今日地產新聞摘要 20150429

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2015年4月29日

【明報】指，長沙洋房賣逾億，貴絕大嶼山，本地家族呎價2.8萬購入擬度假用。港股持續高位徘徊，市場游資充裕，令豪宅備受追捧。信置（0083）推出標售的大嶼山長沙BOTANICABAY第19號屋，雖然原定明日截標，但昨日搶閘公布以1.093億元售出，買家據悉為本港家族，相信會保留「屋仔」作度假自用。

【太陽報】報道，科大海景宿位月租$600。樓價、租金持續高企，大學宿舍床位都有價有市？近日網上有人放租「山明水秀 人傑地靈」的海景筍盤，吸引網民爭相問價。記者放蛇相約放盤者「睇樓」，直擊該筍盤由一名科技大學學生放租，他聲稱有兩個科大宿位可以出租，每個宿位只要三千五百元就可租住半年，平均月租僅約六百元，就算租客並非該校學生，他都「寫包單」可以入住，更大爆宿舍保安漏洞，又謂遇到校方查房「可以擒窗」。

【東方日報】指，喜點晒冷，折實呎價萬五。新盤認購反應踴躍，中國海外（00688）旗下馬頭角喜點昨晒冷盡推尚餘112伙的價單，平均呎價約17,164元，扣除買家可享最高售價12%折扣優惠後，折實平均呎價約15,104元，料已輕微提價，該盤落實周日推售164伙。

【信報】謂，樓價反映收入及財富分布。正在處理一些美國住宅市場的數據，除觀察全國的價格趨勢外，亦集中分析當中十數個城市，以及其一房、兩房、三房、四房和五房或以上分段的走勢。此外，也有獨立屋和分契住宅物業（通常是多戶和多層樓宇）的探討。

【蘋果日報】說，跑馬地洋房新盤，工人房340呎，大過「劏房戶」更設茶水間。正當市場掀起一股劏房潮，不足300方呎「迷你」戶成搶手貨之際，恒隆地產（101）在跑馬地藍塘道豪宅，一個近4,600方呎獨立洋房，工人房竟達約340方呎，空間大過劏房之餘，還包括獨立浴室及茶水間，足見香港居住空間的差距越來越遠，學者認為社會貧富越見拉闊，增添仇富情緒。

【新報】稱，新例兩周年，一手「旺丁旺財」。「樓股大時代」氣氛延續，發展商積極推盤，加上港股強勢起動，帶動整體交投氣氛，受惠發展商貼巿價推盤，配合靈活按款計劃，一手走俏，此外亦有助刺激具經濟實力的買家的入巿意欲，過去一年跑輸的豪宅巿將有力「追落後」，尤其豪宅新盤交投立竿見影，由3月11日起至4月28日，恒指累漲超過4,700點，期間4月迄今逾億元新盤銷售宗數按月顯著增加，料今年一手豪宅後巿具支持。

【文匯報】指，恒隆藍塘道擬價高者得。恒隆地產旗下跑馬地藍塘道23至39號的18座半獨立式大宅計劃以招標形式出售。恒隆地產執行董事及首席財務總監何孝昌昨日表示，由於本港豪宅供應有限，加上內地放寬銀根保經濟增長及美國預料不會太快開始加息，故相信本港樓市會平穩發展。

【星島日報】指，曉珀．御現人流收票量平穩。旺角曉珀．御連日開放現樓示範單位，錄不俗參觀人流。項目持續收票，市場消息指，已錄得足額認購。

【成報】稱，城規會商東北發展料今定案。城規會一連兩日舉行閉門會議，討論政府提出的新界東北發展規劃，預計最快今天（29日）會有決定結果。有團體昨日在城規會開會前到場示威，反對政府的發展計劃，揚言會抗議到底。

今日地產新聞摘要 20150428

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2015年4月28日

【新報】稱，財仔疑濫借未補價居屋按揭，借貸與物業掛鈎等同抵押。居屋樓價水漲船高，近期有報道指，涉未補地價居屋的業主，向財務公司借取高年息貸款，變相「加按」未補地價的居屋業權，牴觸了居屋不能隨便「加按」的法例。

【星島日報】指，居屋揀樓再添變數130申請調低次序。申請空前踴躍的新居屋下月揀樓，早前被揭發揀樓次序出錯的房委會，再發現有多達一百三十個申請需重新歸類，需調整至較低次序揀樓，主要是申請人以「家有長者優先選樓計畫」方式認購居民，但經審核後發現家庭成員中無長者，或白表申請人的家庭組合並非核心家庭，料可揀樓機會極微。

【明報】指，銷監局收66宗投訴，按年升24。本港推行《一手住宅物業銷售條例》快將2年，銷售監管局資料顯示，截至本年3月底局方共接獲約2800宗查詢及119宗投訴，其中首年共接53宗投訴，次年則共接獲66宗，按年升24.5%。

【東方日報】指，千一伙新盤下月火併。發展商加快推盤，下月有多個新盤接力登場。恒地（00012）旺角曉珀‧御率先於下月五日推售8伙，另新世界（00017）旺角SKYPARK、信置（00083）將軍澳帝景灣，及百利保（00617）元朗尚築，積極部署下月推售，涉及逾1,100伙。

【信報】謂，緻藍天撻訂貨137人爭1伙。長和（00001）牽頭發展的將軍澳緻藍天明天推售8伙撻訂戶，仍掀入票熱潮，項目僅昨天接受認購，共錄約1100票，即每137人爭購1伙；另中海（00688）土瓜灣喜點入票亦增至約2700張，超購47倍。

【蘋果日報】說，環球信貸降細價樓估價。新界北住宅供應大增，加上金管局上月出招打細價樓，財務公司環球信貸（1669）主席王瑤謂，已調低全港細價樓估價5%，鑑於元朗供應特別多，估價折讓更達10%。

【文匯報】指，嘉里冀年底推掃管笏項目。大盤搶客戰暫告一段落，各路新盤正蠢蠢欲動部署推出。嘉里發展執行董事朱葉培昨天出席活動時表示，旗下沙田玖瓏山推出後累計套現近70億元，尚餘約310伙待售，市值約40億元；系內屯門掃管笏項目涉及1,100伙，提供3種類型的物業，盼可於今年底前以樓花形式推出。

【太陽報】報道，石門舖拆細，272萬入場。非核心區舖位受追捧，劉Sir知道億京即將開賣沙田石門安群街3號商場樓花項目，共拆細160個舖位，首批先推2樓約莫40個舖位，入場費約272萬元，下月十五日開賣，為馬鐵站沿線首個拆細舖出售項目。

【成報】稱，Q1整體車位錄3044宗，創9季新高。今年首季發展商及大業主積極拆售車位，加上二手車位備受追捧，帶動整體車位市道暢旺。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2015年第一季整體住宅車位買賣合約登記（包括一手及二手）錄得3,044宗，總值37.10億元，較2014年第四季的2,091宗及26.25億元，分別上升45.6%及41.3%。

香港物業市場之新常態

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湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年4月27日

滬港通在復活節之後發揮威力，股票市場由幾百億成交升到二千幾三千億，將個turbo撻著，參與股票投資的人當然笑逐顔開，但亦擔心股市升勢是否過急，財爺立刻派定心丸，話股市沒有泡沫，即是叫大家放心投資，股票商人更加以新常態來形容最近股票市場，總之，大家有幾開心就幾開心，無它，被樓市壓抑咗十幾年，終於有吐氣揚眉的一日，我只是認為，股市的新常態並不足夠，因為熱錢易來易去，如果熱錢溜走，新常態就會打回原形，如果將新常態變成恆常態，股市就真正大旺。

物業投資者睇到股票市場的新常態，真的是有多少人到洛陽花似錦感覺，有時不明白點解政府厚此薄彼，全力幫助股市之餘，又全力打擊樓市，投資物業的人越來越少，官員們當然認為辣招成功，其實，物業投資者避重就輕，少賣不買，甚至不買不賣已經是新常態，大家可以睇二手物業市場成交量可以說是慘不忍睹，但政府全無表示，只是認為樓價不跌，政府是有責任繼續出招，出招已經變成恆常態。

物業市場在政府辣招下，已經出現新常態，有意置業的人大多數準備充足資金，甚至fullpaid也可以，換句話說，將資金不足的有意置業者淘汰出局，官員們可能忘記，那些被淘汰的人就是政府希望幫助的人，這是新常態之下矛盾現象，官員們未必會了解。

政府不斷出招做成另外一種新常態，就是重細輕大，辣招將所有購買力，尤其是投資者購買力推向細價樓巿場，做成不足一年細價樓樓價上升超過三成，得益者就是那些一早已經投資細價樓的物業投資者，那些本來政府銳意打擊的人，現在，反而給他們利用辣招來賺取更多利潤，這亦非官員們始料所及。

在過去幾年，不少股票評論員間中都會評論樓市，當然是重股輕樓，預測樓市下跌五成的評論員大不乏人，早已成為一種常態，他們的心意是希望小業主放棄他們的物業，轉投股票市場，不過，其效不彰，成績亦有目共睹。現在股市大旺，那些評論員當然不會放過這個機會，有評論員說，應該趁這個大時代，新常態出現時棄樓買股，我聽到之後都嚇了一驚，這並不是新常態new normal，而是abnormal不正常態。

今日地產新聞摘要 20150427

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2015年4月27日

【東方日報】指，細單位回報輸人幣定存。買磚頭收租一向是穩定投資，但近兩年樓價升勢跑贏租金，租金回報每況愈下。過往一向「好租」的細單位，今年租金回報率更首錄跌穿3厘，創歷史新低，最新僅為2.9厘，衰過人民幣定存。

【明報】指，日出7期招意向，估值最高40億。政府銳意增加住宅供應，繼市建局大角嘴項目早前完成招意向後，港鐵（0066）亦旋即推出將軍澳日出康城第7期商住項目，今日起招收發展意向書；除提供1250伙住宅單位外，項目更屬日出康城區內首度提供商用樓面、涉逾47萬方呎，業界看好商場投資潛力，補地價估值料介乎32億至近40億元，即每方呎樓面地價約2600元至3200元，有機會創日出康地補價金額新高紀錄。

【太陽報】報道，銀主貨湧到勢續增。股市大時代，二手樓市獨憔悴，交投冇咩起色。有業界人士話，市場上銀主盤數量已經升到60至70個，比兩個月前多咗超過15%，預計下半年銀主盤會繼續增加。事實上，由月初到依家，單月至少新增約15個銀主盤，當中以居屋同公屋最多。

【文匯報】指，樓宇買賣宗數金額齊創新低。截至4月22日，2015年4月份的樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)暫錄3,632宗，總值254.1億元。

【星島日報】指，代理走位搶豪宅客。今年豪宅盤大旺，不少豪宅代理亦忙於跑單，多個赤柱盤連環推出，迅即成為市場焦點，其中，有些原本從事工商鋪的代理亦紛紛加入戰團，更成功引介客戶入市，由於不少超豪宅有向隅客，亦吸引區內新盤加快部署。

【成報】稱，基層租戶常被迫搬遷。港人對房屋有迫切需求，帶動整體租金持續上揚，但租約一年比一年高，住戶租住一段短時間隨即遭到迫遷。有團體公布調查報告，指現行法例有多處漏洞，間接鼓勵業主肆意地收樓，租戶只能承受貴租或被迫遷，呼籲政府修例以保障租務市場健康。

【信報】謂，喜點累收2300票凍資2.3億。樓價飆升，上車意欲有增無減，以低價推售的蚊型盤土瓜灣喜點，過去兩天入票大增。市場消息指出，項目累收達2300張，超購40倍，凍資2.3億元，仍有待公布銷售安排；長和（00001）牽頭發展的將軍澳緻藍天，撻訂貨仍獲大批買家爭購，項目尚餘8個撻訂單位落實周三發售，今天接受登記，相信再掀搶購潮。

【蘋果日報】說，卓悅棄租銅鑼灣啟超道，一線街道也現吉舖，反映舖租放緩。零售轉差，全港最貴舖租地段銅鑼灣，一線核心區街舖竟現吉舖，棄租舖位為啟超道6至8號，三年前由卓悅（653）出高一倍價錢踢走G2000，以月租450萬元承租，剛放棄續租，是啟超道五年內首間吉舖，反映舖租見頂。

【新報】稱，股市大旺，樓市同受惠。香港股市受到中國北水南來的刺激，恒生指數及成交量近日都大幅躍升。北水湧港預料持續，如果股市成交額之中，有1%從股市流入住宅樓市，亦不得了，樓市的交投以至價位，升勢將欲罷不能。

今日地產新聞摘要 20150424

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2015年4月24日

【星島日報】指，東鐵火炭站毗鄰建「摩天居屋」。為求增加可建單位數目，當局可謂扭盡六壬，計畫將明年用作興建居屋的火炭坳背灣街地盤，以單幢方式興建一座不超過四十六層高的住宅大廈，提供八百一十個單位，料會成為全港最高的居屋大廈。

【明報】指，零售淡風，大道中空舖湧現，20號舖丟吉逾14月，叫租減逾兩成。零售市况有持續向下的趨勢，即使是中環旺區的大型舖位，承租情况亦存隱憂；據本報記者觀察，位於中環核心零售地段的皇后大道中，近月竟陸續出現空置地舖。有別過往名店排隊預租，個別中環旺舖位在空置逾一年後，仍然未獲承租，業主遂減意向價約100萬元或逾兩成放租；有業界人士認為，大型舖位租賃短期呈拉鋸局面，預期下半年核心區舖位租金將下跌約10%。

【太陽報】報道，喜點首日速收逾百票。新盤購買力持續釋放，中國海外旗下馬頭角新盤喜點極速公布開價後，昨正式開放設於九龍灣的示範單位吸客，首日參觀反應不俗，市場料暫錄逾100張入票登記，即首推56伙已獲超額認購。

【文匯報】指，財富效應下套樓換股增？有報道指近日股市走勢凌厲，造就財富效應，樓市亦因而掀起「套股換樓」熱話，即是買家透過股市獲利，將資金轉投樓市，同時亦有不少業主見物業有所升值，趁樓價高企及乘股市升浪，選擇「套樓換股」將資金投入股票市場，究竟現時應該「套股換樓」還是「套樓換股」？

【信報】謂，撥亂反正，重組市區重建局。市建局行政總裁譚小瑩早前突然辭職，公開表明與市建局主席蘇慶和貌合神離，在市建局的定位、功能和收樓政策理念上有明顯的分歧。事件把市建局長期存在的內部矛盾和問題暴露於世，引起社會廣泛關注，教人無不感到，政府實在應該重新思考市建局的定位和角色，趁機徹底解決問題。

【蘋果日報】說，一手樓落成量，首季料下跌。運房局今日將公佈最新一手私人住宅供應統計數據，由於今年首兩個月落成量只有約358伙，只佔政府全年預測的2.7%。市場估計今年首季落成量將較去年第四季的3,500伙錄得跌幅。

【新報】稱，聯合出版4億購東興大廈巨舖。灣仔東興大廈逾萬呎舖位終以4億元易手，據土地註冊處資料顯示，灣仔莊士敦道129-135號東興大廈地下1A、B號舖連1至3樓，由中商置業有限公司購入。

【東方日報】指，嵐山呎租42元又破頂。近年入伙的新盤租務市場已擺脫量多、價低情況，屢錄高租成交。大埔嵐山第I期有開放式單位，以月租7,500元租出，實用呎租約42.4元，料再創屋苑實用呎租新高。

【成報】稱，好時中心商場舖意向價1.9億。商廈及酒店林立的尖東區，本地客和旅客消費力強勁，近年吸引不少著名食肆和大型連鎖品牌進駐。惟區內面積大的地舖供應有限，故大型商場樓面成為追捧對象。

今日地產新聞摘要 20150423

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2015年4月23日

【明報】指，林一鳴﹕高收入群也頂唔順，樓市見頂時。林一鳴認同，投資物業也是一種利用低息賺取回報的財技，並指繼續看好樓市，預料今年和明年樓價每年可續升5％至10％，租金更會跑贏樓價；不過，他也指出縱使利好因素存在，一旦樓價升至香港最高收入的三分之一家庭也覺得難以負擔之時，也會面對下調壓力。

【東方日報】指，港摩天商廈租金全球最貴。自○九年至去年，全球摩天商廈數量大增逾3倍至79幢，而該類商廈租金亦持續向上，本港摩天商廈租金亦再度成為世界第一。

【星島日報】指，屋宇署執法不力僭建10年未釘契。審計署昨發表報告，截至去年十月，屋宇署累積六萬八千多份未獲遵從的清拆令，其中七百五十三份拖延十至三十年之久。更發現屋宇署頻頻犯錯下，一宗○五年僭建個案，被拖至○八年才通知土地註冊處「釘契」，卻因寫錯業主姓名，拖至去年仍未完成「釘契」註冊；至於一宗於十三年前接獲的非法改建個案，業主一直未履行清拆令，署方至今年二月仍未作檢控。

【信報】謂，瀚然提價加推13伙，呎價3.15萬。新盤貨尾加價成風，太古地產（01972）西半山瀚然昨天加推13伙，平均呎價3.15萬元，較上一批單位加價2%，並同步調高11伙貨尾售價，平均加幅4.7%；新地（00016）旗下赤柱村道50號昨天推售12號屋，並出現13組客爭購情況，最終以約1.22億元沽出。

【蘋果日報】說，豐泰散貨，或趕換馬。樓市高溫似未有叫停迹象，即使金管局2月底前才出手收緊按揭成數，大型新盤一樣測試水溫成功，將軍澳逾千個大單位新盤極速兩周沽清，試底後，強化各大發展商開盤信心，產量不多的發展商則欲加快資金回籠，轉戰其他市場抓緊商機。

【新報】稱，西貢住宅地明截標。豪宅樓價近期被市場看高一線，西貢對面海康健路住宅地明日截標，市場估值上限達4.13億元，折合每平方呎樓面估價達8,000元，較前年底區內同類地皮造價高逾六成。

【文匯報】指，星展稱樓市無泡沫。對於本港樓市展望，星展香港經濟研究部經濟師盧明俐昨日表示，本港樓價今年已累升近7%，其個人認為即使持續上升，樓價與基本面未見出現脫節，即不視為有泡沫。

【太陽報】報道，工商舖大刁，銀碼縮4成。本港工商舖市場買賣氣氛認真麻麻，首季本港舖位、工廈及寫字樓市場逾億元成交加埋只係有33宗，按季少約10.8%，而成交金額僅69.4億元，按季大幅下跌41.86%。睇番去年第四季都有4宗逾10億元成交，今年首季就「一單都冇」。

【成報】稱，喜點極速開價推56伙。由中海外（688）等發展的土瓜灣單幢樓喜點，繼前日上載樓書後，昨日火速開價。首批涉56伙，開放式單位及1房戶各佔一半，定價377.9萬至597.8萬元，實用呎價介乎14,079至17,425元，扣除最高12%折扣優惠後，折實平均呎價13,897元。

今日地產新聞摘要 20150422

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2015年4月22日

【星島日報】指，發展商稱沒承諾一世都有海景。曾入選《福布斯》十大女性企業家的內地科學家楊丹，○七年購入愉景灣「尚堤」頂層複式單位，因「無敵海景」被發展商新樓盤「津堤」阻擋而入稟索償，案件昨續審。楊供稱「我畀咁高價就係要喺所有嘢之上」，形容現恍如置身「石屎森林」，她「唔想再返去」。發展商一方指從沒承諾她「一世有海景」。

【明報】指，市建局4.6億購觀塘銀行巨舖。市建局近年積極推出宅項目之際，亦加快旗下收購項目；局方繼去年批出觀塘市中心重建第2、3期發展區發展權後，最新斥資4.58億元購入同區觀塘道裕民大廈一個銀行巨舖，該物業位於觀塘市中心第5期發展區，預料是次成交將有助加快該區的收購重建。

【太陽報】報道，迷你戶搶手，租價鬥高。香港嘅住宅面積愈嚟愈細，有唔少都細過200方呎，但係呢類單位租金就愈嚟愈誇張；好似依家收緊樓嘅大埔嵐山，開放式單位已錄到7單租賃成交，實用呎租最高去到40元，相信係屋苑最高。

【東方日報】指，粉嶺高球場可建萬個單位。港府將就發展新界北部地區諮詢公眾，當中最具爭議的粉嶺高爾夫球場，初步評估認為，即使將球場全部土地收回興建住宅，礙於地形、古樹和山墳，亦只能興建一萬個中小型單位。

【信報】謂，每家庭一套房足夠否。嘩！筆者你說笑乎？現在不少（年輕）家庭連購置首次的上車房子也無望，還奢望買第二套第三套？稍安毋躁，筆者的意思是，過往計算市場住房供應和需求時，常用方法之一是看整體市場存有多少住宅單位，包括公營及私營的，來對比有多少家庭，包括獨居人士家庭。

【成報】稱，居屋補價貸款下半年推出。香港按揭證券有限公司昨日宣布，已獲董事局批准今年下半年推出補價易貸款保險計劃，協助50歲或以上的居屋業主繳付補地價，以加強資助房屋在市場上流轉。借款人參與計劃繳付補價後，可在公開市場自由出租或出售單位，只要借款者仍是物業業主終身不用還款，但要還利息。

【蘋果日報】說，彩霞邨按爆煲，變銀主盤。本月市場新增至少10間銀主盤，未補地價公屋及居屋也按爆煲。九龍灣彩霞邨彩月樓B座高層1室，實用443方呎，現於居二及自由市場分別開價228萬及385萬元。

【新報】稱，資金市，豪宅看漲。復活節後港股經歷「狂牛」時代，繼中證監會表明要嚴查孖展後，中央隨即降低存款準備金，北水南調之勢似有增無減。港股經周一顯著回吐後，周二見明顯回升收復升地，在好淡消息交替下，估計未來巿況持續波動。

【文匯報】指，喜點上樓書，主打的骰戶。市區迷你新盤大行其道，中資發展商亦參一腳。中海外及市建局合作的馬頭角項目喜點，繼日前公布網頁之後又有新進展，昨日上載售樓說明書。

今日地產新聞摘要 20150421

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2015年4月21日

【明報】指，一級歷史建築1.3億放售。市建局效應令深水埗區內舊樓價值大升，不少業主趁機放盤，就連戰前舊樓亦於市場上放售。消息稱，被評為一級歷史建築的欽州街51、53號，現就於市場上以約1.3億元放售。

【蘋果日報】說，恒地曉悅加價最多21%。市區蚊型新盤貨尾瘋狂加價！人稱「四叔」的李兆基旗下恒地（012）長沙灣單幢新盤曉悅，昨日更新價單，將其中13伙細單位瘋狂加價，半年之內加價逾70萬元，加幅最多超過兩成，本周五晚推售。

【文匯報】指，城規條件辣，盧吉道酒店或告吹。備受爭議的盧吉道27號文物酒店發展計劃，城規會上周五最終批准申請，但顧慮到附近居民的反對，附加11項條款。業主「御冠」昨日以逾千字的新聞稿回覆，批評附加條款令酒店無法有效運作，或直接扼殺保育工作，最終可能需要放棄酒店和保育計劃。

【東方日報】指，新盤向隅客轉戰二手。多個新盤開售後極速售罄，抽籤向隅客即到二手市場尋寶。將軍澳二手市周末兩日速錄15宗買賣，較同期十大屋苑交投多四倍，其中日出康城單日錄三宗成交，首都有兩房戶反價15萬元後，仍獲買家以553萬元購入，實用呎價再破一萬元。

【信報】謂，尚築下月推，無意低市價賣。百利保（00617）部署開賣元朗尚築，最快下月推售，發展商揚言以不會低於市價發售，並有機會同步推售赤柱富豪海灣餘貨，項目尚餘19座洋房，市值超過20億元。

【新報】稱，美通脹難升，港按息仍低。美國就業市場不佳，以及伊朗與六國就核問題達成共識，料可結束經濟制裁後，伊朗石油將可以重新出口，造成國際油價出現壓力，令美國通脹持續低企。在這兩個重要因素之下，美國加息將會進一步押後，本港住宅按揭息率，仍會維持在低水平，置業需求持續穩定。

【星島日報】指，干德道31號下半年推。私募基金豐泰地產投資近日持續活躍，其中即將重推的豪盤何文田棗梨雅道三號，成為基金今年的頭炮，料在兩周內推出；另外，西半山干德道三十一號亦在第三至四季推出。

【太陽報】報道，元朗Mall界起風雲。政府未來大力發展新界西北等地區，料人口將快速增長，具相當發展潛力。劉Sir知道發展商已經睇準商機，積極拓展該區。新地（00016）旗下面積合共多達110萬方呎的元朗商場，剛命名為「YOHOMALL形點」，為新界西北規模最大嘅商場，總投資額高達55億元。

【成報】稱，逸港居500萬沽，創居二新高。一手新盤開售搶佔市場購買力，二手樓市繼續個別發展。這邊廂有業主睇淡後市，減價沽貨，另有優質單位於放盤之後即可吸引多個買家爭奪，並創出新高成交。

今日地產新聞摘要 20150420

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2015年4月20日

【明報】指，7000居屋涉違例加按。樓價飈升，居屋樓價水漲船高，本報偵查發現，過去6年，有逾7000伙未補地價居屋的業主，向財務公司借取年息介乎20至40餘厘的高息貸款，並在田土廳樓契中登記有關貸款協議，涉款逾50億元。有律師表示，有關貸款涉嫌變相「加按」未補地價的居屋業權，牴觸了居屋作為政府補貼褔利，不能隨便「加按」的法例。律師會也認同，這類貸款有可能違反《房屋條例》。房屋署承認，2007年曾對同類個案提出檢控，並成功定罪。

【信報】謂，九龍綠表居屋王富榮580萬易手。一手新盤大賣，二手市況淡靜，加上業主叫價仍然進取，買賣雙方拉鋸持續令成交疏落，但個別屋苑仍錄得創新高成交。大角咀居屋富榮花園一個中層單位，以綠表價580萬元售出，創九龍區綠表居屋成交價及呎價新高。該單位為富榮花園6座中層G室，實用面積592方呎，3房間隔。

【星島日報】指，大戶群起追貨將軍澳盤鋪鋪沽清。股市大幅波動，卻未阻物業市場「牛市」，將軍澳大型新盤開售至今盡吸市場焦點，昨推出壓軸的五百一十多伙，在半日內全數售出；市場消息指，今次吸引更多買家連購兩伙或以上，加上大批用家捧場，進一步加快項目銷售速度。整個項目透過三輪推售，均「鋪鋪售清」，令月內火速售清逾一千六百伙，成為新例後去貨最快的新盤銷售王。

【文匯報】指，小樓神趙朗，無懼加息，有錢就要買磚頭。股市炒到㷫烚烚，有錢買股好還是買樓好？「有錢當然買磚頭保值，但買樓上車就要量力而為，自住及換樓在任何時間都可以入市。」說話的不是超人李嘉誠，也不是四叔李兆基，而是樓神之子─長和執董趙國雄的兒子趙朗。

【蘋果日報】說，學者：二手成交少難跌價。中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，在政府多重辣招打擊下，買家都寧願購入優惠及付款辦法較多的新盤。由於市場需求持續，而且近期股市暢旺製造財富效益，更令新盤熱賣。二手市場則受制辣招，放盤量大減，業主又不會輕易減價去與一手盤競爭，二手交投量因而大減，但樓價下跌機會不大。

【新報】稱，鄭裕彤家族傳1880萬賣殷榮閣。巿場資金充裕，大碼物業續錄成交，即使發展商，亦趁樓價高企沽貨。巿場消息指，鄭裕彤家族及相關人士持有的西半山殷榮閣中層C室連車位，實用面積946平方呎，獲買家以1,880萬元承接，成交呎價近2萬元。

【太陽報】報道，公屋價升幅遠勝私樓。出售公屋原意為令基層市民也享置業權利，但在本港畸形樓市下，卻成為置富捷徑，公屋樓價升幅更拋離私樓。據過去兩季公屋第二市場成交，持貨十年或以下的買賣，普遍每年平均賺幅高達七、八成，其中大埔富善邨及屯門良景邨更分別有單位在四年升值6.1倍與兩年升值3倍，即平均每年升幅達1.5倍，遠超過去十年主要私宅樓價指數平均錄得的約17%升幅。

【東方日報】指，中環商廈空置率三年低。仲量聯行研究部主管馬安平稱，整體甲級寫字樓上月市場吸納量達27.13萬方呎，以按月計算，為一二年十二月以來最大吸納量，另中環上月寫字樓空置率約3.2%，為三年來新低。

【成報】稱，10大屋苑周末僅7宗，半數捧蛋。據美聯物業分行統計，上周末10大藍籌屋苑錄得約7宗買賣成交，較前周末上升1宗，升16.7%，惟仍連續第二個周末在單位數字的低位徘徊，而半數屋苑更錄「零」成交（見表）。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，在大量購買力被一手盤消耗下，本月份二手市場表現相形見絀，交投量更顯遜色，預期二手交投仍然會在低位反覆。

今日地產新聞摘要 20150417

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2015年4月17日

【蘋果日報】說，愉景灣業主收短訊：單位有鬼，會不會廉售?近日有多名愉景灣海澄湖畔業主接到一名女地產代理的「凶宅」短訊，指「我喺你嘅單位影相，懷疑相中黑影有鬼」，質疑單位「死過人」，追問業主是否願意低價放售或放租，短訊更加附上該經紀的地產代理註冊編號及手提電話號碼，有接獲短訊的業主對單位「被咒」為凶宅大感不滿。涉事的女地產代理否認發出過涉事短訊，聲稱遭到整蠱，已報警求助。

【文匯報】指，緻藍天6連撻，殺訂234萬，欠卡數樓按壓測「肥佬」，青年30萬化水。近期樓市隨港股大升轉旺，但部分扯衫尾上車買家或因資金周轉不靈撻訂收場。連番熱賣的將軍澳日出康城新盤緻藍天錄得連環撻訂個案，根據一手住宅成交紀錄冊顯示，於4月4日開售首天有6伙簽署臨約的單位交易再未有進展，按落訂5%計算，發展商不足兩周內殺訂逾234萬元。發展商長實等已修正銷售安排，將此6伙撻訂單位納入周日最後一批510伙貨尾內一併發售，令周日開售數目增至516伙。消息指，緻藍天至昨晚累收9,300票，超額登記17倍，長實地產投資董事黃思聰預期明日截票時會收逾萬票。

【明報】指，張叔平沽跑馬地樓11年賺1840萬。本港著名電影美術指導及服裝設計師張叔平，於本月初便以2380萬元沽出持有11年的跑馬地菽園新臺一個單位，帳面獲利1840萬元或3.4倍。上述單位為菽園新臺地下一單位，實用1453方呎（建築1800方呎），土地註冊處顯示，月初以2380萬元售出，實呎16380元（建呎13222元），創該屋苑新高。

【星島日報】指，PENINSULA首批150伙三句鐘速沽清。一手新盤銷情持續，以低市價搶灘的油塘新盤PENINSULAEAST一連兩天推售，昨天首度開賣先拔頭籌，首輪推售一百五十伙，不足三小時速沽清，其中不乏上車客及投資者蜂擁入市，市場預料項目於今天次輪推售，將延續「滿堂紅」銷情。

【新報】稱，威信物流中心9.3億摸出，林子峰陳秉志半年賺3億。資深投資者林子峰及「磁帶大王」陳秉志持有的葵涌工業街24至28號威信物流中心全幢工廈，剛以逾9.3億元「摸出」，持貨半年帳面大賺3億元，升值47%。至於太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明，罕有擴展工商廈版圖，斥資9,078萬元掃葵涌工廈永得利廣場單位。

【信報】謂，居屋康強苑中層，綠表價486萬破頂。中小型單位樓價持續向上，帶動造價較低的居屋亦頻頻破頂。樂富居屋康強苑中層單位，以綠表價486萬元成交，創屋苑綠表成交價新高。屯門居屋澤豐花園高層兩房戶，於自由市場以330萬元沽出，創同類單位新高。

【東方日報】指，二手樓價升幅收窄。利嘉閣稱，上月全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價報11,478元，按月升0.3%，惟較二月所錄0.8%升幅收窄，數字亦是自去年四月起連續十二個月上升，累積升幅14.3%，期內錄526宗成交，按月回升5%，料本月該批屋苑樓價有望升約1%。

【太陽報】報道，二手交投乍現牛市。新盤帶動整體樓市氣氛，加上股市向上，令二手樓乍現「牛市」。荔枝角美孚新邨四日錄7宗買賣，已佔本月交投的一半。另新盤帶動市場對大單位需求，大圍名城本月已錄約15宗買賣，遠多於多個藍籌屋苑本月交投。另有投資者更炒股賺錢，即時買樓收租，以約950萬元購入沙田皇御居中層連約戶。

【成報】稱，Q1村屋成交額創11季新高。中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年3月份新界鄉村屋宇二手買賣合約登記錄得199宗，總值7.27億元，宗數較2月的210宗下跌5.2%，金額較2月的7.09億元上升2.5%。3月的村屋買賣金額是繼2012年11月的7.60億元之後，創二十八個月新高。顯示本港樓價持續上升，帶動二手村屋售價上揚。

今日地產新聞摘要 20150416

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2015年4月16日

【明報】指，湯文亮論投資物業技巧﹕住宅買新盤，商廈乙級勝甲級。紀惠集團行政總裁湯文亮最近獲浸會大學邀請，以校友身分並以「細價樓爆煲論之始末因由」作主題向400名浸大師生及校友作演講，他建議「買新樓一定好過二手樓。」及「如只有資金買入一層半層的甲級商廈收租，倒不如選擇買乙級商廈。」

【星島日報】指，地政署錄補價急增首季逾126億。政府加快推地建屋，多個大型鐵路項目相繼批出，帶動第一季補地價金額急增，地政總署昨指出，第一季通過換地及改用途等個案，涉及補地價收入逾一百二十六億元，已超去年全年補價總收入近三成半，當中以港鐵大圍站佔最大宗，補價逾一百零三億元。

【蘋果日報】說，新界豪宅四宗損手，比華利山別墅最傷，大埔「皇宮屋」蝕千萬。樓價越升越有，新界三大豪宅蝕讓王卻逆市連環蝕讓，半月至少四宗。被視為「風水寶地」的大埔比華利山別墅出現首宗皇宮屋蝕讓，內地豪客購入巨屋齋擺四年變銀主盤，剛以1.23億元易手，賬面慘蝕逾1,100萬元。

【新報】稱，林瑞麟逾半億破頂賣柏濤小築。土地註冊處資料顯示，林瑞麟及有關人士於2004年6月以1,800萬元購入赤柱柏濤小築複式戶。區內代理表示，林氏約於去年5月以5,280萬元放售物業，日前單位微減約3.4%或180萬元後，至5,100萬元連2個車位成交，實用呎價26,631元。於是次交易中，林氏帳面大幅獲利3,300萬元。屋苑過去未曾有單位成交價高於5,000萬元，可見以上成交價屬歷史新高外，實用呎價同為新高紀錄。

【信報】謂，資本策略3億奪上水地，每呎9127元，新界西北次貴。豪宅熱賣，價格飆升，吸引發展商高價入市搶地。上周五截標的上水粉錦公路地皮，由資本策略（00497）以3.022億元奪得，每方呎樓面地價9127元，高於市場估值上限約20%，成為新界西北樓面呎價第二高。發展商透露，有意投資超過7億元興建數間世界級獨立洋房。

【東方日報】指，陽房標售七億物業。繼去年領匯（00823）兩度成功以近30億元售出9個商場後，陽光房託（00435）亦透過代理公開招標出售四項分別位於北角、香港仔及尖沙咀的商業物業，據該公司公告資料，該批物業評估值合共7.122億元。市場人士相信，該公司趁近期非核心商業物業受市場追捧，遂趁機放售部分物業，以重組資產組合。

【文匯報】指，代理憧憬「套股換樓」。來自北方的資金湧向本港股市，市場人士相信對豪宅市場利好。美聯物業住宅部行政總裁布少明昨日表示，本港股市造好，引發「套股換樓」潮，有利大額物業交投，預計今年次季逾2,000萬元的二手住宅成交量比率有望升至歷史高位，豪宅獨領二手風騷。一手私樓成交量亦將由首季的低位回升至次季5,000宗，創下近6年新高。

【太陽報】報道，緻藍天收八千票周日晒冷。股市升浪造就新盤市場再掀搶購潮，會地旗下今日正式開售的油塘PENINSULAEAST，昨截止認購共錄5,555張入票登記，較今售150伙超購逾36倍。另長實的將軍澳日出康城緻藍天最後一批510伙，昨落實於星期日發售，市場料截至昨晚已錄約8,000張入票登記。

【成報】稱，今年一手成交料創歷史新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2015年第1季登記一手私人住宅買賣合約3,626宗，總值405.38億元。今年首季宗數與去年同期的3,552宗相若，但金額卻較去年同期的320.79億元，上升26.4%，增加84.59億元。黃良昇預計，2015年全年一手新盤登記買賣金額可以高達2,400億元，超過去年的1,778億元，將創按年歷史新高。

克強博弈

陸羽仁

港股終於出現等待已久的調整，恒指一跌就跌五百點，單睇點數唔算少，若然睇今次個市升咗成三千點，當然亦唔係多啦。不過，如果心雄追貨，高位回頭綁住咗，都有小小無癮，喺北水主導下大時代，股市拋起嘅浪頭咁高，香港散戶真係唔易適應。

        谷高股市頂住負面數據

        股市大浪湧來湧去，呢個時候講太多冧巴都未必有用，因為個市如果大水湧到，豬同大笨象都飛上天，相反就變成識飛都無用。喺呢啲政策驅動嘅資金市，真正需要唔係邊個冧巴，又或者無綫幾時放丁蟹出街，而係透視中央嘅政策。

        呢排個市升，陸羽仁少咗講內地宏觀數據同A股嘅關係，正式嚟講，港股咁洶湧嘅市況，係內地A股急升的副產品。在全球貨幣戰下，內地出口無可避免有好大影響，加上本身產能過剩嚴重，令中央喺經濟面受到的壓力好大，為了迎抗呢個局面，特別係第一季出來好差的數據，阿爺三月份開始大力催谷股市，包括推出各種利好措施。

        由於香港已有滬港通，加埋跟住搞掂公募基金買港股等細節，搭通咗水喉，所以當阿爺谷高內地股市，內地大水順勢湧入香港。從呢個角度睇，內地股市先係主旋律，香港係水漲船高，跟住湧起。

        呢幾日股市狂升，可能令大家無留意，周一中國公佈，3月出口總額8868億元人民幣，按年跌14.6%，創2014年2月以來新低，與市場預期增加8.2%差天共地。除了出口數字礙眼，產品通縮繼續維持，大堆不利數字，但股市大升，造出歡悅氣氛，負面感覺大大被沖淡，呢個亦係阿爺喺三月份預先推高股市想做的效果。
        內地景氣低迷，一早睇淡無乜買股的外資看在眼中，仲保持到冷靜留意到，所以好多國際財經媒體，都對內地公佈出來數據的差勁表示意外，流露「真係差得咁緊要？」嘅反應。中國公佈的經濟數據，間接解釋咗點解外資會睇淡內地，唱空中國市場，只係佢哋諗唔到，中央會出大水沖倒龍王廟的方式去應對呢次信心危機，喺壞消息引爆前，先驅動股市大升浪淋濕晒啲炸藥，呢個亦係國務院總理李克強打股市牌來應對增長急降的博弈，部份資金就係呢個時候走埋落香港搵食，搞出香港呢個飆升三千點的短期洪峰。

        托市誘因或短期降溫

        如果無估錯李克強呢個牌路，股市產生的良好感覺係用來承托首季不利數字的衝擊，呢個係陸羽仁喺三月份提出遇低可以買國貨的分析基礎。在呢個分析基礎下，以股市急升緩和實體經濟下墜的安排，在四月份差劣數據陸續發表後，中央已交足功課。對阿爺來說，長遠政策係繼續想利用股市融資，成為長線利好因素，但短期托市的目標已達，個市升跌變番由市場主導多啲，甚至當內地個市再升得太多太急，中央可能降吓溫。克強總理玩股市博弈，我哋跟住佢手影炒股就啱啲。

        由於股市升得多，好多大戶都開始沽貨食胡。最明顯係騰訊(700) 主席馬化騰再減持2000萬股，股價挫9.3元，昨收造161.2元，質低恒指155點，其他科網股同遭拋售。新華保險(1336) 盤前錄得大手上板，傳為基金GreatEastern減持，全日收造49元，挫3.6元，為表現最曳國企指數成份股。中國信達(1359) 疑被瑞銀減持，全日收造4.73元，挫5%，顯示減磅基金都唔少。最終大市全日跌逾450點，恒生指數收造27561點，挫454點；國企指數收報14264點，跌325點，成交金額2376億元。

        陸羽仁

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今日地產新聞摘要 20150415

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2015年4月15日

【星島日報】指，「二換一」業主入稟求退回27.3萬辣稅。政府前年推出打擊炒樓的「雙倍印花稅」辣招，只容許換樓人士可「先買後賣」，只要購入新物業後半年內簽立買賣協議，出售其唯一物業，便可申請退回多繳稅款；但有業主於限期內「兩細屋換一大屋」，申請退稅遭拒，日前入稟申請司法覆核推翻稅務局決定，是該政策首次遭受挑戰。

【明報】指，顧問19招，倡市建「向錢看」，批復修賺得少，研地盤賣斷發展商。觸發市建局主席蘇慶和與行政總監譚小瑩決裂的改革顧問報告曝光。據本報取得的報告初稿，由董事會委任的顧問，批評市建局「4R」策略中的復修、活化及保育工作都不賺錢，但10年內卻花費28億元；餘下的一個R即市區重建，收地緩慢，賠償成本高。報告提出19項措施減赤，倡日後決定重建選址時須「重利」，即考慮社會因素之餘，要按商業利益評分衡量優次，而發展地盤可研一次過賣斷給發展商，以增招標收入等。

【東方日報】指，湯文亮估新盤愈賣愈平。早前發表「細價樓爆煲論」成為市場熱話的紀惠集團行政總裁湯文亮，昨在浸會大學講座時指出，現時最了解市場的發展商「行船爭解纜」，以貼市價推售新盤，可以預期未來新盤會愈賣愈平，細價樓爆煲論或會成為事實。

【太陽報】報道，辣招稅累收逾276億。政府為遏抑樓市炒風，自一○年起推出不同辣招稅項，雖然令樓市二手成交萎縮，但卻為香港庫房帶來巨額稅收。根據稅務局資料，雙倍印花稅（DSD）、買家印花稅及額外印花稅的收益至今共逾276億元。

【蘋果日報】說，嘉湖山莊1997後首現千萬成交。樓市瘋狂，地點遍遠的天水圍也驚見千萬樓王。曾是蟹貨重災區的天水圍嘉湖山莊，一個頂層連天台複式樓王剛以高達1,050萬元易手，成為天水圍在1997年金融風暴後首宗千萬成交。有街坊直言天水圍樓價也升破千萬，反映政府無力壓抑樓價。

【新報】稱，啟德新區增3900伙料獲批。地政總署早前向城規會申請，提高啟德新發展區共21個地盤密度，涉及新增住宅供應共3,900伙。最新資料顯示，規劃署不反對有關申請，料將於周五城規會會議通過。料獲城規會「開綠燈」的21個啟德地盤當中，13個地盤涉及住宅，其餘8幅則涉商業、政府機構及社區(GIC)用地。

【信報】謂，山頂南區豪宅成交14季高位。中小型住宅去年的熱潮，今年開始由豪宅接力，其中山頂及南區首季錄得總值77.3億元二手豪宅成交，創14個季度新高，而一手成交總值亦達36.45億元。中原豪宅STATELYHOME山頂南區董事兼大中華高端物業香港辦公室總經理何兆棠表示，第二季山頂及南區將有多個新盤推售，預計一手豪宅會主導兩區樓市。

【文匯報】指，戴行：商戶「洗牌」暫未出現。「一周一行」本周初出台，市場人士應聲睇淡。戴德梁行香港商業部林應威預計，訪港內地客數量減少，加上內地客消費模式轉變，估計今年核心區街舖租金料有15%的下調壓力，較年初的預計多5個百分點，上水、元朗等地的舖租更可能減達25%。

【成報】稱，本月一手註冊料倍增至1500宗。發展商上月起重拾推盤步伐，以進取定價盡吸市場購買力，令一手私樓表現較突出。香港置業高級執行董事伍創業表示，據土地註冊處最新資料顯示，4月截至13日止，單計將軍澳區便錄逾千伙成交，料該批交投於4月份註冊登記，故估計本月一手私樓註冊量將有望倍增至1,500宗水平。

港股已成中西方較量戰場

施永青

中原集團創始人
兼董事

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=61249

近年股市的表現已與實體經濟脫節，原因是政府的政策愈來愈有為。自從金融海嘯後，各國政府為了應付危機，都不得不以量寬的方式來救急。可惜，由此而製造出來的資金，大部分都沒有流入實體經濟，而是在金融市場上作祟。

量寬令貨幣增長的速度遠超人類創造新財富的速度，導致資產價格不斷上升。至於哪個地方的資產升得多，與哪類資產升得多，就得看各國政府的政策，以及投資者對這些政策如何解讀。

在全球化的大環境下，大部分小國已無法獨善其身，而是受到大國的金融政策影響，其中最具影響力的是美國。美國聯儲局對利率的取態，隨時可能導致全球金融市場巨變。

不過，近年這種形勢已因中國崛起而出現變化。中國的人均產值雖仍低於美國，但中國的生產總值，按國際貨幣基金會的估計，已不低過美國。中國自然想在國際金融市場上扮演更多的角色。中國這麼積極去組建亞洲基礎設施投資銀行，就是想在國際金融市場上有更多話語權。

從今次港股狂升，亦不難看到中美雙方的較量。中國經濟有下行的壓力，西方說中國可能硬着陸，甚至因而崩潰；但中國則想顯示自己有調節經濟的能力，而且技巧也不比西方差。今次中國政府刻意把中港股市舞動起來，就是不想在量寬之後，西方的資產都升了值，把量寬製造出來的錢都圈走了，而中國自己的資產卻依然不值錢。

金融海嘯之後，中國的經濟增長遠比西方快，代表中國在這段時間創造了不少財富；但偏偏在這段時間，中國的股市卻表現差勁，P.E.只有七、八倍，而美國股市的P.E.卻升至十五、六倍，比中國的公司貴一倍。這對中國非常不利。這代表美國的公司可以輕易發行新股，賣小量資產就可以收集很多資金。相反，中國公司若要批股集資，就等同要賤賣資產。

再者，現時中國有很多公司都面對在本土已產能過剩的問題，很需要出去國際市場闖一闖，他們都很想收購一些擁有品牌與技能的海外企業。若果中國的公司P.E.低，外國公司的P.E.高，換股時就會很吃虧。因此，中國實有需要令中國公司的估值與公司的賺錢能力睇齊，亦即是要令中國公司的P.E.升到與外國公司的類似水平。

若是真的要達到這個目的，那中港股市還有很大的上升空間，升至三萬五千點以上也不為過。不過，西方的資金在這方面的經驗遠較中國政府豐富，不排除他們會利用中國人的投機性格，先把股價舞高，然後抽資讓股價失重跌凸，最後打回原形。這將是一場高手較量，小股民要看清形勢，靈活走位，否則只會變成大鱷的點心。

(轉載自2015年4月14日am730C觀點)

今日地產新聞摘要 20150414

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2015年4月14日

【東方日報】指，鄧成波放售何文田物業。中原徐康達表示，何文田萬基大廈2樓及4至5樓停車場，共42個車位，以現狀及連租約方式標售，意向價約2.1億元，於五月二十二日截標，業主於一二年以約9,100萬元購入物業，現租戶為護老院，月租逾60萬元。據悉，業主為「舖王」鄧成波或有關人士。另該行謝立生表示，灣仔鷹君中心14樓01至04及09至10室交吉放租，總面積約10,587方呎，意向呎租73元。

【信報】謂，繞道落成後，灣仔商廈租金料倍升。本港寫字樓供應短缺，隨着需求回升令空置率下降，同時推升租金。高力國際發表研究報告指出，交通改善將帶動非核心區寫字樓租金升幅高於中環及金鐘區，預料10年後灣仔及銅鑼灣寫字樓平均呎租將高達136.9元，較目前急升超過1倍。

【明報】指，和域臺51伙聯合招標，意向價30億傳長和另持四成業權。市區豪宅靚地罕有，加上近期豪宅新盤成交暢旺，有業主就趁勢放售旗下豪宅物業。其中長和(0001)曾進行大規模收購的九龍塘筆架山和域臺，業主集合逾43%業權進行聯合招標，涉及51個單位，有指意向價約30億元水平，即每伙約在5880萬元左右，與長和於2012年購入其中一伙的2300萬元相比，叫價較三年前高出1.5倍之多。

【太陽報】報道，按樓套現炒股帶旺財仔。股市暴漲，股民四出撲水入市，甚至出動按樓套現。財務公司及時雨信貸表示，自復活節過後已批出十多宗按揭作炒股用，年息20厘至30厘的私人貸款亦增加一成，料未來一周按揭貸款將額外增加30至40宗。

【星島日報】指，赤柱村道洋房逾一億二千萬易手。豪宅新盤反應不俗，其中赤柱村道50號再錄洋房成交，昨天沽出十一號屋，成交價一億二千六百多萬元，呎價約四萬六千二百九十三元，買家為同區住客。項目推售迄今累沽四座洋房，合共套現約五億七千二百多萬元。

【蘋果日報】說，長和首四個月賣樓套百億。樓市火熱，發展商加快賣樓散貨的步伐。長和（001）將軍澳日出康城緻藍天以平價姿態出擊，一周極速賣出1,138伙，套現逾80億元，連同其他樓盤，今年首四個月賣樓套現逾百億元，與新地（016）叮噹馬頭。

【新報】稱，加按套現炒股，銀行承按難。近日股民喜上眉梢，加按物業套現「炒股」究竟會否掀起新常態，業內人士普遍認為，市場需時消化大市升幅，短期加按或轉按個案暫未見增升，若業主以物業套「快錢」入市，銀行方面，會顧及風險未必會承造按揭，業主的如意算盤打響成數微。

【文匯報】指，高力看好非核心寫字樓租金。高力國際(香港)研究及諮詢高級經理李梓瑈認為，中環仍然是香港的商貿及金融核心，但隨着基建設施陸續落成，灣仔、銅鑼灣、港島東及九龍東等非核心區的寫字樓租金增長表現較中環為佳，估計未來10年灣仔及銅鑼灣的寫字樓平均月租將突破每平方呎100元。

【成報】稱，首季二手公屋買賣錄136宗，連跌兩季。中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年第一季二手公屋買賣合約登記錄得136宗，總值2.95億元，較去年第四季的157宗及3.21億元，分別下跌13.4%及8.1%。宗數是創2014年首季136宗後的四個季度新低，而金額是創去年第二季2.84億元後的三個季度新低。二手公屋交投連跌兩季，反映公屋市道放緩。

經濟下行何以股市反升

施永青

中原集團創始人
兼董事

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=61232

在日前的文章中，我已指出，無論中國的經濟還是香港的經濟，現時都有下行的壓力，都存在著不少隱憂。照道理，在這種情況下，大部分公司的盈利前景都不會太好，未來能夠派發的股息亦可能會減少，股價應該下跌才是。但偏偏在這種情況下，中港股市都與實體經濟的走勢背馳，升個不亦樂乎。

表面上看來，這好像完全沒有道理，但現實是這個世界遠比一般人想像中複雜，影響股市的，何止經濟因素那麼簡單；還牽涉到政府可能採取的應對策略，與投資者面對政策的轉變可能作出的重新部署，以及投資者在作資產重新配置時所產生的互為影響。

此外，國家在制定政策時，還得考慮國際形勢。譬如，其他國家是在量寬還是收緊？有沒有刻意地在打貨幣戰爭，把矛盾推卸給沒有警惕的國家？

很明顯，近年西方國家的傳媒，都有趁中國經濟有下行壓力的時候，宣揚中國即將崩潰的預測，企圖落井下石，令中國經濟從此一沉不起。因此，中國政府在制定政策時，無可避免會設法不讓這種「陰謀」得逞。

即使去年A股市場已出現回暖的時候，大部分西方的基金經理與分析員，都不看好中國股市的前景，引導投資者把資金撤出中國市場。可是，中國政府突然採取刺激股市政策，令投資者有點措手不及。正當他們減持中國股票的時候，股市卻突然狂升。若是他們不肯高價追貨，就沒法參與這場遊戲，並從中獲利；若然現在才跟進的話，股價已不便宜。

現時，市場呈現出來的景象是，升市只是剛剛開始，入市尚有獲利機會。因此，有一部分外資基金已改弦易轍，重新增持中國股票。屁股決定腦袋；買了中國概念股之後，他們就會傾向看好中國；不願意加入中國即將崩潰的大合唱。

當然，中國政府今次唱好股市的原因，主要是為了國內的需要，並非純粹為了對付中國崩潰論。在國內，中國一直採取逆經濟周期的策略；即是說，在經濟興旺的時候，就採取緊縮的政策，避免市場過熱。到經濟有下行壓力的時候，就採取較為寬鬆的政策，避免市場完全失去動力。

正是由於現時經濟有下行壓力，所以中國政府樂於看到股市回升，即使升得比較急，也沒有出台政策加以打壓。在剛過去的兩會上，各主要官員都紛紛出來為股市說好話，認為一個繁榮的資本市場，有利於降低企業的槓桿比率，以及提高人民的財富收入，並可為經濟轉型與改革深化締造條件，人民銀行行長周小川說，「股市將接替房地產市場，成為新的國家戰略。簡而言之，就是不印鈔票，印股票；不賣地，賣股票。」

為了配合這條新戰略，央行減息、降準，為股市進一步上升提供條件。投資者眼見有國家政策支持，怎不蜂擁入市？因此，只要中國經濟的下行壓力未消，中國依然會在政策上扶持股市，不讓投資者感到失望。

(轉載自2015年4月13日am730C觀點)

今日地產新聞墑要 20150413

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年4月13日

【星島日報】指，「發水樓」面積屋宇署擬放寬。限制新住宅樓宇「發水」上限一成的「可持續建築設計指引」，實施四年以來成效欠理想。業界透露，近年成為市場供應「主力」的中小型地盤，申請「發水」過程困難重重，加上增建單位數目不多，估計近半中小型地盤均已放棄「發水」。據悉，屋宇署近月已展開檢討工作，擬在「發水」上限不變之下，稍為放寬可「發水」樓面面積。

【明報】指，兼善里重建研變復修，市價收購避虧蝕，惹變相公帑「落釘」質疑。市建局行政總監譚小瑩上月底突然辭職，與主席蘇慶和決裂，除因兩人對市建局角色有分歧外，另一觸發點涉及蘇慶和點名深水埗舊樓群「兼善里」項目，若重建將虧蝕達三四十億為由，指示管理層考慮財政平衡，研究以市價收購並納入「加強版復修計劃」替代重建，迴避7年樓齡賠償政策。有管理層指市建局變相以公帑「落釘」，蘇點名該項目有「越權」之嫌；蘇一方則強調只啟動研究，最後要由董事局拍板。

【太陽報】報道，買家淆底撻訂乍現。近月住宅市場雖仍頻錄新高價成交，但未來息口有機會趨升，加上政府明言若樓市過熱，必再出招，買家信心開始動搖。本年至今市場已錄約數宗撻訂，雖然個案暫時不多，但已反映個別買家對後市有保留。

【蘋果日報】說，地下盤呎價三年升九成，買家無業權，千呎寮屋189萬，非法轉售。政府向樓市一再加辣，但樓價依然高企，有市民冒險轉向地下樓盤市場購置安樂窩，花近190萬元在美孚九華徑新村購入裝潢簡陋、且屬非法轉讓的千呎寮屋，地下盤呎價在3年飆升9成。有律師指寮屋沒有屋契，不能轉讓買賣，買家亦沒有業權，購買有相當風險。

【東方日報】指，北區舖租料跌15%。深圳戶籍居民「一簽多行」收緊為「一周一行」料今日即時實施，早前升勢急速的新界北區民生消費舖租金勢將回落，有地產代理預期，此類區域短期內會有舖位業主減價，稍後租金有機會跌一成至一成半；另持有部分新界舖位的資深投資者表明持觀望態度，視乎情況再作投資部署。

【新報】稱，市建局涉足酒店，偏離方針。市建局大角嘴晏架街項目周三將截收意向書，是該局歷來首個酒店項目。近年政府承認樓價高企，主因在於供應不足，大力搵地起樓，甚至在增加供應時被批評「見縫插針」，反觀旅遊業增長卻開始放緩，惟市建局卻在這個時候，推出酒店項目，似乎不怕被批「不務正業」。

【文匯報】指，港股大時代FullPay買新樓豪氣哥：香港好多人畀得起600幾萬。金管局2月底收緊按揭，樓市3月一潭死水，但轉眼4月，隨着股市大漲，樓市又再回到興奮狀態，大批市民於假日湧至兩個將軍澳新盤參觀示範單位，睇樓又變成港人集體休閒活動。在場有準買家更豪言「FullPay」（全額付款）：「600幾萬樓，我諗香港好多人都畀得起啩。」亦有人說：「股市升都有賺少少，抽中幾多(單位)就買幾多。」港人何以在一個月內忽然富貴？正如港交所行政總裁李小加所言，滬港通開創了國際、香港及內地市場的「歷史性的交匯」，港股進入「新時代」，不要問資金由哪裡來，總之由四面八方湧來。香港想窮都難，難怪港人豪得起。

【成報】稱，PeninsulaEast加價加推90伙。本港股市上周氣勢如虹，受其帶動，周末新盤買賣亦持續暢旺。當中長和（001）旗下將軍澳緻藍天周六推售之398伙，發展商隨即將項目最後510伙推盡，市值近50億元。長和方面昨日表示，最後一批單位銷售安排將於短期內公布。此外，會德豐地產（020）旗下油塘PENINSULAEAST昨日加價加推90伙應市，計及折扣優惠，該批單位折實入場費為512.5萬元，平均實用呎價為12,498元，較首批平均加價約1%。截至昨晚8時，項目首批單位共收到近2,200張票。

【信報】謂，十大屋苑周末成交僅6宗。一手新盤銷情大旺，由於發展商定價吸引，搶去二手市場不少購買力，令過去兩天二手市場繼續挨打，據兩大代理龍頭行中原及美聯的資料，十大屋苑兩天僅錄得6宗成交，按周大跌50%。根據美聯資料，十大屋苑的6宗成交中，由3個屋苑包辦。包括荔枝角美孚新邨及天水圍嘉湖山莊等。

今日地產新聞摘要 20150410

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年4月10日

【明報】指，PENINSULAEAST新例後最廉市區盤，首批呎價9849，低油塘區二手兩成。港股成交屢創新高下，有新盤趁勢開價。近日新盤焦點盡在將軍澳區，而位於東九龍的會德豐（0020）油塘PENINSULAEAST亦加入戰團，昨公布首批60伙價單，折實平均呎價9849元。

【太陽報】報道，新界盤強「細」兩年漲3成。近年樓價喺辣招打壓下依然升勢強勁，睇番差餉物業估價署截至二月底最新數字，私宅售價指數按月再升約2.3%至291.1點，屈指一算已經連升十一個月，又創歷史新高。

【信報】謂，房屋策略短視，市民無所適從。房屋政策影響深遠，缺乏長遠而具前瞻性的計劃，將對本港的房屋市場帶來極大衝擊。早前公布的長遠房屋策略及《施政報告》，均務求能有助解決日益嚴峻的房屋問題；最近政府也指會推出不同的試行計劃。

【東方日報】指，廁所劏房爭崩頭，無殼蝸牛百般愁。如果要舉辦「最不人道居所博覽會」，香港係必選之地。當年令英國攝影師「震驚」嘅天台籠屋，不過係小兒科咋，淨係劏房已經五花八門，好似貨櫃劏房、雞欄劏房、豬欄劏房、教堂劏房等，近排仲有「廁所劏房」添，正所謂，沒有最騎呢，只有更騎呢。

【文匯報】指，換樓過渡貸款解燃眉之急。細單位價格近年已累積一定升幅，去年升幅更超越其他類型住宅單位。不過，今年中上價以至豪宅物業價格均有追落後之勢，因此不少換樓客紛紛開始趁上車盤與中上價物業價格收窄的情況下，伺機入市。

【星島日報】指，九十後代理頻睇樓擬細屋換大屋。香港住屋問題逼切，不少「九十後」早已未雨綢繆，儲定首期以一圓上車夢，睇樓客吳先生年紀輕輕，已落實於元朗置業，亦已經擬定未來換樓的路綫圖，冀將來有機會「樓換樓」，換更大的單位與女友婚後自置安樂窩，目標為同區一手或半新物業。

【成報】稱，Q1寫字樓成交123億。去年下半年起，寫字樓掀起拆售熱潮，以致連續三個季度的宗數高企於400宗以上。

【蘋果日報】說，楊超成擬拆售北角車位。車位有價有市，不少投資者都購入大批車位之後拆售，英皇（163）主席楊受成胞弟楊超成去年底買入北角秀明中心一籃子車位後，部署短期內拆售，售價由120萬元起。

【新報】稱，鄧成波購砵蘭街舖。縱然自由行減少訪港，投資者仍看好酒店物業發展前景。巿場消息指，「舖王波叔」鄧成波再度出手，以半億購砵蘭街地舖，估計波叔待收購物業業權逾八成後，將申請強拍。

今日地產新聞摘要 20150409

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年4月9日

【東方日報】指，觀塘租金飆，窮人愈住愈差。根據統計處的最新數字，去年觀塘人口為全港最多的逾六十三萬人，亦是全港第二最貧窮的地區。有區議員認為與區內低價租盤住宅求過於供有關，有基層團體亦批評，政府應關注低下階層的居住人權，避免基本生存條件被剝削。

【明報】指，星學者：港樓市泡沫超星洲。新加坡南洋理工大學經濟系副教授葉秀亮原是香港人，他認為香港經濟過去十多年的低水平管理，樓市泡沫遠比新加坡嚴重，將出現泡沫爆破，甚至引發新的金融風暴。

【新報】稱，港豪宅租金看跌10%。美國潛在加息的機會，再加上本港的樓市降溫措施令更多業主選擇將其物業出租而非出售，從而增加出租物業的供應和抑制租金上升。萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅預料，今年全年豪宅租金將下跌5至10%。

【太陽報】報道，北區舖閉翳，劈租求客。整體零售氣氛愈嚟愈差，早排舖租升幅倍倍聲嘅新界區舖位亦受到影響，大升情況已成「絕響」，更罕有出現下跌。上水新豐路一個原由零食店租用嘅地舖轉租予水貨批發店，但新租金較舊租金低約6.7%。

【文匯報】指，長洲花屏路地皮下月招標。政府昨日公布，將推出長洲花屏路地皮招標，屬近8年首度推出長洲地皮。地政總署文件顯示，地皮位於長洲東南面的花屏路，距離碼頭較遠，佔地面積約36,705方呎，地積比率約0.8倍，可建樓面最多約29,364方呎。

【星島日報】指，PENINSULAEAST快開價部署月內出擊。一手最新一輪開盤戰即將上演，會德豐旗下油塘新盤PENINSULAEAST今天開放示範單位，並最快在日內開價，預期於月內發售。

【成報】稱，上水粉錦住宅地估值2.5億。一幅位於新界上水粉錦公路的住宅地將於本周五截標。由於地盤面積較小，有測量師預計，地皮或受中小型發展商追捧，可望興建精品洋房。綜合測量師意見，該地市場估值介乎約2.32億至2.5億元。

【信報】謂，重建大坑西新邨應盡快上馬。特首在今年1月的《施政報告》中提出「政府有必要積極探討透過房委會、房協、市區重建局及香港平民屋宇有限公司等公共或非牟利機構，多管齊下增加資助出售單位供應，為中低收入家庭提供更多選擇和置業機會」。

【蘋果日報】說，嘉悅加推39伙，細戶加價8%。上車盤不憂賣，發展商加價㩒住搶。嘉華（173）將軍澳嘉悅邊賣邊加價，昨加推39伙，一房單位加幅最大，加幅近8%。

賺錢從來不靠運氣

https://hk.realestate.yahoo.net/properties/category/info/column/article/?author=PHK_TOKUHON&id=37060

脫苦海

2015年4月7日

放假離港數日，回來看到大家討論究竟股市賺錢難，還是樓市賺錢易，不亦樂乎。

筆者在出版地產書之前，寫過一本名為《投資啟動生活》的投資書，當中有一節說，買樓升值，可以加按投資，並且是不易被斬倉的「安全槓桿」，結果在網上被人罵到狗血淋頭。

現在我們知道，已經有很多人用加按的方式進行投資，只不過他們不是去買股票，而是去買樓：一開二、一生三宅、逢三退一，說到底都是將資產升值額作為進一步的抵押，去加大整體投資組合。只不過組合變得單純，大部份都是物業。

而過去幾年的樓市走勢，就像2007年之前的國企股走勢那樣，大趨勢是上升，任何買入者都大賺特賺。只是2008年股市發生的事情，相信都不必細表。不過，說賺樓市錢是搭順風車而沒有技巧就恕難認同，買股票有買錯，買樓一樣有買錯，比如現在一些新界新盤，用市區價出售，又能火速售罄，就正如數年前一些建在公屋區舊樓區的豪宅，事後卻又沒有隨著大市上升，甚至有蝕讓的個案。

投資要賺錢都是有方法的，其一要配合適當時機，其二要有持有能力，其三要精於選擇，這三項都是涉及很多知識的研究和技巧。無論股票或物業都是一樣，又豈能歸之於運氣呢？比如股市，在過去半年，如果只是買純正港股，而沒有買國企Ｈ股或者滬港通Ａ股，投資回報就差很遠；如果不幸買中一些被「億億聲」那樣罰錢的國際銀行，更加喊得一句句，偏偏這間國際銀行，又是多年來被吹捧為有買貴無買錯的！

可是要買ＡＨ股，也是談何容易，由於以前無法直接買，難免會疏於研究，在過農曆年前聽電台節目，幾乎沒有多少人說要去買，近期開始多人談論，往往也集中推介Ａ股ETF。筆者也只是買了三數隻Ａ股，雖然數個月內有三四成升幅，坦白講也只敢重倉買ETF。而國內一紙公文批准公募基金繞過QFII買港股通Ｈ股，已經令到近日H股跑羸A股。

套用在樓市，就一如金管局數年前將七成按揭局限在700萬以下物業（最高只可以借420萬），於是大銀碼豪宅停止上升，細價樓大大跑贏大市；但最近將所有物業都限為六成按揭，資金又由細價樓轉到大價樓了。

所以，買樓要賺大錢，和在股市一樣，都是要一眼關七；搭順風車賺錢的，必定賺得比大市少，就正如大包圍買ETF表現也必定不及個股，只是兩種操作在知識上和風險上，也各有不同。

筆者至今已進入股市27年，看到的是在股市發達不易，搵錢卻非不能做到，畢竟股神畢菲特長年已報也是每年20%多一點，只要不貪心，以及適度的分散投資，並且多作研究，無論股市和樓市賺錢都是普通人可以做到的事情。

強美元下的香港樓市

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

簡介

美匯指數與香港樓價的趨勢及變化

為何近年美匯與樓價出現成正比的奇怪現象？

美國加息，香港要跟嗎？

強美元下的香港基本因素

總結

Peter Paker

2015年4月8日

簡述

過去，一直有很多評論員講，近期美國好似經濟有少少復甦，美元轉強，資金會流走，利息會上升，香港樓市就要大跌云云。強美元下，香港出口及服務價格水平相對較其他地方為高，從而影響香港競爭力。尤其根據過往1997年 - 2002年的經驗，當年在強美元周期下，樓價更大跌6 - 7成，何其恐怖！近期美匯指數轉強，由80升至近期曾升穿100，我會嘗試以多個不同角度去分析到底強美元會否對香港樓市構成重大壓力，以及香港目前的基本因素能否抵禦強美元的衝擊。

美匯指數與香港樓價的趨勢及變化

開始前，我將1998年1月至今CCL 與美匯指數的走勢於圖1畫出來，然後再睇睇兩者的關係。從圖1看：

A - B的位置

1998年年初至2002年年初，美匯升，港樓大跌。

B - C的位置

2002年初至2008年中，美匯跌，CCL由2002 - 2003年低位升至2008年中的70幾多。

C - D的位置

2008年中至2011年中，美匯由100跌至80，CCL則由約60點升至100左右，金融海嘯爆發期間則除外。

D - E的位置

至於，在2011年中至2014年中，美匯在80多附近牛皮、冇升跌，但CCL由低位的95升至120左右。

E - F的位置

由2014年中至今，更出現美匯升、樓價升比較怪異的現象。其實從圖1看，由2011年中起，美匯指數與香港樓價的反向走勢並不如以前年度般明顯，甚至更出現兩者同步的反常現象。

圖1

為何近年美匯與樓價出現成正比的奇怪現象？

一直以來，宣稱因美匯上升而樓價下跌的傳媒及評論員，他們一直堅持的論點是美元上升、資金外流、利率上升、樓價下跌。從圖2看，美匯由2014年中起上升，但是香港銀行的綜合利率及加權存款利率反而下跌，以及 1 - 3個月 HIBOR都保持穩定。再者，從2014年中起，銀行總結餘更由約 HK$1,600 – 1,700億升至2014年末的HK$2,400億。以上述利率走勢及銀行總結餘水平去看，反映香港市場資金情況十分充裕，並無明顯資金外流的跡象，即使美匯持續上升。

圖2

圖3

從圖2 - 3去看，今次強美元之下根本並無出現傳媒口中的資金外流及利息上升的情況。我們不能好似報章評論員般「一本通書睇到老」，不能每次單憑過去的經驗，就夾硬話今次美元強、港息要升、樓價就要跌，歷史雖有參考價值，但仍要與現實情況及當時的基本因素作比對，這樣的預測才有價值。至於今次出現強美元的原因並非來自美國經濟過熱、有高通脹壓力、聯儲局須要從市場抽走資金以調控過熱經濟（2005 - 2007年的情況），而今次的強美元是來自其他國家減息及增加QE所致，所以市場資金仍是十分充裕。

講開利息，2014年1月時有段大家可能已遺忘的新聞，不過頗值得留意。其實在2013年尾、2014年初，美國當時慢慢開始落實退市及減 QE等措施，當時很多新興市場出現走資及匯價急跌的情況，這些新興市場須急急腳及大幅加息去支持匯價及調控走資（詳情可參閱圖4）。但是，短時間內突然大幅度加息其實會嚴重影響經濟。

圖4

節錄自2014年1月30日東方日報“土耳其加息勢累經濟” 一文

若根據圖2及圖3，2014年初該段期間的香港利息及銀行總結餘情況基本保持穩定，香港的資本市場並無因美國退市而出現如上述新興市場般的動盪。我個人認為，這是與香港實施一系列限貸措施有關，尤其在限制樓市借貸上。經過97年亞洲金融風暴洗禮後，今天香港整體經濟及銀行體系在借貸上並無出現「借大左」的情況。由於今天香港沒有將QE多出來的錢濫借至實體經濟外，以及香港財政健全及有規律，以致2014年初美國講退市時香港資本市場並未受到衝擊。至于1997年 - 2014年香港存款、貸款及 Nominal GDP 的情況，詳情可參閱圖5。

圖5

相反，為支持經濟快速發展，當時很多新興國將QE 多出來的資金借出實體經濟以支持消費、投資等，但是借出實體經濟的資金不能一下子馬上話收就收回來。但因美國話退市後，熱錢一下子便會離開新興國，這樣就使到新興國的資本市場突然出現資金短缺及動盪，其匯價馬上急跌，進口價急升的現象。為支持匯價及資本市場穩定，這些新興國唯一可以做的就只是馬上大幅加息，但這樣急速的加息當然會損害經濟。1997年時的香港也因為「借大左」而出現上述一模一樣的情況，當時存款也有約HK$26,660億，但貸款則有HK$41,210億，當時借大左約1.1倍1997年的GDP。

圖6 (Not-in-use)

美國加息，香港要跟嗎？

導致今次強美元的一個原因是，市場預期美國會比其他經濟大國較早加息。在聯系匯率下，一般人認為美國加息，香港便要跟隨。但現實係，由2007年金融海嘯至今，聯邦基金利率合共減左5厘多，但香港至今只減左3厘，兩者當中有約2厘息差，詳情可參閱圖7。因此，很多人認為的美國加息、香港便要馬上跟隨，我對這個論點是相當有保留，尤其今天香港並無「借大左」的情況，出現新興市場般走資機會不大，我認為等香港加息還是須要相當耐性。

以今日美國乍暖還好寒的經濟情況來看，我估美國加息半至一厘應該都好勉強，尤其其他國家已開始放水及減息的情況下，美匯已變得好強，當美國加息即使是1/4厘，亦會使到美息 (in relative terms) 變得好高。不過，加息對美國並非冇好處，因為加息可引渡資金流入美國，支持其資本賬、股市等。

圖7 香港最優惠利率與美國聯邦基金利率（1/2006 – 1/2015）

關於按息反而有一點要留意，就是金管局要求銀行明年中前將按揭組合的風險加權比率下限升至15%水平，這會使到銀行資金成本上升，理應有機會使到按息會上調。到底是現有貸款及新造貸款按息一齊加，或者只加新造貸款按息，這個我就不太確定。不過，若只加新造貸款按息，對舊業主冇壓力，只會使到現有業主更不願賣樓，尤其時間仍是業主的朋友。

強美元下的香港基本因素

坊間好多人認為過去曾發生多次強美元、港樓跌的現象，就認定今次美元強港樓便要跌。但我認為要預測強美元下的港樓表現，必須要知道兩件事：

第一是導致強美元背後的原因，譬如，1980年初，聽D前輩講，當時香港供樓要20厘，但當時導致20厘息的原因是1979年石油危機導致油價及通脹急升，當時原油價格從1979年的每桶15美元左右最高漲到1981年2月的39美元，當時聯儲局長Paul Volcker大幅加息撲通脹，他任內3月國庫卷曾見21厘；至於今次強美元的原因是，美國QE退市及開始「擬幻擬真」的加息，但同時其他大經濟體系則增加QE及減息，一來一回美金相對其他貨幣就會變強，但實際上市場資金沒有因美國所謂退市及強美元而減少。

第二，必須知道香港的經濟基本因素能否抵禦強美元帶來的衝擊。若然，香港有好強的基本因素（豐厚的儲蓄及政府財政儲備）且無「借大左」，強美元便不能如1997年金融風暴般衝擊到香港經濟。若然，香港經濟基礎脆弱及「借大左」，就算強美元與否，一樣會爆煲。爆煲後，香港要削減消費及投資去減債，若然這個減債過程中遇上強美元，經濟情況只會更雪上加霜，情況好似1998 - 2003年般。

以下我嘗試以宏觀、high level去看看今日香港的債務情況及是否有「借大左」：

1：家庭債務佔GDP 約6成多？

某人經常話現在家庭債務（信用卡、按揭、私人貸款）佔GDP 6成，與2002年時的歷史高位相若，好危險，詳情如圖8。的而且確，2014年第3季這所謂的家庭負債比率更上升至64.2%，而1997年這個比率只是約48%，今日個數64.2%望埋去好似好恐怖。但是，金管局這個所謂的家庭負債佔GDP 的比率完全忽略左債務與存款之間的差距。若然今天香港人在擁有足夠的儲蓄，就算比以前借多左，是否就等如「借大左」。

圖8

1997年12月，認可機構存款只有$26,660億，而認可機構貸款卻有$41,210億，淨貸款$14,550億，當年GDP約$13,730億，貸款 > 存款約1997年GDP 的1.1倍。2014年12月，存款有$100,740億，貸款$72,760億，2014年末淨存款約$27,980億，是2014年GDP 的1.3倍。若考慮今日擁有的豐厚存款及存貸兩者之間的差異後（圖9），這個今天所謂什麼家庭債務佔GDP 約6成的說法是否已變得毫無意義，具體數字可參閱圖5。

若然今天香港市民及政府並無「借大左」及擁有豐厚的儲蓄，大家要認真考慮一下強美元是否能衝擊到本港樓市。獨孤一味用GDP 6成去靠嚇有咩用，老實說，唔識就俾佢嚇死，識果Ｄ就真係俾佢笑死，實實在在搵多D地、起多D屋好過，「驚方」用得多冇用架，咪搞到冇哂公信力，為咩呢？

圖9

2：貸款的結構

從圖5及圖9去看，由1997金融風暴後，認可存款 > 貸款的差距逐漸拉闊，當然這是一個很好的趨勢，這很大程度反映香港沙士後的經濟繁榮並非由過度借貸所致，且有豐厚的儲蓄，因為靠過度借貸得到的繁榮最終係要還，情況有如今日歐豬一樣。

若然深入研究當中認可機構的貸款的組成部份，會發現一個很有趣的現象。根據圖10，由2004年12月時，用于香港境內的貸款佔整體貸款約89.2%，但是，2014年12月用于香港的貸款佔整體貸款的比率下跌至69.7%，而用于境外的貸款由2004年12月的10.8%升至2014年的30.3%。反映香港本地經濟持續強勁增長的同時，但原來用于本地的貸款之比例卻由2004年的9成下跌至2014年的7成，過去十年認可機構之存款還一直高於其貸款約GDP 1.3 – 1.9倍。

從圖10可以看到，導致用于本地的貸款之比例由2004年的9成下跌至近期的7成，主要來自幾個近年被標籤為「萬惡」的貸款用途：

＜1＞

個人購買私人住宅物業按揭貸款由2004年的28.3%，一直下跌至2014年的14.2%。

＜2＞
用于建造業及物業發展與投資的貸款由2004年的17.9%，上升至2008年的20.9%，然後下跌至2014年的14.6%。

＜3＞
用于與財務公司的借貸由2004年的7.8%，升至2008年的8.6%，然後下跌至2014年的5.4%。

＜4＞
用于個人 - 其他（信用卡及私人貸款）由2004年的6.9%，升至2007年的7.5%，再跌至2014的6.2%。

從圖11可以看到，用于香港本地的貸款按年計的增幅（包括住宅按揭、物業發展/投資、與財務/金融公司借貸、個人貸款信用卡等）一直遠遠跑輸境外貸款的升幅，再加上認可機構存款大於貸款約1.3倍香港GDP及政府擁有豐厚儲備，香港整體「借大左」的風險其實好低。

圖10

圖11

3：政府的財政儲備

引述林奮強先生“未來基金一錯再錯 香港可有未來？”一文（刊登于2015年3月3日），其中有一段如下：

「政府可用儲備有$15,000億，佔GDP約70%。若按歐盟的財赤安全線每年GDP的3%去計，這筆錢可讓香港「搣」23年！又或者，2000年代初科網泡沫、911、沙士打擊下，4年間財赤總額是1,700億，極粗略估計，1.5萬億足夠抵禦同樣衝擊近9次。…….. 而且，過去5年是環球經濟自大蕭條以來最差時期，香港依然錄得每年GDP 3%的盈餘…….」。

個人覺得，香港在政府及市民有錢到咁的情況下，歐盟都仍未爆，香港就要先爆，我估普遍業主應該會認命吧，冇得怨，如果係咁，真係抵輸啦……..

圖12

若然，今天香港擁有堅實的財政底子，市民及政府且並無「借大左」的情況，就算真的出現強美元引申的資金外流、或者甚至很多人口中但卻「up」唔出的黑天鵝，香港是否真的會頂不住，倒值得大家想一想。

4：財務公司的影響

節錄自金管局副總裁阮國恒2015年3月20日“財務公司的物業按揭貸款情況與逆周期措施” 一文，內容如下：

1. 金管局有否了解財務公司承造物業按揭貸款的情況? 有沒有最新的數據? 對樓市和銀行體系有何影響?

金管局不時要求銀行提供它們貸款予財務公司的資料，以便了解銀行與財務公司的信貸關係。根據金管局收到的資料，在2014年12月底，有45間銀行向59間財務公司提供融資。當中，29間財務公司有經營物業相關貸款業務，這包括大部分目前市面上比較活躍的財務公司，涉及以物業抵押的貸款（包括按揭和其他一般周轉使用）總額約為92億元（去年6月底為86億元），跟本港銀行業總體約9,900億元未償還住宅按揭貸款總額比較，僅約為百分之一。可見財務公司借出的置業貸款金額並不足以影響香港樓市的發展。

此外，香港銀行向該59間財務公司提供融資的總額只有270億元，佔銀行體系總貸款額不足0.4%，比例甚低。當中，有提供物業相關貸款的29間財務公司從銀行取得的資金總額為200億元。因此，這些財務公司是否穩健，並不會對銀行體系帶來系統性影響。

若大家有興趣，可到金管局網頁參閱全文。

5：黃金5年的經濟表現

引述“黃金五十創辦人 林奮強﹕供應不足 是樓市最大隱憂”（刊登於明報2015年4月2日），其中有幾段文字講及香港經濟表現，原文節錄如下：

香港最近公布的按年經濟增長率只有2.2％，財政司長曾俊華更預測未來一年的GDP只會介乎1％至3％，但去年香港樓價卻升了約13％，似乎樓價與香港經濟表現極度脫節。不過，正如中國總理李克強曾表示內地GDP數據意義不大，所以會參照他另行選擇的「李克強指標」，林奮強也指香港的GDP未必能準確全面反映經濟實況，所以他會採用四個更實在的「硬指標」﹕（一）政府利得稅和薪俸稅收入；（二）就業人口；（三）家庭收入中位數；以及（四）接受綜援的人數變化。

實際經濟 遠好於GDP數字

林奮強解釋，「一個地方的經濟變好，人們一定可以容易找到工作，也更容易加人工，要申領綜援的人數便會減少，商業機構也更易賺錢，於是打工仔和公司便會交更多薪俸稅和利得稅。」

那回顧林奮強提出的黃金五年（2010至2014年），該四項指標表現如何？其間，香港的就業人口增加了約10％，香港的家庭入息中位數則增加了約33％（圖1），領取綜授人數卻減了21％（圖2），至於利得稅，由932億元升至1361億元，薪俸稅收則由443億元增至580億元。

「我提出的四個硬指標，在黃金五年內都表現強勁，但財政司長卻連年對香港經濟預測悲觀，說要審慎理財，政府亦由此而不察覺港人收入上升，自然對房屋需求強烈，未能積極增加土地供應，當需求急升而供應受約束，樓價和租金便也自然會爆上。」

高收入人士過去5年增近半

另外，林指過去5年高收入人士的收入快速增長（月入5萬至10萬的家庭增加了46％，月入10萬以上的則增加了59％），透過「滴漏效應」，令到月入2萬至5萬元的中等收入家庭也增加了24％，收入少於2萬元的家庭則少了18％（圖3），呈現「均富」效應，也解釋為何細價樓多了大批買家。

圖13

總結

從近期的強美元趨勢下，香港根本並無出現很多傳媒評論員口中的走資及加息，甚至近期利率在強美元下更有下跌旳趨勢。要知道強美元下是否對香港樓市的影響，必須要知道導致強美元的背後原因，不能一通書睇到老就話美元強樓價跌，否則只會得出離天萬丈的結論。其次，就算美國要「真加息」又如何，以美國今天乍暖還寒的經濟情況，可以加息幾多厘呢？利息係相對的，當美國加息少少，而其他國家則減息，美息（in relative terms）尤如係大升一樣，對經濟復甦的影響不能被低估。還有一點，金融海嘯時，香港並未完全跟足美國減息的步伐，就算美國加息，香港仍有很大不跟隨加息的空間。

還有一點，就算香港真的出現強美元下的走資，大家仍要想想香港市民及政府是否擁有足夠的底子，去抵禦走資對經濟的衝擊。

今日地產新聞摘要 20150409

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年4月8日

【東方日報】指，新盤長假銷800伙，13年高。復活節長假新盤繼續主導大市，五天假期新盤市場共售逾800伙，創○二年後十三年同期新高，其中首日開售沽清推出740伙的將軍澳日出康城緻藍天，昨落實於本周六進行次輪銷售，推出398伙，截至昨日已錄逾4,000張入票，超購逾9倍。

【文匯報】指，湯文亮：新盤將越賣越平。長實新盤緻藍天熱賣，推出的740伙「一Q清袋」，有地產界人士估計約有3,000準買家「食白果」，不少地產代理以及同區業主期望這批向隅客回流二手巿場。

【信報】謂，買舊樓博收購攻略。有朋友見到其親戚擁有的舊房子被物業開發商垂青，繼而獲得比「現貨價」高得多的「收購價」，因此也想買舊樓博日後有人來收購，賺取豐厚利潤。

【明報】指，華懋商住物業年收租18億。華懋近年除積極打造豪宅外，亦大力強化集團出租業務。華懋執行董事兼行政總裁楊光接受訪問時表示，集團位處荃灣的旗艦項目如心廣場，商場部分已經全部獲承租，平均呎租超過20元，當中有不少品牌待進駐開店。

【太陽報】報道，上水地嫌偏遠估1.4億。政府賣地計劃靜咗一個月，嚟緊今個禮拜將再次起動，上水粉錦公路住宅地會喺星期五截標，呢幅地皮可作低密度洋房發展，但衰在位置始終較輸蝕，發展風險較其他地區高，劉Sir有測量師老友都唔敢過分睇好地價，預計每方呎樓面地價約莫4,300元，計番估值約1.42億元，係市場下限價。

【蘋果日報】說，「東型都」疑違例停拆售。去年劏場蔚然成風，惟問題多多，既牽涉建築、消防等條例，亦因市場有其他炒作，例如車位，連中原集團創辦人施永青呼籲旗下員工勿沾劏場。

【新報】稱，推地見收成，落成量穩升。壓抑樓價，從住宅的供應着手方為上策，惟增加住宅供應非一朝一夕可以達成，政府一度停止買地多年，累積土地儲備需時，才可穩步提升住宅土地供應。

【成報】稱，3月工商舖成交量創2年新高。工商舖市道升溫，據土地註冊處數據顯示，剔除多宗內部轉讓登記後，上月市場共錄887宗工商舖買賣註冊，涉及同期總值約88.21億元，分別按月急增58%及68%，量值齊升外，亦同時分別創近兩年及半年新高紀錄。

政府失策 樓價續升

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=61101

施永青

中原集團創始人
兼董事

金管局終於出手，要求銀行進一步收緊樓宇按揭。惟措施推出後，並無法達到預期的目的，香港的樓價不跌反升，中原城市領先指數上周再創新高，升至140.05點，比97年的高位102.93點升了36%。

一般人對樓市有這樣的反應都不易理解。因為，金管局推出的措施可謂相當嚴厲，不可能對樓市沒有影響。

金管局的措施包括三大部分：(一)把住宅物業的按揭成數上限一律調低一成。亦即是說，買家必須具備多一成首期，才有條件買樓；導致很多剛儲夠首期的人，立即失去了買樓資格；可能又要儲多幾年錢，才有能力再度入市，受影響的人一定十分懊惱。

(二)要求銀行在為按揭申請人做壓力測試的時候，從原先假設利率可能上升2%，調升至可能升3%。這就令一些原先可以通得過壓力測試的人變成通不過，對原先想買大單位的人來說，他們或許可以改買細一些的單位去適應壓力測試，但對一些僅有能力供上車盤的首次置業者來說，他們可能因此而失去了買樓資格。

(三)對車位按揭的要求，得與住宅按揭看齊，而還款年期更不得超過15年。這項措施可能是用來針對近期興起的車位炒風，對買上車盤的人影響較少。

然而，綜觀這三項措施，受打擊最重的是買中小型樓宇的首次置業者。這似乎與政府房屋政策的初衷背道而馳。作為政府，應扶助能力較弱的市民上車置業，現在竟變成刻意去為難他們。

之前政府推出的各項增收印花費的措施，雖然也屬行政干預市場的措施，我個人並不完全認同；但措施打擊的對象基本上可謂合理，令這些措施在社會上仍有一定的認受性。譬如：額外印花稅針對的是短期轉讓的炒家；買家印花稅針對的是外來買家與機構投資者；雙倍印花稅針對的是非首次置業與買非住宅樓宇的人。這些人有條件遲一些買樓，要他們讓位給首次置業的用家，還可以說得通。但今次金管局的措施卻連首次置業者也一併打擊，而且還是專挑能力相對弱的用家來打擊，實在不易理解。政府沒有必要把這些善良的小市民也推去自己的對立面。金管局不鋤強扶弱，竟掉轉頭鋤弱扶強，這只會助長樓價的升勢。

我並非胡亂把罪名強加於金管局身上。事實上金管局的措施，把負擔能力弱的買家都趕出了市場，剩下來的都是負擔能力相對強的買家。如是令到香港樓市成為專為有錢人而設的市場，樓價焉能不升？

政府的政策應擴闊市場的參與幅度，當樓宇要賣給更廣闊的對象時，樓價就得遷就一批收入較低的買家，就得調低至這批買家負擔得起的程度。現在金管局替地產商把次一級的買家都趕走了，叫地產商只能賣樓給收入高的人，地產商當然會按他們的能力開高價。政府今次真是失策了！

(轉載自2015年4月1日am730C觀點)

今日地產新聞摘要 20150401

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年4月1日

【蘋果日報】說，元朗村屋按爆煲，五折賣33%業權。樓價高企有父母資助首期助子女置業，但有子女卻瞞住父母將物業按爆煲。元朗一個村屋單位，據知由父母及女兒共三人聯名持有，有指有人竟瞞住父母將物業的三分一（33%）業權按予財仔借貸100萬元，無力還債，最後被財仔逼賣樓並將其業權份數公開拍賣，成交價僅66萬元，仍未夠還債。

【星島日報】指，差估署：料今年私宅落成13286伙。本港住宅落成量繼去年創出八年新高後，今年又再度回落，據前天立法會財務委員會上載文件最新顯示，有關差估署提供數據指出，一五年私宅預測落成量為一萬三千二百八十六伙，將較一四年跌約一成半，而中小型單位續成為市場主導，佔當中超過七成比例，年內分區落成以九龍城及沙田佔最多。

【明報】指，市建福榮街項目，英皇奪標建細戶。過去一年港鐵（0066）及市建局積極推出住宅發展項目，其中市建局昨趕及於2014至2015年財政年度完結前，公布批出深水埗福榮街項目發展權；由英皇國際（0163）力壓12家發展商順利投得；項目預計可提供逾90個中小型單位，實用面積約由260方呎起，成英皇首個投得的市建局發展項目。

【東方日報】指，「煥然壹居」部分單位改作居屋。市建局計劃將啟德樓換樓項目「煥然壹居」部分單位改為資助出售房屋，昨獲董事會通過，將向政府提交建議方案。據了解，有關單位的建議定價、申請人的家庭入息及資產上限等，均略高於居屋，即約以市價七五折出售、申請人家庭月入限額約五萬元、資產限額則約二百萬元，不設綠白表之分，亦無單身人士配額。

【信報】謂，旺角單幢盤。恒地（00012）羊年首個新盤為旺角界限街單幢樓曉珀．御，最快下周上載樓書，4月中開售，定價參考西九龍區新盤。恒地營業（一）部總經理林達民表示，曉珀．御提供41伙，將分批推售，並考慮提供稅務回贈優惠。

【太陽報】報道，估價唔怕辣，9成屋苑升。樓價高企，令到首季二手樓再有量跌價升情況。十大屋苑交投按季跌24%，中上價樓主導嘅鰂魚涌太古城交投勁跌45%，但樓價就升逾13%。

【新報】稱，內地資金退潮，本土需求撐港樓。「兩會」後內地樓巿乍暖還寒，國統局早前公布，2月份70個大中城巿中，大多數城巿樓價按月下跌，一線城巿中僅深圳錄上漲，箇中主因是受季節性因素影響，值得注意的是，近年當局陸續放鬆部份房地產調控措施，最近宣布的樓巿「鬆綁」政策包括減免交易環節的稅收及下降二套房首付比例，降低借貸成本，釋放改善型需求。

【文匯報】指，嘉悅三小時沽70伙，買家以用家為主，今晚續推98伙。將軍澳新盤連環搶灘，錄得約2,900票的將軍澳嘉悅昨日起一連三晚分批推售318伙。其中首輪108伙昨日推售，當中1伙第二座8樓G室已於昨早以內部認購形式售出，晚上7時推售107伙。

【成報】稱，譚小瑩：與市建局主席理念有分歧。市區重建局行政總監譚小瑩日前向行政長官遞交辭職信後，市建局昨日舉行董事會，會上董事一致挽留譚小瑩，但譚小瑩即時表示不會考慮，更向員工發放信件，透露自己與主席蘇慶和就市建局的理念和方向，存在根本分歧（fundamentaldifferences），曾盡力修補但不成功，她說，將市建局定位為發展商或收地經紀，是完全不能接受。