今年7月整體工商舖「摩貨」買賣合約登記金額為1.11億元，較6月份的0.02億元顯著上升。宗數方面，7月份錄得84宗，同樣較6月份的1宗大幅上升。

【信報】謂，全年一手盤料跑贏，美聯︰價格難大升。踏入8月一手樓市雖轉平淡，但美聯物業預期發展商今年仍會積極去貨，加上多個大型新盤正部署推售，搶佔市場購買力，估計全年一手成交量會較二手突出，惟價格則缺乏大升空間。

置業信箱──車位投資注意事項

https://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/%E7%BD%AE%E6%A5%AD%E4%BF%A1%E7%AE%B1-%E8%BB%8A%E4%BD%8D%E6%8A%95%E8%B3%87%E6%B3%A8%E6%84%8F%E4%BA%8B%E9%A0%85-011431909.html

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 – 11時前

問：有位親戚急住用錢，想用低於市價賣個車位畀我，聽人講如果我已經有樓，就算買車位都要比雙倍印花稅，咁有無乜野情況係可以豁免呢？投資車位又有乜野要注意

答：曾幾何時投資車位成為一時風尚，而一些屋苑的大業主也高調拆售車場，銀行也推出按揭服務加以配合，不過在短暫的時間之後，即趨於沉寂。

究其原因是車位市場不似住宅市場，透明度低得多，一些報出來的租金回報率，缺乏大量公開的實際成交紀錄數據，一些買入前報出來的租金回報率，往往在買入後才發覺不是那一回事，甚至會因為個別車位的數量供過於求，想租出都有所困難，甚至曾有屋苑，大業主將車場租給二手車交易中心作陳列室，甚至作為車庫呢！

所以在投資車位之前，除了要考慮買入價和報出來的回報率，對於個別地方的實際需求也要進行調查，比如不時行入車場，看看車位是否多人使用，以免跌入資訊不平衡的陷阱而不自知。甚至乎所謂低於「市價」是根據那些數據判斷而作出，還只是人云亦云。筆者並非說閣下的親戚有意誤導，而是可能連貴親本身也是道聽途說呢！

回說雙倍印花稅的豁免，政府在調整草案之後，豁免部份住宅連車位的交易需具備以下條件：

（一）買家是代表自己行事的香港永久性居民，而在購買有關住宅物業和車位當日並非香港任何其他住宅物業和車位的實益擁有人；

（二）有關豁免以一個車位為限，不論買家購入該車位是否作自用或是否首次購入車位；及

（三）有關車位必須連同住宅物業以一份文書購入，不論該車位是否坐落於同一住宅物業發展之內。若一份文書涉及多於一個車位，即使連同住宅物業一併購入，當中的所有車位將不獲豁免。

如果你已經持有物業，買入車位已不能獲得豁免，即使你沒有物業，買入車位後再去買住宅單位，就要交雙倍印花稅，除非你在購入住宅單位時同一張契買入一個車位，才可以獲得豁免。換言之，獲得豁免的可能性微乎其微。

當然，如果你純粹是想幫人，好好計清楚所涉及的印花稅，究竟實際上有多大金額，車位交易金額較低，多數都是低於200萬，印花稅稅率僅1.5%，比如66萬的車位低於一萬元，實不足以影響到決定。

H按再成主流有因11/8/2014

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=57298

王美鳳

中原按揭董事總經理

去年H按(銀行同業拆息掛勾之按揭計劃)用家比例反彈回升，由去年底至今，H按選用比例已連續7個月上升，根據金管局公佈之按揭統計，市場上新批出之按揭貸款當中，H按已佔76.7%，而P按(最優惠利率為基準之按揭計劃)僅佔21%，換言之，今年H按已再次成為市場流行按揭產品。

數年前H按亦曾大行其道，2010年H按用家比例高逾90%，海嘯後環球各國群推寬鬆貨幣政策，熱錢大量流入本港銀行體系，推低銀行同業拆息至異常低水平，當年1個月拆息低至0.07%，H按與P按之息差超逾1厘，促使絕大部份用家都傾向選用H按。而目前H按實際息率約1.92%(以H+1.7%；一個月拆息約0.22%計算)，P按實際息率為2.15%(以P-3.1%；P目前是5.25%計算)，兩者相差約0.23%，由於拆息的潛在波動性較大，單計這個差幅未至於可推動H按用家佔比節節上升。相信今年大部份按揭申請人選擇H按，除了因為息率低於P按，更關鍵的原因是，今年銀行陸續將H按封頂息率降低至與P按息看齊；H按用家既可享有低於P按之息率，即使未來拆息抽升，H按用家亦可享有與P按用家一樣的按息供樓，令H按的波動性降低，並有更大的慳息優勢。

再者，今年樓按競爭較去年更為激烈，首季已相繼有大型銀行加入H按戰場，積極推廣H按，銀行普遍可向H按用家提供與P按一致的現金回贈及按揭獎賞，加上有個別銀行推出H按與存款掛勾之按揭計劃，客戶可額外享有高達1.92%之特高存款息率，將資金或儲蓄停泊於該戶口內，以較高回報之利息收入抵銷按息支出，變相可減低淨利息支出，令H按吸引力進一步增加，吸納更多按揭用家選用。

若加息重臨 H升幅可能大於P

目前銀行同業拆息與最優惠利率(H/P)之息差高達5厘，而2008年海嘯前，數年來之平均H/P息差則為3.5厘，反映現時拆息處於較正常為低之水平。明年美國很大機會步入加息周期，利率逐步趨向正常化，本港H/P息差亦有機會回順至正常水平，H的上升幅度便有機會大於P。2004年本港亦曾出現銀行水浸，當時1個月期拆息低見0.07%，翌年即05年3月本港終跟隨美國進入加息周期，6月份本港之P分別為5.75%及6%，比較加息周期前累積上升了0.75厘至1厘，但當時之1個月期拆息已升至約3.23%，比較04年低位，升幅已達3.16厘，可見當拆息由異常低位回復正常化，回升幅度可遠超於P。

H+0.7%用家將來供款額或暴增

若明年步入加息周期後，H/P息差收窄至較正常水平，H按用家便需留意，其供樓金額的增幅有可能大於P按用家。不過，目前H按息率與封頂息率之差幅不算太闊，約0.23厘，故將來H按與P按用家之供款差幅不致太大。假設P跟隨美國上升共3厘，H則回升達4厘，P按供樓利息便增加3厘，以25年還款期計，P按供款將增加約38%；至於H按設有與P按息差不闊之上限，供樓利息不是增加4厘，而是約3.23厘，供款增幅約41%。然而，對於以往如2010年選用H按的用家需特別留意，當年H按息率普遍為H+0.7%(上限P-2.75%)，即現時仍享有不足1厘之供樓利息，相信不少業主已沈醉多年以超低息供樓，但若加息周期重臨，他們的供樓增幅將會較大，按上述假設，他們的供樓利息將會增加達4厘，每月供款大增55%，即使計及息隨本減之元素，增幅亦約達47%，業主宜對此作心理上及財務上之準備。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳

今日地產新聞摘要 20140811

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2014年8月11日

【東方日報】指，樓市指標響警，爆煲迫在眉睫。樓價癲完可以再癲，並未出現預期的調整，買家四出搶盤導致樓價連環破頂，大家都關注樓市是否已瀕臨爆煲邊緣。從各項樓市技術指標觀察，樓市高處不勝寒，雖不致短期內全面爆煲，但已接近暴風雨的前夕，大家在追逐樓市升浪時，切記要保持清醒頭腦。

【信報】謂，分析：倘加息港樓價跌五成。財爺在網誌提到，本地樓市再次升溫，過去幾年至今不斷有資金流入香港，累積達到1萬億港元的規模。如果這筆資金短期內流出香港，對本地利率、股市和樓市將會造成震盪。兩名香港經濟師均認為，美國明年起逐步加息，本港樓價勢必下跌，跌幅可能達四至五成，但相信是長達三至四年的緩慢跌勢，而不是一夕崩盤。

【星島日報】指，環宇擬周內削印花稅優惠。近期樓市及股市紛紛造好，發展商亦迅速變陣，冀搶佔客源；當中荃灣西站環宇海灣，自上周六起為二十伙四房戶提供四重優惠，即日連沽十七伙。發展商表示，暫不考慮加推，最快有機會於周內削減印花稅優惠。

【明報】指，華為租都匯20伙，近年最大宗，辣招打擊買樓，中資轉買為租。政府推出辣招壓抑外資購買住宅，有中資財團轉投租賃市場，本報發現，據土地註冊處資料顯示，老牌發展商裕泰興旗下的太子道西單幢新樓都匯，獲中國大型電訊網絡供應商華為技術，一口氣租用約20個單位，約涉整個樓盤的三分之一，平均月租為2.2萬元，實呎租逾30元，總月租達44萬元，租期共4年，包括兩年死約及兩年生約期，為近年中資承租新盤最大宗個案。

【太陽報】報道，市況兩極「聰明人」搶沽中價樓。樓市重新起飛，中小型單位樓價愈升愈急，上半年600萬元以下住宅平均每宗成交金額突破400萬元，但交投量則持續向下，而600萬元以上中上價樓平均每宗成交金額跌近23%至1,180多萬元，但交投就顯升16%，反映未上車買家被迫高追，而商品大王羅傑斯口中的「聰明人」就沽貨。

【成報】稱，第一集團中心意向呎價5700元起。東九龍發展如火如荼，不少大型機構對區內物業需求增加，全幢工廈及商用物業成交不絕，區內交投氣氛日漸攀升。美聯工商營業董事葉滿金表示，該行正代理九龍灣第一集團中心全幢拆售事宜，是次全幢拆售包括地廠單位及1至9樓全層單位，分層單位面積約1.6萬至2.2萬平方呎，現時業主意向呎價5,700至6,600元，全層意向價約9,540萬至1.29億元不等。

【蘋果日報】說，屯門仁政街地估值保守。政府繼續狂增供應，繼上周市建局觀塘項目重推，加上兩幅荃灣及馬鞍山限量地截標後，本周五再有兩幅屯門地截標。市場人士指，由於區內井財街地皮月前以破12年新低的樓面地價每呎1,530元批出，估計仁政街的商住地樓面呎價估值只約2,000至3,000元。

【文匯報】指，首7月住宅註冊逾3.6萬。近期一、二手交投均有所升溫，帶動本年度之住宅交投較去年為佳。據土地註冊處資料顯示，本年首7個月一、二住宅註冊共錄約36,305宗，相比去年首7個月升近1成半(13.8%)。註冊金額升幅明顯，共錄約2,233.8億元，較去年同期升26%，可見近多月來一、二手交投有所回升，帶動住宅註冊宗數及金額表現同樣勝過去年。

今日地產新聞摘要 20140807

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2014年8月7日

【星島日報】指，發展錦田公布前地政高官買地遭質疑。負責管轄新界四個地政分處的地政總署助理署長林嘉芬，昨被指在政府公布元朗錦田發展計畫前，與丈夫聯名買入錦田一幅超過八萬方呎土地，並成功引用政策容許的上限，獲城規會批准增加可建樓面面積一倍，可興建四間村屋，涉嫌利益衝突。

【信報】謂，山頂TWELVEPEAKS1號洋房，呎價17.6萬貴絕全球。新地（00016）山頂加列山道TWELVEPEAKS兩座標售的洋房上周宣布流標後，發展商重整旗鼓，昨天公布項目全數共12座洋房價單，價單計平均呎價12.7萬元，當中1號屋售價8.191億元，實用呎價高達17.6萬元，更屬驚人天價，除創本港呎價新高外，亦冠絕全球。

【東方日報】指，離譜，踢爆城規會，假民意照收。由發展局統領的城市規劃委員會早前就何文田一幅休憩用地擬改劃的申請作公眾諮詢，本報經調查後踢爆有關諮詢或涉嫌造假。其中一名市民疑被冒名發表意見，突然接獲城規會確認信，城規會職員竟指「好多人都係咁」而不作跟進。

【蘋果日報】說，學者：下半年豪宅看漲。有學者指出，當下市場已經對政府辣招消化得「七七八八」，包括要付重稅的境外人士，下半年內無論中小型住宅及豪宅價格均會水漲船高。

【文匯報】指，一年新高：待批預售樓花超萬伙。政府近年大增供應，推高今年一手供應量，發展商亦加快為旗下項目申請售樓紙。地政總署昨公布，7月再有2個新盤申請預售樓花同意書，涉及1,308伙，當中馬鞍山迎海3期項目涉及1,092伙。由於同期獲售樓紙項目只得378伙，令7月待批預售樓花伙數達10,342伙，較6月的9,412伙增加近一成，並已連升4個月，創1年新高。

【太陽報】報道，中資撐起甲廈看漲10%。甲級商廈市況呆滯一段時間，近排受滬港通效應帶動，谷番起個勢。上月港島甲級寫字樓買賣回升，全區料至少錄6宗商廈成交，按月升一倍，等同第二季總交投量。

【成報】稱，20伙4房周六售，環宇海灣累沽1600伙，套逾108億。由長實（001）與南豐發展的環宇海灣銷情暢旺，發展商昨日趁勢新推出4項優惠措施，涉20伙精選單位，折實平均呎價13,948元。本周六將以先到先得形式開售，買家最高可獲12.5%折扣以及29.8萬元的津貼優惠。

【新報】稱，迎海3期申賣樓花。經過早前發展商爭相向地政總署申請超長樓花，至上月新申請預售樓花宗數終於回軟，僅涉恒地(0012)迎海3期迎海星灣御及長實(0001)利工街項目，涉及伙數1,308伙。

陸振球： 林本利教如何提早退休

文章日期：2014年8月6日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140806/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

能提早退休並擁有體面的退休生活，是不少人的夢想。理工大學會計及金融學院前副教授林本利，於2011年49歲已「搵夠」退休，他提出了「300法則」，告訴大家如要退休後保持較優裕的生活水平，便要在退休前擁有大概等同退休後每月生活開支（包括住屋）乘以300的資產，並預期有關資產能提供每年約4%的投資回報。

林本利舉例，一個退休人士若擁有600萬元的資產，預期每年投資回報有4%，那麼一年便可得24萬元的投資收入，每月便有約2萬元可用（包括租金）。

林又指出，對大部分投資者而言，買樓是一生人最大的投資決定，當決定入市後，物業投資佔整個投資組合的比重必定很高，一般會在七成以上，餘下可作投資的資金便會相對較少，「我自己過去20多年，投資組合中平均大約七成屬於物業投資，餘下三成會分成三份，按風險程度投資在不同的資產類別，當中三分之一為購買股票及外幣，另外三分之一買債券和人民幣，餘下三分之一買iBond和保留現金，以備不時之需……這一投資組合，過去20年平均每年為我帶來扣除通脹後超過10%的實質回報」。

事實上，林本利曾多次買賣海怡單位，作為自己及家人自住，也有作投資收租，大多獲得可觀利潤，現仍持有多個海怡單位。雖然他自買賣物業獲得豐厚利潤，卻覺得現時除非是自住或換樓，並不是買樓投資的好時機。

「買賣物業要有好成績，入市時機很重要。比方說，如你就算在1993年相對低位買住宅樓，當時中原樓價指數約60點左右，經過20年後，有關指數也只升了約一倍左右，複式年增長約3%至4%，就算計入租金收入，總回報每年也只是約7%，若扣除了通脹，其實並不突出，如你是1997年高位時入市，便要10多年才返家鄉，如買錯了地區和跑輸大市的單位，回報會更差。」

「現時樓市在相對高位，如買錯樓摸了頂，長期計算便難以有好回報。我的投資原則是，若投資要冒相當風險，則若未能預期每年提供已扣除通脹每年10%的實質回報，便不值得入市買樓投資。反而如能耐心等候樓市調整後才入市，回報率可以大大提高。」

林本利認為，相比下近期香港股票的市盈率徘徊在10倍至11倍多的水平，恒指歷史平均市盈率約14.5倍，則若能持有股票3至4年，連同股息收入和股價升至約14.5倍的水平，那買穩健股票而能夠提供每年逾10%的租金回報，並不太過困難。

雖然林本利認為現時非買樓好時機，但卻不覺得樓價會如1981年或1997年時的「大插」，主要是現時約六成業主已供滿樓，銀行也做好借貸壓力測試，而一般人的供樓負擔水平也不太高。「不過，過往經驗是當港人每月平均收入只能買三呎樓，樓市便只出現調整，現時樓價水平便已接近此一水平。」

林也特別指出，樓市調整未必單以樓價或樓價指數的幅度計算，比方在2010年底政府首次推出打壓樓市辣招時，他便曾預測樓價可能會調整兩成，之後數月樓價確一度見頂，如海怡細單位由約500萬元，一度跌至2012年中約430萬元便有交易，如再計入兩年通脹率，便等同樓價已調整了約兩成。

「同樣道理，現在中原樓價指數似再破上次約123點的頂位，但如計入一年多至兩年通脹因素，那中原樓價可能要升穿130水平，才可視為真正破頂！」

對於近期樓市再升溫，林本利認為又是政府的「蠢政策」做壞事﹕「放寬雙倍印花稅（DSD）換樓退稅期限，變相鼓勵換樓客先買新單位，然後慢慢放售原來單位，令到市場二手供應盤源減少，刺激樓價上升，只有利發展商賣樓花。那些買了樓花換樓的，若到新盤快入時才放售原來單位，如果樓價保持上升自然好，一但樓市逆轉，換樓客便可能賣不出原來物業，變成兩頭蝕。」

撰文：陸振球（明報地產版主管）