今日地產新聞摘要 20140108

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2014年1月8日

【明報】指，戴德梁行料今年豪宅價跌一成。受美國退市消息及樓市辣招影響，續有物業顧問看淡後市。戴德梁行香港董事總經理陶汝鴻預期，今年中價樓（價值500萬至1200萬元）樓價或跌5％至10％，豪宅（價值1200萬元以上）價格可能跌10%。

【文匯報】指，工商舖聖誕月買賣倒升。工商舖買賣登記在聖誕月淡季逆市報升，利嘉閣（工商舖）地產資料所得，全港去年12月錄502宗工商舖物業買賣登記﹙主要反映2至4星期前市況﹚，按月增加22%，創近4個月新高。

【東方日報】指，萬伙准預售年減逾11%。政府致力增加土地及樓宇供應為樓市降溫，但去年獲地政總署批出預售樓花同意書的單位僅10,884伙，按年少約11.1%。去年新入紙申請預售樓花的單位亦僅6,937伙，按年急跌約58.5%，並創七年新低。

【信報】謂，豪宅市場國際化，供應量減價難跌。政府先後推出買家印花稅（BSD）和雙倍印花稅（DSD）等調控樓市，衝擊本港整體樓市，當中以豪宅市場所受到的打擊最大。不過，信置（083）未有對此感到擔心，反而認為本港豪宅市場已經趨向國際化，故仍然看好豪宅市場的未來前景。

【新報】稱，長實嘉里跟從銷監指引。雖然發展商及銷監局都表示已適應新例，但早前銷監局公開表示發展商部份銷售手法不值得鼓勵，包括以平均折實價宣傳及公布意向查詢後，有發展商即變得慎言，甚至不敢公布入票數字。不過，銷監局回覆指賣方開價後便可公布查詢、登記以及入票數字。自銷監局列出不建議的銷售安排後，發展商都小心翼翼，並異口同聲表示會按指示行事，但亦有發展商轉趨謹慎，直言日後推盤會步步為營。

【星島日報】指，上月三項目獲批涉2338伙。政府加快批出住宅預售樓花，上月共有三項目獲批預售，涉及二千三百三十八伙，令待批項目涉單位跌至七千六百多伙，按月少兩成三。

【太陽報】報道，工廈補價降億京慳半億。雙倍印花稅措施冷卻商用物業炒風，東九龍商廈樓價顯著回落，就連工轉商補地價都平咗。億京發展嘅觀塘創業街15至17號工廈項目，早排傾唔掂向地政總署上訴，近排終於傾掂數，達成工轉商補價協議，涉及金額約11.2億元。

【蘋果日報】說，恒地7.5億底價，購何文田舊樓。恒地（012）繼去年成功在強拍場合收購舊樓作儲備後，昨日以底價約7.5億元投得何文田勝利道舊樓業權。此幅恒地「囊中地」，為勝利道7、7A、7B、7C、7D、7E、7F及7G號，地盤面積約為9,870方呎，現規劃為「住宅（甲類）」用途。

【成報】稱，4新盤爭相鬥快推售。新年伊始，一手樓市百花齊放，其中準備首輪開售的一眾新盤持續軟銷兼之添食不斷，恆地（012）迎海‧星灣截至昨日已收4,800張飛，發展商昨日表示，或最快於本周六上載第2張價單；同時，嘉裏（683）旗下西半山高士台昨晚加推20伙，入場費1,880萬元，或同首批50伙一齊於本周六開售。

今日地產新聞摘要 20140107

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2014年1月7日

【星島日報】指，政府擬取消未成年豁免BSD。為堵截內地人借助「雙非童」來港買樓，逃避買家印花稅（BSD）的漏洞，政府決定採納新民黨兼行會成員葉劉淑儀建議，所有未成年的香港永久居民置業都須繳交買家印花稅，變相加辣。有議員批評政府新修訂同令港人未成年子女無豁免，是「一棍打沉成船人」。

【明報】指，施永青倡推限建首置樓地。中原地產創辦人施永青昨天出席東亞銀行論壇指出，現時香港的樓價，難升亦難跌，因辣招只打壓需求，未增加供應。他建議港府規劃土地供應時，即可將部分新批土地列明專給首次置業人士，解決夾心階層需求。

【蘋果日報】說，折實價賣新盤，銷監局轟誤導，附帶條件多，買家未必盡享。新盤引入大堆優惠促銷，然後以折實價宣傳。最誇例子是個別樓盤折實價竟較原價平近三成。市建局有份發展的灣仔囍滙2期也曾以同樣手法賣樓。發展商這種宣傳招數已引來一手住宅物業銷售監管局批評，指折實價附帶條件多，容易構成誤導。

【信報】謂，土地供應是房策成敗關鍵。「長遠房屋策略諮詢文件」（下稱「文件」）坦言香港的「房屋問題」源於土地供應不足，令樓價飆升不停，價格脫離打工仔的負擔能力，政府有需要介入。這也就是供應主導的理據。然而，問題的關鍵是，政府應如何介入？政府掌握土地供應，從土地供應入手是很合理的想法。

【東方日報】指，大埔八地建萬單位。貪曾前特首曾蔭權爵士留下的「蘇州屎」愈揭愈多。港府一口氣將大埔八幅土地全部改劃為住宅用途，當中包括曾蔭權年代發展六大產業，原本預留興建私家醫院的九公頃土地，將「還原」興建最多五千四百個單位，連同其餘七幅新改房屋用地，區內未來可增建約一萬個住宅單位。

【新報】稱，銷售監管局接29宗投訴，售樓書多技術犯錯。一手住宅物業銷售監管局專員馮建業表示，自一手住宅物業銷售條例去年4月實施以來，幾乎每個項目在初次提供的每本售樓說明書，均有技術錯誤。他又透露，當局正調查大埔天賦海灣以園林圖片作銷售的做法。

【太陽報】報道，黃大仙公屋爭住睇。第二批白居二又「嚟料」，但依家居屋個價已經升咗唔小，相比未補價公屋買賣盤仲有百幾萬放盤，即刻變晒搶手貨。其中坐落東南九龍一帶嘅黃大仙鳳德邨、竹園北邨同黃大仙下邨，喺呢幾日睇樓量佔同區成個免補價市場四成，比上次白居二推出初時多咗至少30個百分點，依家區內公屋只約120萬元就可以上車。

【文匯報】指，DIVA加推12伙，實呎24606元。農曆新年前4個新盤約500伙於本周末爭相搶客下，傳收約100票的北角DIVA，發展商長實昨以原價加推12伙，平均實用面積呎價24,606元，折實25%優惠後平均實呎價18,454元。

【成報】稱，兩官地周五截標，估值31億。兩幅分別位於新界火炭及觀塘的官地將於本周五（1月10日）截標。兩地皆設有高度限制。其中位於觀塘地指定作商業用途，發展商另須作去污工程，測量師對其估值分歧較大，介乎30億至39.62億元。綜合市場估值，兩地料可為庫房帶來介乎約31.3億至41.31億元之收入。

今日地產新聞摘要 20140106

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2014年1月6日

【文匯報】指，加辣減辣，因時制宜調整。回望過去一年在辣招包圍下的樓市，政府打壓炒家買樓意慾收到一定成效，市場成交急挫四成。除地產代理的生計大受打擊外，於其他相關環節如裝修、傢俬電器、五金、搬屋、律師及銀行等，甚至庫房的物業交易稅收，亦受到不同程度影響。

【新報】稱，大行看淡港樓，利嘉閣估漲半成，摩通睇跌三成，全城最熊。辣招出台後，去年樓市交投頓異常慘淡，但樓價直至新一年仍未見顯著回落。據悉，各大行已率先大吹淡風，其中以摩根大通看法最淡，指今年樓價將大跌兩至三成。經絡按揭指，不擔心香港按息會大幅調升，認為即使加息，幅度亦輕微。辣招方面，交銀國際有地產分析師憂心，一手盤反應熱烈，加上樓價始終下跌有限，或會促使政府決心再加辣。

【信報】謂，梁振英得罪的是中小企。梁振英跟商界「不和」的傳聞，近幾個月愈傳愈升溫，導火線主要是樓市辣招，令房地產相關行業苦不堪言；而工商界又借各種場合表達對政府政策的不滿，令人覺得CY與商界已經「冇偈傾」。

【明報】指，三盤齊超購，星灣收2400票最旺。屯門瓏門2期熱賣之際，另外3個正收票的新盤也相繼錄得超額認購（見表），其中又以恒地（0012）、新世界（0017）合作的馬鞍山迎海．星灣表現最佳，該盤發展商指項目過去兩日開放示範單位，吸引約2.6萬人次參觀，至昨晚為止，兩日已錄約2400個認購登記，超額近13倍，凍資約3.6億元。

【蘋果日報】說，居屋樓價年升20%勝私樓。政府自從2012年中公佈白表買家可於居屋第二市場免地價購買二手居屋和公屋後，這類物業的樓價應聲勁彈，表現跑贏大市。其中居屋過去一年樓價升幅更達20.9%，而中原城市領先指數CCL期間升幅不足4%。

【東方日報】指，白居二着急搶盤睇樓。在2,500個第二批白居二潛在購買力快將「殺到」，面對如此龐大競爭，部分首批中籤者近日爭取機會搶盤。有首批白居二買家為免夜長夢多，更委託代理漏夜送訂上番禺。

【星島日報】指，去 年 新 盤 註 冊 錄 9800 宗 減 23%。於政府頻出招壓抑樓價急升下，一三年錄得樓宇交易量偏低，土地註冊處新公布數字顯示，去年全年樓宇成交量為七萬零五百零三宗，按年少三成九，同期，住宅佔全年交冊量為五萬零六百多宗，按年少三成八。

【太陽報】報道，按揭生意悲觀，銀行減H息催谷。踏入一四年銀行對按揭業務仍然不表樂觀，有大型銀行按揭部主管稱，今年樓市持續淡靜加上樓價難升，預期銀行的按揭貸款組合將會萎縮。銀行積極推廣拆息（H）按揭，抵抗按揭組合萎縮壓力，據了解，中銀香港（02388）近期向個別新盤客戶提供低至H加1.7厘按息，看齊中小型銀行。

【成報】稱，昨日188伙一舉沽清，瓏門2期原價推盡貨尾。新年一手樓市不負眾望，開年新盤銷情不俗兼多盤齊開，加入搶客戰團。新地（012）旗下瓏門2期昨日推售的188伙再次一舉沽清，發展商隨即將全盤僅餘的188伙盡數原價推出，平均呎價10,937元，並公布將於本周四（1月9日）推售其中8伙特色戶。

今日地產新聞摘要 20140103

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2014年1月3日

【文匯報】指，施永青：一手樓價料跌20%。中原集團創辦人施永青對於今年一手樓市道並不樂觀，他昨出席新城電台節目時指，辣招影響下，買賣兩閒，地產商去年銷售未能達標，估計今年一手樓價格將有15%至20%下調，因新盤訂價須貼近二手樓市，並減價以抵銷辣稅支出。

【蘋果日報】說，憂供應增，發展商趕出貨。新年伊始，樓市承接去年底由一手市場主導外，接二連三有新盤低市價開售，對新一年樓價無形添上壓力。向來要「賺到盡」的地產商，面對政府揚言加快土地供應「誓言」，願意放棄進取態度，以平過或貼近二手價開賣首批單位，營造抵買氣氛，求貨如輪轉免滯銷，加快資金回籠再投地。

【成報】稱，美國「退市」會拖累香港樓市嗎？去月12月，美國聯儲局宣布從2014年1月開始縮減購債規模，將每月採購850億美元資產的開放式量化寬鬆（QE）縮減100億美元，國債和抵押貸款支持債券（MBS）的採購額各縮減50億美元。有人擔心，美聯儲「退市」會拖累香港樓市。中原地產董事施永青發表文章稱，美國「退市」對香港樓市影響有限。

【明報】指，白石角地打頭陣，本季招標料值50億。政府持續加快推地，地政總署昨公布，大埔白石角科進路及西貢碧沙路與清水灣道交界2幅地皮，將於本月24日至3月7日招標，為本季推出的12幅地皮「打頭陣」，兩地均不設限量條款，估值共逾51億元。

【信報】謂，增設適當配套，全力發展西北旅遊。在早前「洪水橋願景系列」的文章裏，我們曾指出洪水橋新發展區應定位為本港中環以外的第二個經濟中心，除了提供大量土地，幫助解決香港房屋短缺的問題之外，更可提供建構新的工商業發展基地，帶動香港西北鄰近地區的發展。要真正幫助洪水橋和鄰近地區發展，首先要充分利用當地的條件，發展當地的產業，創造當地的就業機會，搞活當地的經濟。

【東方日報】指，白居一效應谷唔起。白居二措施雖為去年公、居屋第二市場帶來大批潛在購買力，但在樓價高企下，激活市場情況未如理想。政府資料顯示，去年暫錄約2,010宗第二市場買賣，按年僅增約198宗，升幅遠低於去年中新增可投入市場的2,500名首批白居二購買力。而數字與前年未推出有關措施時相比，升幅僅多出約2個百分點。

【新報】稱，迎海‧星灣周六開示範單位，長實DIVA首批75折，實呎萬七，平過維峯。長實於今年首個工作天公布北角DIVA的價單，首批50個單位，平均呎價22,514元，扣除最高樓價折扣25%後平均呎價16,866元。現時同區新盤僅有去年11月開售的維峯，首批呎價約2.6萬元，扣除折扣後呎價則約2.1萬元。DIVA折實後較毗連的新盤維峯呎價低近兩成，不過長實形容較早前同區推出的新樓盤亦稍有折讓。

【星島日報】指，高士台變速今開價搶客。踏入新一年，多個新盤爭相在今年首月開售，西半山現樓豪宅新盤高士台，亦加快銷售步伐，發展商將於今天開價，並開放示範單位予公眾參觀，最快於下周推售；首批不少於五十伙，將以兩至三房打頭陣，令近日迅即燃起的新盤開售熱潮進一步升溫。

【太陽報】報道，莊士敦道舖租升逾1.4倍。紀惠集團行政總裁湯文亮表示，該集團去年三月重新招租的灣仔莊士敦道35至45號地下其中5個舖位，已悉數租出，平均呎租約130元。

陳力生：保留現金候「大風」出擊

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140102/pba01/01.txt
  文章日期：2014年1月2日

陸振球（明報地產版主管）

認識一些朋友，只有手頭有閒錢，便會「囉囉攣」的渾身不自在，非要將所有資本進行投資不可。早前便曾有朋友來電，說因看不通樓市，卻又有本金再買樓而「不開心」，這令筆者想起恒生銀行（0011）零售銀行及財富管理業務主管陳力生早前接受《明報》訪問時表示，他總會保持一定比率的現金，認為倘市場有變動有機會，便可隨時出擊，「咬它一啖」；只因他深信：「大風之下，必可拾到一些樹葉。」

陳力生指其投資組合講求均衡，股票、債券、基金、物業樣樣齊，而說到樓市， 他稱在2002年底上環帝后華庭開售時，他把握機會以每呎3000元的低價買入一個單位收租，資料顯示帝后華庭現時二手呎價達1.1萬元以上，即陳力生買樓11年，帳面已賺近3倍，「當時我覺得樓價跌了，大家仍要住的，所以我買了收租，計過條數怎樣都計得掂，我就買了」。

對於現時是否適宜入市買樓，陳說自己沒有「水晶球」，「你可以見到在供應方面政府下了很多工夫，再加上辣招，令成交減少。當有一些似乎抵買的新盤推出來，又引起大批買家的興趣，樓市正在找一個平衡點。因為銀碼大，買樓始終要衡量自己的能力」。

他說對上一次買樓已是5、6年前的事，即是金融海嘯前後，那又是一個好入市時機。他的理論是，「大風之下，一定會有些樹葉可以執」。

另外，《明報》將在本周六（1月4日）舉辦「2014投資攻略第一擊」研討會，除了由筆者分析來年樓市最新形勢外，同時邀得近一年提供股票貼士「命中率」極高的經濟學者關焯照主講「2014經濟與股市明星板塊」，以及由東盛金業市場行政執行總監盧楚仁分析黃金市場的投資機會，同時由GMO CLICK環球通副總裁陳建豪分析明年最值得留意的外幣投資。有興趣讀者可登入以下網址報名：http://mpfinance.com/jan04.htm

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

汪敦敬：2014年我對樓市的十大忠告

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汪敦敬先生加入地產代理行業逾30年，現為「祥益地產」總裁。

 

忠告1：滯脹持續

2010年已忠告的滯脹(stagflation)局面仍未改變，所謂美國退市其實也只是減少了一點量化貨幣而已，市場資金其實仍惡性增加，購買力卻滯後追不及，形成近年「價升量跌」的新常態，但在多次樓市辣招下，市場的價格似被抑壓靜止，但「值」及持份者能耐卻在提升中，建築成本上漲、借貸率日低、屯門200萬以下的放盤量由2011年錄得的2377個，變為上月的64個，可見上車門檻其實不斷上升中。如此樓市下跌空間有限，上升潛力反而暗地裏日益強大。

忠告2：樓價先跌後升

去年忠告「樓花定價將影響樓市大局」，結果因為樓花市場銷情在2013年曾因為《一手樓銷售條例》，加上發展商和新一任特首政府磨合的關係，嚴重影響了銷售的進程，於是人為地令待售一手樓盤累積，製造了樓花削價潮出現，在量化貨幣的資產升值壓力下，樓價竟「反引力」要向下調整。這調整不可能長久，只可維持三個月至半年的「假跌市」時期，之後市場價格會穩定再穩步上揚，而過程中因為過去十多年不同項目的升跌均歷程不同，因此來年的減價及回升幅度也有別！

忠告3：公屋被過份依賴

08年開始忠告的「基層矛盾激化」，公屋輪候冊人士由2011年3月152,400去到近期的237,800位，而不斷增加的白表人士不少的購買力也未必追得上通脹及增加的建築成本，難免部分也成為公屋輪候註冊人士！香港將進入依賴公屋的困局！

忠告4：新界西升值將最大

港珠澳大橋效應市民已開始感受到，中港融合也是大勢所趨，以基建帶來的升值應以新界西最大，在此我應再忠告一次。

忠告5：租金牛皮

租金趨勢是樓價的最重要根據，08年開始多次忠告租金上升樓價因此易升難跌，執筆時租金「大升趨勢完結，大跌趨勢難成」，從此角度看「樓價大跌有限」了。

忠告6：貨幣戰爭，似緊仍鬆

三年前我已忠告例如釣魚台的「邊境衝突既深且遠」，但到了今年軍事磨擦比之前更加大增，筆者認為主戰場已在貨幣戰場中，這仗沒有煙硝的世界大戰，被美國量化貨幣令資產及財富蒸發受傷害的人其實比第一、二次世界的人更多，我08年已提出「貶值風險仍是最大」，到現在也沒有變。美國所謂的退市，其實為仍然的低息期做勢，希望利用一刻經濟數據的較穩定而製造憧憬，美元現在跌中求升，以慢（復甦）扮快！其實我們仍在銀紙貶值的浪潮中。

忠告7：辣招持續，微調有放有收

2010年我們忠告預警政府極大機會出手干預樓市，令香港樓市「突然死亡」，同年11月政府推出額外印花稅，2011年我們忠告「政策影響樓市加深」，並認為「政府將會推出更多措施及政策去主導市場及抵禦衝擊」，同年6月政府出辣招大幅收緊銀行按揭；去年2013年我們更忠告政府會再為樓市出招！結果「從價印花稅」推出；我認為2014年政府仍會為樓市出招，樓市辣招屬宏觀調控，在政治上宏調亦不會打壓用家上車的，只有繼續抑止投資活動，因此當樓價在辣招下仍繼續向上時，政府會再出招，只是其規模將減少，修正之前政策的漏洞，亦會放鬆給用家更充分的入市機會。

忠告8：政治鬥爭不絕

去年我忠告「香港重新格式化」，顯示香港內部的鬥爭不單只在政治理念上，而也在與既得利益者間。此亂局亦會令樓市的變數和秩序也異常混亂。

忠告9：中產怨氣加深

市場壟斷，草根鬥爭得到改善，但是中產及中小企商人所得才是更少，壓力最大！欠政府照顧及資助，未來中產會怨氣加深，令經濟局面更亂。

忠告10：無產者風險最高

08年我們已提「不投資風險高過投資」，到了今天環球量化貨幣更加嚴重！無資產者恐怕愈輸愈多，樓價的現實恐怕是愈等愈漲！

今日地產新聞摘要 20140102

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2014年1月2日

【明報】指，第一代地產分析員卓百德﹕租金回報低，增樓市風險。新盤市場當道，發展商為求追數、散貨，不惜提供各項稅務優惠，甚至以「跳樓價」吸引買家入市，令不少受辣招影響而沉寂多時的炒家重返市場掃貨。研究亞太區樓市逾30年、可說是香港第一代星級地產分析員的PortwoodCapital董事總經理卓百德（PeterChurchouse）認為，未來息口趨升和供應增多，相信是為發展商帶來散貨壓力的主因。

【新報】稱，「公屋房」擬全部收回。公屋單位短缺，政府希望收回全部俗稱「公屋房」的長者一型住屋房間，估計可以改裝為最少1,100個普通公屋單位。但由於住客堅持不肯搬出，這類大部份已丟空的「公屋房」，至今仍未能收回。房委由上世紀80年代起，在30條公共屋推出這類長者一型住屋，但因長者不喜歡共用廁所和廚房，因此反應欠佳。

【星島日報】指，補地價大縮水 樓市停升。為求增加住宅供應，發展局上月宣布在本季以近乎「晒冷」方式推地，但向來被視為另一住宅供應來源的不同土地交易申請，卻一直「落後」，透過發展商補地價所供應的住宅單位，暫時僅及年均水平的兩成四，倘若情況持續，或會影響每年提供二萬單位的目標。

【東方日報】指，商廈新供應五區發圍。未來幾年商廈新增供應唔似幾年前咁，淨係集中觀塘同九龍灣。睇番代理資料，今年至一六年期間，嚟自黃竹坑、新蒲崗、紅磡、沙田及荃灣五區，預計總共有11個商廈項目落成，總樓面約315萬方呎，佔期內總供應量35%，所佔比例係呢啲地區有紀錄以來最高。

【太陽報】報道，二手買賣料紀錄新低。去年截至十二月三十日，暫錄41,803宗二手住宅買賣登記，總值約2,241.33億元，料全年僅約41,933宗，並創九六年有紀錄以來新低，每月平均值不足3,500宗，料物業成交總值約2,248.28億元，數值亦屬近七年最小。

【蘋果日報】說，星灣低開，區內買賣死寂，馬鞍山二手，隨時跌價一成。恒地（012）、新世界（017）及培新集團合作的馬鞍山迎海．星灣以貼市價開價後，昨日吸引大批準買家到現場實地視察。記者直擊，普遍買家認為樓盤環境好，有市民更以「似愉景灣」來形容該區，指定價合理。因應新盤低開，同區二手即陷死寂狀態，有業主更先行減價沽貨。

【信報】謂，發展商爭響新盤頭炮。在新地（016）繼續力谷屯門瓏門II之際，多個全新項目亦正密鑼緊鼓部署開盤，爭相成為2014年全新盤頭炮。落禾沙迎海．星灣先聲奪人，在除夕夜發出首批價單。

【成報】稱，瓏門II即時加價加推188伙。新地（016）旗下瓏門2期於元旦賣樓，熱銷勢頭亦由去歲蔓延至新年，於昨早9時半開售的195伙於下午2時許即極速售罄，風頭一時無兩，為新年一手盤打響「頭炮」。承接火熱銷情，發展商乘勢於傍晚添食188伙，提價約0.5%至1%，該批單位擬於1月5日出售。

【文匯報】指，新地商場客流，除夕元旦升18%。受惠於除夕元旦假期，新地地產代理租務總經理馮秀炎表示，旗下12個商場其間（2013年12月28日至2014年1月1日共5天）總人流達688萬人次，營業額1.37億元，分別較去年同期上升18%及20%。