湯文亮: 樓市升勢萬事俱備，只欠成交

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湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2014月3月8日

樓市過去一年的不正常低成交量，主因仍然是辣招，買賣雙方均採取觀望態度，直至有一方按捺不住，當成交量大增，樓價便會確定向上抑或向下行走。假如放盤量大增兼有大幅折讓，當成交量大增的時候，樓價便會向下行，反之，當有心買樓的人，或者睇樓的人增加，若果成交量增加，樓價就會向上攀升，在過往，買樓的人始終擔心政府見樓價上升而出招，倘若力度太大，樓價會急速下跌，對買樓的人士來說，這是有輸冇贏的格局，點解要博，所以，他們等，等待政府撤招或者給與一個明確指示，辣招在什麼情況之下才會撤招，只減不加議案的確令想買樓的人恢復小小信心，他們最少會知道，政府不再會對樓市痛下殺手，就算樓價下跌，幅度亦不會很大，應該可以承受得來。

現在樓宇買賣持續處於一個低水平，我認為現在買家重整他們的財務，準備入市，當然，他們不會以有限公司入市，甚至不會以個人名義買第二個物業，他們會分拆，以夫婦分別入市，甚至以子、女的名義入市，當然，當中他們或者要簽很多份信託書，或者協議書，不過，始終是一家人，一切都易辦事。但他們亦需要時間才可以完成部署，所以，最近睇樓人士急升，證明他們的部署完畢，隨時可以出擊，而最近的新樓盤銷售量不俗，與此亦不無關係。

我想很多人不認同我的說法，大部分專家都說樓市淡靜，是樓市下跌先兆，他們會套用股票之十次牛皮九次跌說法，但是他們忽略了樓市淡靜，辣招雖然是主因，銀行收緊按揭亦不容忽視。當銀行將按揭成數收緊10%，就會導致很多本來可以置業的人因為得不到銀行貸款而暫緩置業，但經過幾年休養生息，他們的儲蓄又增加了不少，適逢有些心急，膽怯的業主減價賣樓，就算銀行不放寬貸款，能夠有實力買樓的小業主漸漸地多起來，要回復昔日的光輝歲月的確很難，但回復七、八成銷售量就應該不成問題，在這個情況下，睇樓量，成交量就會成為樓市上升指標，人們當然是先睇樓，後買樓，不過，如果不是有心買樓，根本不會去睇樓，如今睇樓量一直上升，雖然他們現在是持觀望態度，遲遲未肯出手，但我相信當中有不少人是寧買當頭起，當樓市稍有風吹草動，或者一些利好消息的時候，他們便會考慮出手，所以，我認為樓市萬事俱備，當成交量增加的時候，樓市亦會乘勢而上升，我相信很多人會話我老作，他們不會說文人多大話，而是文亮多大話。

今日地產新聞摘要 20140308

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2014年3月8日

【明報】指，新世界波鞋街項目，獲批24萬呎商住物業。屋宇署1月份批出14份建築圖則，包括6項住宅及商住項目，其中新世界（0017）及市建局旺角洗衣街及花園街項目（即波鞋街），獲批建1幢25層高（在1層地庫之上）商住物業，住宅涉約18.67萬方呎，另設5.33萬方呎商業樓面，料可打造為體育用品商場。

【蘋果日報】說，CEO強調不劈價賣樓。樓市前景被看淡，太古地產（1972）行政總裁（CEO）郭鵬認為，政府出招調控下，現時樓市表現已大不如前，例如成交減少，但由於樓市仍有需求，特別是豪宅供應少，相信豪宅價格不會下跌，集團亦不會劈價賣樓。

【成報】稱，洪丕正：本港按息有上升壓力。去年渣打集團（2888）香港區的業務一枝獨秀，收入及純利均達雙位數增長。渣打香港行政總裁洪丕正表示，近年香港處於長期低息環境，該區在息差逆境，仍有雙位增長，預期未來淨息差再向下調的空間不大，將趨向平穩。

【東方日報】指，私宅動工急增2.4倍。政府近年積極批出住宅地，發展商亦追趕旗下項目發展進度，屋宇署最新資料顯示，一月私人住宅動工單位錄1,238伙（撇除重複個案），按月急增約2.45倍，並為近十年同期新高。

【新報】稱，陳李藹倫：樓市供求短期緊。政府經濟顧問陳李藹倫表示，政府仍關注樓市泡沫風險，加上短期樓市供求仍然偏緊，有需要維持相關樓市措施。她又說，政府公共財政良好，但要正視社會福利及醫療開支需求上升。

【星島日報】指，萊坊：港豪宅價全球第二高。近期本港樓價有回落趨勢，惟整體仍處高水平，有國際物業代理行最新報告指出，現時平均呎價高達三萬五千零二元，位居全球主要城市中的第二位，僅次於摩納哥之後。

【太陽報】報道，租金負擔遠超合理水平。自○三年本港經濟從衰退中復甦，住宅租金隨之而上，據某地產代理一個關於租金統計，○三年全港住宅每方呎平均租金為10元，經歷十年的時間（除○八年金融海嘯後出現較長時間下跌），本港住宅租金一直上升，升幅達120%，年均增長8.5%。

【信報】謂，富豪置第二居所，港三甲不入。萊坊連同中銀國際發布最新2014年《財富報告》指出，來自全球的受訪者中，22%有意在未來一年購置第二居所。不過，受到香港樓價高企和辣招拖累，本港跌出第二居所熱門城市的三甲之列。

【文匯報】指，大埔西貢宅地收24標書。政府續向市場供應土地，昨日大埔及西貢分別有地皮截標，接7份及17份標書，反應合乎預期。其中大埔白石角由於投資額龐大，單計地價估值就達35.79億元至50.1億元，成為中大型發展商爭奪目標，包括長實、新地、新世界等均有入標。其中「白石角大地主」信置亦獨資入標，擴充其「白石角王國」。

今日地產新聞摘要 20140307

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2014年3月7日

【星島日報】指，鄭家純狠批財爺杞人憂天。財政司司長曾俊華與特首梁振英的理財哲學一直被外界認為有分歧，作為「梁粉」的新世界發展主席鄭家純，昨在北京狠批曾俊華拒絕動用巨額儲備改善民生，又質疑「長遠財政計畫工作小組」發表的報告，指本港最快七年後就會出現結構性赤字，是曾俊華「杞人憂天」，如此理財之道，非市民之福。

【信報】謂，陳茂波施壓港鐵推地，變相益地產商。梁振英以土地及房屋為「重中之重」的政策贏取民望，但上台後至今增加房屋供應、尤其是公屋和居屋的興建皆未能達標，惟有推賴覓地困難，並且瘋狂盲搶地，以圖履行競選承諾。

【文匯報】指，新蒲崗舊區待變新。每次提起新蒲崗，香港人第一時間只會想到工廠區，但其實新蒲崗區貌早已大異往昔，除落成有大型商場樓宇，附近更因舊工廈林立吸引不同的藝術工作者進駐，形成獨特的藝術村，令舊工廠區重現生命力。

【東方日報】指，發展大嶼山，環團憂輕視生態。大嶼山發展諮詢委員會明日（八日）會召開首次會議，有環保團體不滿該會委員林奮強，以大嶼山需經發展才能由「醜小鴨變身白天鵝」，貶低了大嶼山的價值，又批評委員會內較少保育相關人士，擔心討論時只着重經濟效益，低估大嶼山生態價值，明日和後日均會發起抗議行動。

【新報】稱，員工居住成本港最貴。有報告指香港是企業安置員工最昂貴的城市，每名員工在港每年涉及的開支達12.3萬美元，顯著領先在過去兩年先後排名第二的倫敦和紐約，更比上海貴3.8倍。

【太陽報】報道，全球貴租冠軍，香港羞辱纏身。有兩個報告，給香港戴上全球貴租冠軍頭銜。發展及人力資源分配方案機構ECA的研究顯示，香港連續第二年成為全球租住三房住宅開支最昂貴城市。以亞洲城市計，與排第二的日本東京（全球第六），差距大拋離，由四年前香港高出百分之六，擴至最新的百分之五十五。

【明報】指，4盤申預售涉943伙，3月新高。地政總署昨日公布，2月份共4個住宅項目新申請預售樓花同意書，涉及約943伙，較上月的168伙升約4.6倍，為近3個月以來新高。

【蘋果日報】說，將軍澳3,000伙新盤殺到，今年成供應重災區，樓價料受壓。只擺脫「供應重災區」之名數年的將軍澳，經政府早前狂推地，及壓逼港鐵（066）加快推出區內上蓋項目招標後，隨着發展商開始申請樓盤預售，粗略估計單是今年或有多逾3,000個單位要預售，加上目前樓市已開始進入調整期，相信該區未來又出現新一輪樓價受壓期。

【成報】稱，爾巒售逾100伙。新盤銷情繼續暢旺，今個星期中、後期，多個樓花盤接連推售。昨日，新地（016）旗下爾巒推出開售以來最大批單位，合共107伙。

今日地產新聞摘要 20140306

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2014年3月6日

【明報】指，樓市政治化，減持降風險。不少人在討論「辣招」通過後，樓價會升或跌，但前瑞銀星級分析員、現已自立門戶的Bricks&Mortar主席兼總裁王震宇卻認為，辣招最大影響不是利淡或利好樓市，而是令樓市變得政治化，難以預測走勢。因此，他認為最佳策略是分散投資，減少在港持有「磚頭」的比重，並認為香港未來的經濟出路，是與深圳同城化和爭取更大的「腹地」。

【文匯報】指，驗樓師彈港樓「衰的更衰」。投資「磚頭」可能是不少港人窮一生精力去追逐的夢，但近年來常有聽聞一手樓花收樓時發現「貨不對辦」。資深專業驗樓師詹濟南昨日舉辦頒獎禮，將過去一年24個一手樓盤檢驗得出最好的五大優秀屋苑，結果由新地及信置包辦，新地筲箕灣譽都更成為新樓「狀元」。

【東方日報】指，改劃地按時推售難度高。政府為加快推地，將不少未完成改劃用途地皮納入新一年度賣地計劃，新賣地表合共多達21幅土地未完成改劃，佔總數約61.8%，部分更屬「滾存改劃地」，包括牛池灣豐盛街、旺角新填地街及豉油街等。該批地皮預計要新財政年度下半年才能供應，可見改劃地要按時推出存在相當難度，下年度新增的大批有待改劃用途住宅地，隨時亦變成跨年度供應。

【新報】稱，青年中心重建，僅供61單位。政府與青年協會合作，把兩層高、位於大埔寶鄉街的青協青年中心，重建為青年宿舍。但青協指佔地只有四千多呎的地皮，重建後只能提供61個單位，較政府預計的70個為少，且由於城規會要改劃土地用途，也未必可以如期在2016年落成。

【信報】謂，供應缺口已補回，房屋階梯待多元。為解決房屋短缺問題，港府於本財政年度共推售36幅住宅用地，建造1.4萬個私人單位，創下十三年來新高，亦較去年度的8000個大增逾七成。

【太陽報】報道，核心舖租回歸冷靜。呢幾年內地旅客少咗喺香港掃高價鐘錶珠寶，少咗商戶肯用高租金搶核心區舖位。响過去三個月，旺角、尖沙咀及銅鑼灣有唔少舖位成交租金加幅略高於約4至30%，比起舊年呢幾區舖位租金增幅由約四成至超過1倍，舖位租金升幅明顯放緩。

【蘋果日報】說，新地觀塘商廈，意向呎價逾萬元。新地（016）部署最快本月內以現樓方式，出售觀塘海濱道商業項目，現已低調接受市場洽購，意向呎價達萬元以上。

【成報】稱，丰滙首批百伙或月內推。長實（001）及中原昨日為即將開售的丰滙舉行誓師大會，場面熱鬧。長實高級營業經理何家欣表示，經與各代理了解市況後，計劃首批單位推出約100伙，比新例要求的81伙為多，希望月內能開售，屆時將為買家提供優惠。

【星島日報】指，南豐提速年內推五千伙。發展商積極加快部署，多個新盤排隊出擊搶攻，其中南豐預計今年將推出四個全新盤，包括逾千伙的矚目大盤將軍澳日出康城三期緻藍天、以及荃灣七站環宇海灣，另有山頂聶歌信山道豪宅盤及紅磡高山道項目等，連同已開售的項目，合共達五千伙供應將於年內登場。

今日地產新聞摘要 20140304

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2014年3月4日

【新報】稱，中銀現樓按揭15連冠。發展商以優惠促銷新盤，吸引買家入巿，刺激2月份樓花按揭按月倍增至708宗，創9個月新高。現樓按揭表現亦見回勇，按月升近一成，但仍較去年同期銳減逾23%，不但連續4個月低於6,000宗，更是連續30個月少於1萬宗，乃有紀錄以來最長。按揭市場持續低迷下，中銀(香港)15度蟬聯現樓按揭巿佔率冠軍，而渣打則膺樓花按揭六連霸。

【東方日報】指， 政府晒冷連推4地。政府繼續就土地供應「跑數」，昨一口氣推出本季度賣地計劃最後4幅地皮，包括兩幅天水圍限量地、啟德限量地及大埔白石角住宅地，同於本月底招標，提供樓面合共超過340萬方呎，相信是單日推出樓面「史上最多」。4幅地皮估值合共最多逾132億元。而政府安排於本年度按季主動推出的住宅地，亦順利悉數推出。

【星島日報】指，22 舊 屋 邨 鎖 定 重 建。為滿足未來十年的新建屋目標，當局計畫積極重建尚未用盡地積比率的舊型屋邨，以增加公營房屋供應；繼宣布 分階段重建華富邨後，房署昨首次披露納入重建潛力研究的二十條高齡屋邨名單，並稱鑑於屋老化後保養費勢將上升，首次表明有需要逐步規劃重建工作。署方準 備與其他部門磋商及展開重建的技術研究，重點考慮重建後的單位數目淨增長，以挑選優先重建的高齡屋。

【信報】謂，增建公營房屋更快「見紅」 。 房屋政策是特首梁振英挽回民望的「救命草」，他早前許諾在未來十年推出47萬個單位，其中六成為公營房屋，四成是私樓，惟長遠財政計劃工作小組報告警告，房委會將為建屋目標承受龐大開支，估計到2042年負債高達4900億元，若由港府埋單，將令庫房提早3年用盡儲備及出現財赤。

【太陽報】報道，清貨鬥快優惠升級。 三月份多個全新樓盤排住隊等開售，部分發展商趁全新盤埋身肉搏前，積極重推旗下新盤餘貨。好似恒地（00012）等嘅馬鞍山迎海第一期，尋日截止收票，有成392張入票，超額認購6.8倍，相信賣完嗰50間，發展商會盡快推埋剩番嘅單位。另外，長實（00001）北角DIVA就推出低至全期最優惠利率（P）減3厘嘅低息二按計劃，吸引用家入市。

【蘋果日報】說，政府盲搶七綠化地起樓。政府上周公佈新一季賣地表，其中有多幅都需要改劃土地用途。環保觸覺指，當中有七幅土地共5.33公頃現時仍屬綠化地帶，例如深水埗大窩坪地皮距離獅子山郊野公園不足200米，擔心政府一意孤行繼續「盲搶地」，令郊野公園再沒有緩衝地帶，最終只令地產商得益，市民仍只能望「豪宅」興嘆。

【明報】指， 前房協天水圍兩地 本月28日招標。地政總署昨公布，原批予房協作長者屋及職業訓練中心的天水圍115區及112區地，連同大埔白石角及啟德地皮於本月28日起招標。屬本財年最後招標的壓軸地皮。其中2幅天水圍限量地，共涉約2470伙，惟早前屯門地價創新低，業界調低估值約13%。

【成報】稱， 港置：樓價或下滑10%至15%。早前政府公布新一份財政預算案及賣地計劃，市場人士紛紛對後市進行預測。港置高級執行董事伍創業表示，增加住宅供應是政府政策主調，惟外圍經濟充斥如加息等不明朗因素，相信樓價將愈跌愈深，將出現「泥沼式下跌」，樓價將由原先預期全年下跌約10%，進一步下滑介乎10%至15%。

【文匯報】指，申公屋擬放寬，料惠14.7萬戶。政府建議放寬公屋輪候冊的入息和資產限額，分別調高8.4%和4.4%，以2人家庭為例，新入息限額為14,970元；新資產限額則為29萬9,000元，但有立法會議員關注到，在最低工資下，若2人家庭成員都出外工作，入息已會超出新上限，未能申請公屋。房屋署預計，調整限額後合資格申請公屋的家庭將會增加14萬7,100個。公屋團體擔心，愈來愈多人可以申請公屋，輪候時間將會愈來愈長，促政府進一步增建公屋。

汪敦敬: 持貨能力決定輸羸

每週樓市評論

汪敦敬

祥益地產總裁

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14193

常聽到人們說Cash is King (現金為王)！尤其是在市道低迷的時候，更加信奉持有現金才是上上之策！但是金融海嘯後，如果死板地認為Cash is King的話是不適合且是危險的！持有現金之餘，必須要知道其策略價值，才算緊握勝算！否則，盲目地將現金放在銀行可能反而是下下之策！

金融海嘯發生後，各國也推出了令資金更充分流通在市場的「量化貨幣寬鬆政策」，其中是包括了大量「印銀紙」，市場有了足夠的資金，銀根鬆動息口減低，令市場更活躍運作，當然，政府也有了足夠的現鈔去救市！只是，世上沒有免費午餐，「量化貨幣寬鬆政策」究竟由誰人『找數』？當然，就是將現金存放在銀行的人去「埋單」，印多了銀紙，貨幣自然貶值，將錢存放在銀行沒有去投資的人，收到的息口更少，最後貶值率多少他們就損失多少！也即是說，盲目放錢在銀行不單止不一定是King，而且還可能是輸家！

手持現金的作用，應是確定可進能守的機動力，確定了任何時候也可保留實力及具掌握機會的能耐。

未來，我認為災難必持續出現，且出現得更無常及更頻密！其中一個重要災難，相信就是極高的通漲！

我認為因為資訊日益發達，泡沫形成及爆破也會比以前快得多！正能量消耗時間少，負能量凝聚時間也短！我認為經濟起跌的週期，會由以前三至五年，變為6個月至2年！

正因為災難密、週期短，更充裕且隨時可掌握機會的Holding power變成必須了！保留後著，預算災難必來，在頻密的週期中掌握其危中之機才是將來長勝之匙！
投資時保留後力，確保更足夠的Holding power！

今日地產新聞摘要 20140303

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2014年3月3日

【東方日報】指，李兆基捐元朗地建屋陷膠着。恒基地產主席李兆基早前提出捐出元朗地皮予房屋協會興建資助房屋，原打算去年底前公布「好消息」，但房協主席鄔滿海接受本報訪問時透露，恒基最近兩個月再無聯絡房協，未知計劃是否有變。

【新報】稱，陳茂波：未扭轉供求失衡。政府日前公布下年度賣地計劃，私人住宅用地共34幅，可興建1.55萬個私人單位，但當中達21幅須先改規劃才能建樓，被質疑實質供應量將比估計少。陳茂波昨日發表題為《持續推地有心有力》網誌指出，去年公布賣地計劃時，亦出現類似質疑，當時46幅合共提供1.36萬個住宅單位的用地中，22幅須先改劃或通過其他程序才能出售，但最終售出和在本月底前將招標出售的住宅用地共36幅，共可提供約1.37萬個單位，達到原訂目標。

【星島日報】指，赤柱相鄰地皮估值逾48億。港島土地供應稀缺，南區傳統豪宅地段更炙手可熱，港府下年度將推出兩幅位於赤柱黃麻角道相鄰地皮至為矚目，市場人士指，該地屬傳統豪宅區，貼近富豪海灣地標洋房屋苑，估計呎價最高達二萬五千元，成為下年度呎價估值最高的地王，兩地合計估值逾四十八億元之巨。

【信報】謂，港府曾研究收回港鐵物業發展權。港府上周公布新一年財政年度賣地計劃，發展局局長陳茂波罕有地批評港鐵（066）近年屢次招標無功而回，要求港鐵配合當局的房屋政策，市場關注港鐵項目招標成效影響政府達成本年度的住宅供應目標。

【太陽報】報道，白石角地挑戰50億。今個星期五將有兩幅住宅地截標，當中大埔白石角臨海地皮可以起到70幾萬方呎樓面，係今個年度數一數二嘅大型住宅地。由於該區發展愈嚟愈成熟，相信會有唔少大發展商競逐，其中喺區內已有發展項目嘅信置（00083）等，入標機會好大。

【蘋果日報】說，牛池灣地改劃住宅遇阻。地政總署上周公佈下年度賣地計劃，私人住宅用地共34幅，可供興建約15,500個單位，其中有21幅須要改規劃。

【明報】指，爾巒周四再推107伙。聲言月月有樓賣的新地（0016），旗下錦田爾巒推出不足兩周已累沽逾270伙，比原定目標首階段發售200伙超標35％，周四會乘勝追擊再推出額外107伙應市。

【成報】稱，2月樓宇登記料創海嘯後新低。根據土地註冊處數據所得，2月首27天全港暫錄3,834宗樓宇買賣登記（數字主要反映1月中旬及2月上旬的樓市實際狀況），較1月同期的5,083宗銳減25%；同期物業成交總值則僅達268.89億元，較1月同期的300.65億元減少11%，減幅明顯少於登記量。

【文匯報】指，新盤排隊推，二手再轉冷。十大屋苑周末二手交投量上月底曾經重上「雙位數」，可惜「小陽春」曇花一現，踏入3月交投量又再跌回谷底。